前阵子，好朋友阿伟拿着离婚协议和一份“出资证明”垂头丧气地来找我。我有点意外，“前几年才听说你们宝宝刚出世，怎么一下子就离婚了呢？”忙询问他到底发生了什么。他叹了口气，跟我说起了因为买房而引发的一系列“悲剧“。
2016年时候，阿伟和妻子欣欣的宝宝诞生了，家庭因为小生命的到来而显得其乐融融。眼看着这小家伙一天天长大，尤其是阿伟的父母还常年帮忙照顾小孙子，祖孙三代挤在原来一室一厅的小房子，显得格外拥挤。于是大家就讨论换房的事情：阿伟父母体谅儿子和儿媳生活压力比较大，就和亲家商量着买房款就由双方父母出，别再给孩子增加压力。阿伟父母经济情况相对好些，就主动提出自己多出一点。最后，阿伟父母拿了200万，欣欣父母拿了100万，给小夫妻俩全款买了套房，还登记在夫妻双方名下。本以为这下就皆大欢喜了，谁知悲剧才刚刚开始。
这两年因为阿伟生意不顺利，整天和欣欣闹矛盾。天天吵架的日子让阿伟和欣欣都非常厌烦，实在受不了了两人决定和平分手。孩子还太小，抚养权不出意外肯定是判给欣欣了，但房子的分配实在让阿伟无法接受。阿伟原来觉得这房子自己父母一共出了总房款的三分之二，自己应该占总份额的66.7%，而欣欣父母出了总房款的三分之一，欣欣应该占总份额的33.3%。谁知欣欣请的律师拿出了一份所谓的“出资证明”，说小伟的份额算反了，应该是欣欣占三分之二，而小伟占三分之一。这让小伟百思不得其解，于是拿着对方律师起草的离婚协议和那份“出资证明”找到了我。
我仔细听完事情的经过后，详细给他解释：“根据《婚姻法解释二》第二十二条规定，你们双方父母的出资款将被认定为是对夫妻俩的赠与，购买的房屋属于小伟和欣欣的夫妻共同财产。如遇需要财产分割情况，即使双方父母出资额度不同，也是一人一半。你以为的就真的是你以为的吗？”
小伟听完有点沮丧，但转过念头：“那为什么对方律师说是我只占1/3呢？一半也总比三分之一强啊？”我仔细看了下那张所谓的“出资证明”：证明陈述了欣欣父母所出的100万为欣欣的婚前个人财产，仅是由其父母代为管理，同时附上相对应的转账记录和转账备注，并由欣欣和其父母三人签字确认。
一时间，我也挑不出什么法律漏洞，竟无法辨别是真是假。“假设这张出资证明说的是真的，那相当于欣欣出的那100万是属于她个人出资，所购的房产份额（也就是三分之一）是属于她个人部分的。而你父母出资的200万仍然属于对你们夫妻双方的赠与，所购的房产份额（也就是三分之二）应该是由你们俩人平分，也就是一人三分之一。所以加起来，可不就是对方律师说的：欣欣占三分之二，你占三分之一啊！”小伟一时间哑口无言，但现在还有什么用呢，只能认命。
其实只要是涉及到父母出资购房，并将房产登记在另一方或夫妻双方名下，都有可能将父母的出资款认定为对夫妻双方的赠与（具体判定条件可以参考《父母出资给儿女买房有多大风险？不弄懂这12种情况，小心人财两空》）。一旦被这样认定，就有可能出现类似的风险，真的是防不胜防。
这事对我的触动特别大，毕竟现在房子价格这么高，谁家爸妈的钱都不是大风刮来的，哪个人碰到这样的事情一定都不甘心。到底还会遇到怎么样类似的问题，遇到了又该怎么解决呢？
如果欣欣拿出的不是“出资证明”，而是“赠与合同”，房屋份额又将怎么被认定呢？
我们假设在赠与合同中已明确陈述：
1）赠与方是欣欣父母；
2）被赠与方是欣欣个人，与其他人无关；
3）赠与金额为100万，款项用途为购房；
4）其他限制条款：例如未经赠与方同意，不得抵押或出售房屋、不得添加其他共有产权人等。
在这种情况下，欣欣父母的出资将认定为是对其子女个人的赠与，与他人没有关系。这100万所购买的房产份额也归欣欣个人所有。所以从房产的认定份额结论来说，与案例中的情况是一致的——同样也是欣欣占三分之二，小伟占三分之一。
但唯一不同的是，根据《合同法》第192条规定，若发生不赡养赠与人、或侵害赠与人、或未履行赠与合同中的义务条款，赠与款是可以随时被要回去的。虽然看似发生的几率不大，但仍然为买房这件事增加了很多不确定性。
如果欣欣当时拿出的既不是“出资证明”，也不是“赠与合同”，而是一张证明“欣欣向其父母借100万作为购房款”的借条，房屋份额又将怎么被认定呢？
首先对于阿伟父母出钱购买的房产份额的认定与前面一致：欣欣占三分之一、阿伟占三分之一。而剩余的100万的借款，从法律上认定，是阿伟夫妻俩向欣欣父母的借款，所以这部分钱也属于夫妻共同出资，所对应的房屋份额属于夫妻共同财产。也就是整套房子欣欣占一半；阿伟占一半。
不过值得注意的是，因为这100万借款发生于婚后，且借款用途属于夫妻共同生活所需，所以即使阿伟对“借钱”并不知情，也属于夫妻共同债务。如果欣欣父母要求归还欠款，阿伟还需要负担至少一半的借款，也就是50万。真的是赔了夫人又折兵。
在房价平稳的时候，借款和赠与的风险基本等同。一旦处于房价上行、或下行的时候，借款和赠与两种方式就会产生截然不同的结果。从本质上来说，赠与对应的是购买的房产份额，而借款对应的仅是本金和所约定的利息；也就是说，在房价上行时，赠与的风险更高；而在房价下行时，借款的风险更高。
父母出资为子女买房的确有很多防不慎防的“坑”，这篇文章就是让各位父母们“未雨绸缪”，尽早了解这些“手段”。最后给大家几点建议：
1）如果能全款购房的，不管婚前婚后，尽可能全款购房。这样房屋产权干干净净，可以减少很多风险。
2）如果确实条件允许，也太顾及“面子”，在登记时候，将房屋的产权人和对应的份额约定清晰。
3）我们不提倡使用上面这些“手段”来应对析产问题。但如果确实存在上面说的“赠与”或“借款”等情况，建议保留好相关证据，例如合同、协议、打款凭证等。如果还觉得不放心，可以将相关法律文书进行公证，以防未来发生隐患。
联系客服
