项目案例 | 绿廊上的和合未来生活样板——椒江心海社区大运营新模式探索
作为全国首个提出未来社区建设的省份，浙江省未来社区建设回归人民对美好生活向往的初心，为品质生活、社区内涵及功能模式的革新提供了“浙江模式”。而未来社区也肩负浙江省建设“新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口”的责任、承载着人民对美好生活的向往。椒江心海社区是首批经浙江省发改委备案的未来社区创建试点之一，地处台州中心城区三区交汇处，属高端城市服务功能集聚区域，南侧紧邻心海生态绿脉，生态条件优越。该试点循湾区战略指引，承三区整合之势，旨在高起点推动城市棚改新模式，创建多元和合共享社区，探索共同富裕基本单元的居住样板。该项目是我公司工程管理咨询公司全过程咨询模式在“未来社区”创建领域的又一重大探索。我公司自2020年1月中标后，立即成立全过程工程咨询项目部，配置各工作组，全力配合业主单位对实施单元内各地块进行全方位把控。本文以该项目中的大运营新模式为例，对全过程咨询模式在“未来社区”创建中的可行性路径进行深入探索。心海社区属改造更新类，以90年代建造的低层农居建筑为主，规划单元约190公顷，实施单元约30公顷，总建筑面积约93万平方米。试点依托周边高铁站、轻轨站交通支撑、高等级设施配套，突破棚改效应边界，释放城市化红利，推动5个行政村原拆原回，直接受益居民数1697户、7281人；联动周边商贸核心区、中央商务区产业需求，吸引精英回归，引进人才数2634人。试点以社区居民需求为导向，结合社区实际，通过邻里文化、空间景观、社区治理三大方面措施构筑全国和合文化社区样板。以邻里中心先期建设为引领，形成公共服务中心，创造良好服务条件，带动社区建设发展。以轻轨站点建设为依托，促进周边地块的复合开发与人气集聚。以心海公园、心海文旅产业园建设为抓手，以中华美食一条街及其配套服务业为支撑，打造可持续发展未来社区。引导轻轨站点周边地块实行立体开发，构筑社区未来邻里、交通、创业、服务等场景，布局住宅、商业、商务综合体，配置社区型、普惠型业态，便捷居民使用的同时，实现资源有效配置与高效运转。通过构建和合连廊和建筑全开放的底层空间，实现功能上下垂直空间延展，空中-地面-地下联通，复合的地下空间。和合连廊空中廊道串联主要公共服务设施，地面廊道串联邻里服务设施，共同解决社区居民日常生活需求。社区内形成两条流线，引导社区居民与外来人群通过其独有的流线，通过构建公共开放的立体邻里生活空间，引领人们实现全新的出行、交往、生活、工作模式。借鉴横琴物业城市模式，探索大社区一体化运营路径，通过国企混改模式，推进科学化、精细化、智能化的城市治理工作，实现政府主导、社会参与、源头治理、执法保障的城市治理新生态圈，打造未来社区共建共治共享社会治理台州样板——一体化运营，解决多头管理难以有效合力问题：由传统的多头对接方式转变为“N-1-N”（N 个政府部门、1 个专业运营平台、N 家专项服务机构）的新型基层城区运营格局。市场化运作，盘活公共空间资源及服务生产力：通过政府与企业合作的形式，充分利用市场化机制的灵活性和主动性，充分盘活生产力，通过多样化的考核和激励机制，刺激作业端的发挥其主观能动性。专业化管理，弥补专业能力不足提升服务品质：充分发挥物业服务企业精细化、专业化、智能化优势，以物业管理方式和经验管理公共服务事务，打造像绣花一样精细的城市管理，打造有温度的城市服务。数字化运营，提升运营管理效率打造示范效应：结合城市综合运营管理实际需求，广泛运用大数据、云计算、物联网、人工智能等先进数字化技术手段进行科技赋能，对公共事务进行管理。心海社区是新旧居民衔接融合的新时代社区。对于试点社区的人群分析从两个维度考量——原拆原回人群和未来引入人群，不同人群对整个片区提出不同的建设要求。