【案例研究】房屋已出售不构成阻却抵押权实现的事由

从工程优先权优先于抵押权、工程优先权不得对抗购房消费者的权利，不能得出购房消费者权利优先于抵押权的结论。房产商以被抵押房屋已出售且已取得大部分房款为由主张抵押权无法实现的，不予支持。（案例标题以及上述裁判要旨均来源于：杨兴业、吴学文：“房屋已出售不构成阻却抵押权实现的事由”，载《人民司法·案例》2018年第20期，该文就本案例作了较为详细的评析。现将本案例裁判理由中重要裁判观点摘录，供学习思考。）

中国华融资产管理股份有限公司与贵州睿力房地产开发有限公司、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷案

案例来源

中国裁判文书网

案号

（2017）最高法民申1914号

合议庭法官

杨兴业、李延忱、王丹

裁判日期

（2017）最高法民终959号

简要事实

原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。

被告：贵州睿力房地产开发有限公司。

被告：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司。

被告：陈林。

2013年9月2日，华融资产公司、贵州睿力公司与招商银行股份有限公司贵阳分行三方签订《债权转让协议》，约定：华融资产公司受让招商银行股份有限公司贵阳分行享有的对贵州睿力公司的9000万元债权及其项下的相关权益。

2013年9月2日，华融资产公司作为甲方与贵州睿力公司作为乙方签订《债务重组协议》对重组债务本金、重组期限、重组收益、违约金。

2013年9月2日，华融资产公司与贵州睿力公司签订《抵押协议》，约定贵州睿力公司将“抵押物清单”所列明的财产作为其提供给华融资产公司的抵押物，抵押担保范围。

2013年9月2日，华融资产公司作为甲方与铜仁睿力公司、陈林作为乙方分别签订《保证协议》，约定铜仁睿力公司、陈林分别为贵州睿力公司《债务重组协议》《财务顾问协议》的履行，愿以其自己的财产为主协议债务人依主协议所形成的债权提供保证担保，甲方同意接受乙方所提供的保证担保。被保证的主债权本金及数额为9800万元。保证期限为主协议项下债务履行期限届满之日起二年，保证方式为连带保证责任。

抵押物建成后包含166套住宅与14套商铺。未经华融资产公司同意，在未解封的情况下转卖给其他个人，大部分已入住房屋，涉及户数为166户。

2017年8月23日，贵州省公安厅机关工会代贵州睿力公司向华融资产公司一次性支付2300万元购房款，用于代贵州睿力公司偿还对华融资产公司的债务。华融资产公司解除了对应152套住宅与3套商铺的抵押登记。剩余25套房产中，住宅14套，商铺11套。贵州睿力公司称，上述25套房屋均已出售，且房款已收齐，但25套房屋《商品房买卖合同》均未办理预告登记。

华融资产公司向贵州省高级人民法院提起诉讼，请求：1、判令贵州睿力公司向原告支付重组债务本金55070000元、重组债务收益、违约金；2、判令贵州睿力公司承担抵押担保责任并以其抵押财产变现所得优先清偿原告重组债务本金、重组债务收益及重组债务违约金；3、判令铜仁睿力公司、陈林对1、2项诉讼请求承担连带保证责任；4、本案的诉讼费、保全费由三被告承担。

法院有关抵押权应否支持的裁判观点：

贵州省高级人民法院一审认为，华融资产公司与贵州睿力公司签订了抵押协议，约定将坐落于贵阳市观山湖区金阳大道南段的在建工程抵押给华融资产公司，并到贵阳市房屋产权监理处办理了他项权证。该抵押合同符合《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的规定，依法需要登记的也做了登记，内容合法有效，贵州省高级人民法院予以确认。

但在建工程建成后，贵州睿力公司未经华融资产公司同意，私自将未解封的抵押物卖给不知情的第三人，且第三人大部分已经入住。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，可认定华融资产公司享有的优先权不得对抗已交付商品房全部或者大部分款项的买受人。因此，华融资产公司的抵押权已无法实现，其要求以抵押财产变现所得优先清偿其债权的诉请一审法院不予支持。

一审判决驳回华融资产公司有关抵押权的诉讼请求。

华融资产公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。

最高人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，贵州睿力公司抵押给华融资产公司的在建工程已办理在建工程抵押登记。

抵押物建成后，包含166套住宅与14套商铺。现华融资产公司已取得其中152套住宅与3套商铺的房款2300万元，本院对该部分房款已在应付款中予以扣除。

剩余25套房屋，也已办理抵押登记，故在贵州睿力公司不履行到期债务的情况下，华融资产公司有权就上述抵押房屋享有优先受偿权。

虽然贵州睿力公司提出剩余25套房屋均已出售且购房人已支付全部价款。但首先，尚未有购房者就本案所涉抵押权提出异议。其次，贵州睿力公司二审中亦认可，因2011年在建工程已办理抵押登记，相关的商品房买卖合同无法办理预告登记。贵州睿力公司主张华融资产公司的抵押权因案涉房屋已出售而无法实现，无事实及法律依据。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。

最高人民法院判决支持华融资产公司有关抵押权的诉讼请求。