上海商用物业空置率高的破解之道：不在商业、或在医疗

3月25日，据“东方网”报道，上海知名地标“梅龙镇广场伊势丹百货”官宣将于6月30日终止营业。这个曾与恒隆广场、中信泰富并称“梅泰恒金三角”的高端商场要谢幕了。

近年来，伴随着经济下行、疫情反复和电商崛起，无论是主城区还是边远郊区，无论是大型商场还是临街商铺，无论是写字楼还是门面房，上海商用物业空置率都居高不下。

据“解放日报”早前报道，2024春节刚过，继徐家汇商圈的大平洋百货宣布停业，东方商厦（旗舰店）、上海六百决定拆除重建之后，淮海路商圈的上海妇女用品商店从2月24日起停业整修。

不止于此，更早关闭的还有多家上海本地知名商场，如南京路上的置地广场，四川北路上的第七百货，中山公园边上的巴黎春天，浦东的百联东郊购物中心，等等。

据“金融界”等媒体报道，截至2023年末，上海甲级写字楼空置率达到21.8%，较2022年上涨5.1%，其中核心及新兴商圈空置率分别为15.2%和28.9%。

作为定居魔都近二十年的新上海人，这几年也是第一次真切感受到萧瑟得近乎诡异的氛围。走在大街上，常能看见临街店面关门或旺铺招租告示，常光顾的超市卖场零售店突然就没了；工作日去办事，时不时会碰到整栋写字楼有好几层是乌黑黑或空荡荡；节假日逛商场，曾经一铺难求的人气商场居然也有空铺了。

这个问题有解吗？有没办法缓解或遏制这种颓势持续下去呢？如果是在其他四五线城市，可能真的无解！但这是在上海。

掌柜认为，上海商用物业空置率高的破解之道，不在商业，或在医疗。放开医疗牌照管制，创新医疗服务业态，至少是一种可行的缓解方案。

01 

放开“诊所备案制”、调低门诊部过高门槛

在上海，要想批一张医疗牌照是出名的难！具体点说，有没有哪个区批个医院、门诊部乃至诊所很容易？没有，都难！

即便早在2016年，浦东新区就率先推出了营利性医疗机构设置指引，随后其他各区也相继推出了类似指引，申请医疗牌照依然很难。

即便2021年7月1日起，各省市都全面实施“诊所备案制”，上海除了中医和全科诊所实行备案管理外，其它专科诊所至今也没全面落地。

要知道，2019年“诊所备案制”政策出台时，首批10个试点城市中就有上海。与其说是放开“诊所备案制”，不如说是执行全国统一政策。

此外，上海部分主城区门诊部设置面积门槛过高。大多数区仅要求专科门诊部设置面积500平方米以上即可，而少数区却要求最低面积达到1000乃至2000平方米。

如此高的面积要求，如此高的租金成本，究竟又有几家专科门诊部能承受得起？设定这些最低面积要求的依据究竟从何而来？真的是从临床业务实际需要出发吗？

你说，这是为了促进消化存量闲置物业，那至少也得让人家先能存活吧。更有甚者，有些区在医疗牌照审批上还设置了税收承诺乃至预交税款等条件，堪称魔都版“何不食肉糜”？

众所周知，商场最为集中的三类目标人群是“妇女、儿童和老人”，最能聚集人气的业态是“餐饮、娱乐和购物”。现在，商场目标人群和人气业态要分别加上“患者”和“医疗”。只要是医疗机构，都以线下为主，都能聚集人气。

上海首先要放开的是“诊所备案制”、调低门诊部设置面积过高门槛。无论是临街商铺还是商场空铺，都属于各类诊所和门诊部的选址范围。

02 

鼓励医疗服务新型业态创新和发展

在医生集团、互联网医院、共享医疗等医疗服务领域诸多新型业态上，上海的态度也大多是“口惠而实不至”。

作为国内医生集团发源地的上海，至今不开放“医生集团”注册，反而是深圳率先开放且如今全国大多数省市都已相继开放注册了；

上海互联网医院基本也是公立医院的天下，截至目前，仅有少数民营医疗机构获得互联网医院牌照。整体而言，社会办医要想获得互联网医院牌照，也是难上加难；

在共享医疗模式探索上，上海也只是在浦东和闵行偏僻的两大医疗园区以及主城区部分闲置园区上有倾斜政策，人气商圈一个都没有。

对于社会办医尤其是以“小而美”诊所和门诊部为主流业态的消费医疗而言，上海最值得鼓励和发展的新型业态应该是核心城区和热门商圈的“Medical  Mall”，而不是边远郊区和冷门地段的“Medical Town”。

特别是核心城区和热门商圈内部分运营不佳乃至停业整修的商场，在新业态选择上都可以考虑转型为“Medical Mall”。商场转型“Medical Mall”业态具备三大显著优势：一可聚集周边客流、二有成熟配套设施、三可反哺商圈人气。

转型医疗业态不仅对包括酒店、办公用途在内的大中小型商用物业适用，对那些闲置多年的科研设计用地乃至工业厂房等非商用物业，也同样适用。有些大型闲置物业，经所在区政府召开办公会等程序（如以会议纪要形式备案）后，亦可转做康复医院或护理院或医养综合体用途。

03 

取消不公平的医保资质准入限制

都说上海老百姓的医保政策是真的好，但上海社会办医申请医保定点资质也是真的难，比申请医疗牌照还难！

在上海，诊所一律不给纳入医保定点，中医诊所也一样。门诊部中，除了医美外，还有口腔、眼科、康复等专科门诊部都不能纳入医保定点。综合门诊部纳入医保定点的，更是少之又少。

在过去十多年里，仅有部分民营综合医院、专科医院通过增设老年护理床位或以优势专科、特色专病等方式曲线获得医保定点资质，以及部分民营眼科医院、口腔医院、康复医院、护理院以及中医门诊部等老龄化专科被准许纳入医保。即便都是主要为老人服务的医疗机构，也只是部分而不是全部纳入医保定点。

别的省市，大多是医疗机构成立一年后甚至半年、三个月就能申请医保定点资质。在上海，就算社会办医成立了五年、十年乃至更长时间，也仍有很多医疗机构未被纳入医保定点。不是社会办医不想要，而是真的要不到。

取消医保资质准入限制，不仅让民营医疗和公立医院有一个相对公平的竞争环境，而且更有利于推动分级诊疗、分类诊疗，最重要的是有利于医保控费和医生创业。

在支持社会办医方面，上海应该学香港！鼓励医生办医、鼓励“小而美”诊所和门诊部、鼓励医生工作室和“诊所楼”等新型业态发展。

这些年，一个又一个知名商场关闭停业，一家又一家健身馆、教培机构卷款跑路，就连银行网点也在撤并收缩。仅从当前形势来看，上海再不放开医疗牌照管制，商铺空置率或只会居高不下。

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