对于原拆原回人群，我们希望留下历史的脉络，依托城市记忆印象，延续邻里纽带关系：通过对建筑元素的保留，在文化公园拟建一处戏台，再现曾经街坊最热闹的场所，追溯葭沚老一辈人娱乐的源泉；部分建筑采用台州海岛石材，在展现垦荒精神的同时，也展现地域文化特色符号。对于引进人才，基于台州市紧缺人才行业分析，结合周边高层次产业基础，打造一南一北、可租可售的两栋人才公寓，打造2.2万余平方米的双创中心，并在此基础上，配套高品质的公共服务设施，提供更多元的增值服务选择，既满足新居民新潮、丰富的生活，亦在提供创新创业土壤的同时，为引进人才排除落户、子女教育、商旅出行等等后顾之忧。心海社区内陆形较为平坦，现状景观环境包含了水塘及农田，社区南部紧邻城市绿廊——心海公园，具有良好的生态基底。要素承载：在场地生态设计上，保留了中部的水塘，在文化公园设计中将生态水景融入公园设计中，设置水景休闲活动区，激活场地生态记忆。廊道衔接：建设绿色休闲廊道将心海社区有机衔接至心海公园，将生态、休闲、慢行交通相融合。生态支撑：通过建设完善海绵城市体系有效支撑心海社区场地生态。通过 “多元能源协同供应、社区综合节能、可再生能源利用”的体系构建，实现低碳智慧社区目标：对TOD综合体、邻里中心、TOD住宅区域、双创中心主楼采用集中供能技术。各地块设空气源热泵热水系统，利用可再生能源，减小能耗。心海社区建筑生态化设计旨在使社区建筑融入大的生态循环圈，尤其是心海绿廊中。从整体的角度考虑能源和资源流动，将建筑建造、建筑设计、建筑使用过程中的消耗、产生纳入整个生态系统来考虑，从而改变资源与能源单向流动的方式，趋向良性循环的模式。选取领先的建筑学技术以及材料，通过被动式设计、光伏一体化、立体绿化等技术手段，减少生态建筑在运行时所消耗掉的不可再生资源。通过混改合作，引入大物业运营主体，在承接物业服务、保洁服务、保安服务之外，通过道路清扫、垃圾清运等特许经营业务来提高设备设施的使用率，保证稳定的营收。专业化服务方面，与职能部门签订购买服务协议，负责区域内市政管网的基础养护，延长社区基础设施使用年限，打造空气、环境、道路、水体、地下管道多维度的城市物业。在经营性资产的管理方面，置入城市户外空间广告的经营权，拓展业务增加收入，导入空间资产、商业招商、酒店经营、公寓运营等资源，通过市场化的业务模式产生利润。过程上，通过统一建设社区数字基建底座，结合城市空间数据，社区事业各领域建立跨业务单元协同，推进管理制度的创新，实现数字社区场景在社区的落地，社区公共服务和生活服务在社区中的供给，达成未来社区九大场景的互融互通。成立椒江未来社区试点建设领导小组，以区常务为总指挥，以属地发改委、财政局、自规局、住建局为牵头部门，建立未来社区领导统筹机制；建立“4 X”联席会议制度，定期研究、决策重大事项，协调解决试点创建过程中的重大问题。以加强政府与市场紧密合作为主要目标，采取市场引入鼓励措施。依托省未来社区研究中心及产业联盟，紧密对接央企名企：全过程咨询方面，中国联合工程有限公司自实施方案编制前期即开始针对方案技术细节、行政规范条例、产业联盟专项服务等进行详尽的沟通与成果输出；细化指标至630余条任务清单，借助各部门力量共建示范标杆；编制土地出让监管协议确保项目建设不走偏；协调多主体实现建设运营一体化。地产开发方面，试点内合作万科集团、绿城集团、新希望房产、大家房产等行业领衔单位，共同探索代建、EPC、工程总承包等多种土地开发模式。服务供应商方面，先后对接阿里、华为、新华三等数字化服务商，对接传化、瑞凌等新材料供应商，并与浙能集团签订战略合作协议，将大范围应用集中供能技术。以建设进度、指标执行、工作绩效三方面为重点，建立动态评价监测机制，分解落实项目责任，对实施方案、施工建设、命名验收等全过程进行任务分工，实行项目化管理。项目开展年度考核，确保试点建设不走样。土地利用：心海社区已纳入《2020年省重点建设及预安排项目计划》，本项目TOD地块及双创中心地块采用混合用地性质开发方式，试点认定命名后，可按增存挂钩机制奖励建设用地计划指标。资金保障：心海社区相关保障性安居工程已申请2020、2021年度保障性安居工程专项资金并成功获批，助力椒江区获得2021年中央预算内投资等补助资金、安排省重点建设项目等方面优先支持。规划配置：依托《台州市区商业网点规划》，推动社区商业领域标准化建设，发展社区商业O2O模式。运营管理：通过产权移交、授权委托等方式，由政府部门和专业机构统一进行运营维护管理。公共共享空间：公共空间，设置于地上二层及以下，净高不小于3.9米，视线通透且不围合，功能作为防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间使用的，可不计入工程项目容积率指标；公共开敞的过街楼、架空连廊和人行天桥，净高在4.5米以上，且作为公共交通空间使用的，可不计入工程项目容积率和建筑密度指标。立体绿化：实施屋顶立体绿化或在墙面实施垂直绿化且作为公共共享使用的，可以计入工程项目绿地面积，但不得超过工程项目审批确定的绿地率的20%；与公共通道相连的空中花园，净高在4.5米以上，公共开敞并作为绿化休闲功能使用的，可不计入工程项目容积率指标。落实《台州人才新政三十条》《台州社会事业人才发展三十条》《椒江人才新政38条》及配套实施细则，对试点新引进的人才，根据人才评定给予人才房票补贴，推行试点人才公寓租购同权；鼓励试点入住人才利用居所、共享办公空间等开展自主创业，对符合条件的人才给予相应的政策补助和创业服务。邻里公约是未来社区管理自治的内核，心海社区通过对居民生态的挖掘构筑邻里公约大框架，积极参与“我们的社区邻里公约”征文大赛，通过公约延伸出的文化诉求、矛盾调解、激励行为等人本切口形成居民需求矩阵，进而形成一套线下空间、线上应用、积分搭接、协同匹配的社区综合解决方案，从居民的切身需求出发，实现共同富裕阶段居民的物质、精神双满足。
心海社区秉承多能集成、集约高效、供需协同、互利共赢的原则，积极引入集中供能服务商，通过地源热泵技术与蓄冷技术的接合，旨在提高可再生能源利用占比，打造“循环无废”的未来低碳场景。心海集中供能初步方案服务范围包括 TOD、邻里中心、双创中心（办公及商业），供能面积 14.5 万平方米，为用户提供恒温恒湿、四季如春的租住体验。供能站容量储备考虑远期发展，未来可纳入实施单元外地块，是浙江省首批对包含住宅在内的建筑进行集中供能的项目，是以碳达峰与碳中和目标促进产业链转型升级的具体体现，亦符合国家“推进节能减排及可再生能源”的政策精神。心海社区创建过程中多拿地主体的情况对运营工作推进形成阻力，为实现破题，实施主体与万物云城签订战略合作协议，成立“心海万物”大运营联合体，合力搭建“数字化治理及城市空间整合服务”平台。基于社区实际，梳理智能应急指挥、智慧商业运营等43项涵盖九大场景的数字赋能场景模块。
服务方面，通过放大邻里中心和文化公园的互动效应，结合周边三大组团打造三个社区共享环，依托居民日常交流的空间载体，上线社区特色空间线上预约服务、社区活动线上报名展示服务、邻里线上圈子服务、邻里积分兑换服务机制，以居民积极性增加社区新动力。治理方面，通过党建 自治 共管形式，搭建园区教育组、园区文化组、园区健康组、长者服务组、品质监督组，依托位于邻里芯的党群服务中心，充分发挥居民自治自主热情。大运营以服务和治理为基底，通过对未来社区运营模式的探索，突破传统社区诸如公共服务边界不清晰、空间限制浪费、政府部门横向专业服务整合能力欠缺、数字化应用协同能力不足等运营难题，实现全方面、全周期的服务、治理工作，实现居民对多样性美好生活的向往。
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