01、房产投资的底层逻辑
房产投资的尽头是金融，第一二套房，考验的是一个人的选盘能力，选的楼盘得当，大部分人都能赚到钱。然而，买三套以上，考验的就是你的金融财技了，如何融到更多的资金才是关键。
其实如何更早地融到更多、更便宜的资金，一直是这个社会赚钱的最大窍门。大到500强地产、创业公司，小到小市民，融资能力的高低，大概率决定了赚钱的快慢。当然，有些人融到资金却不会运用，最后导致负债累累，另当别论。
回到房产领域，我们都知道房产最值钱的部分不是美丽的花园、豪华的室内装修，而是房子背后的长期、低息的贷款，以及附着在房产的教育、医疗等市政资源。
房子是砖头，从买入那一刻这些砖头就开始折旧了。所以，不能贷款的房产几乎都不是优质资产，我们在楼市赚的钱，最终的都是金融的钱。
因此每一次贷款，都要尽量用在买入一二线城市的优质房产，并且一次贷足，有多少贷多少，有多久贷多久，尤其处女贷。长期来看，这一点点利息成本，最终都会被通胀稀释掉。
普通投资者最容易犯的错误就是浪费处女贷。深圳有一位朋友在2016年人生第一次买房的时候，在买了一套小房子，到了2017年他觉得房子买小了，又不得不把房子卖了。但是他已经有了贷款记录，在深圳再买要5成首付，没有了三倍杠杆，手里那点资金已经买不到什么像样的房子了。
人生第一套一定要买对，它是你的财富跳板，一定要贷足，尽量一步到位。
在投资领域，如何运用资金和杠杆本身就是极高水平的智慧行为。
02、对于普通投资者而言，如何用好贷款呢？
贷款体系有三个关键认知：
a.最核心的是守住「家庭财富安全边际」，建立应急备付金。要保证任何时候，出了什么事，手里都有足够的资金应对。
b.分出一大部分资金用来投资房产，既然上面放水，你还想发财，肯定得拿锅碗瓢盆接着。这些锅碗瓢盆当中，只有房贷是最大，接水最多的。
c.M2有多高，相信大家都有数。贷款利率不会高于M2，所以持有负债本身就是一种财富。
说得明白些，贷款额度本身就是你买房收益的一部分。
如果还在诸如「要不要贷款买房？」「没有好投资渠道，要不要先把房贷还了」这种问题上纠结，说明你投资还没入门，可以翻翻我们关于“通胀”的历史文章。
那什么是好的负债呢？
三个标准：
▪ 长债，期限越长越好
▪ 利率低（用excel拉irr算一算）
▪ 额度高
卡贷的优先原则：
总体原则是“先卡后贷，办够20张卡，再并发三个信用贷”，但是这个原则也有变通之处。
单位好的人，建议优先发展信用贷，可以准备90万左右的信用贷额度备用（随借随还那种）至于什么是好单位，银行有白名单，一般是当地的公务员、医院、学校、电力公路等事业单位，知名国企，世界500强民企等。
单位一般的人，优先发展信用卡。
第一张一定要搞一张额度大的，年费无所谓（如果第一张额度只有一万两万，后面你就基本废了，一大堆低额卡等着你）
办卡最好线下申请，充分展示自己的加分项。比如有房啊，工牌、收入流水啊等等，又或者像招行信用卡，最有效的办法就是50万存三月，升级金葵花，再去办卡，办完卡把50万提出来。
贷了那么多钱，怎么管理？
债务管理有四个原则：
老话说「债多了不愁」，指的是，月供是生命线，月供压力比贷款利率还重要。
一、利率再低，还不起月供照样玩完。（维持月供第一）
记住：买房最大的风险不是楼价下跌，而是还不起月供。
二、尽量用低利率债务替换高利率债务；（借低还高）
三、尽量用长债替换短债；（借长还短）
例如把3年到期的信用贷，置换成20年的抵押贷，压力马上就降下来了。
四、切勿短债长投。
一个三年到期的债务资金，你拿去投了一个5-8年才有回报的项目，大概率失败。以长沙为例，拿到产证要2年，限售又3年，也就是5年，那些借了3年就要到期的资金的投资者，估计还没见到利润就要到期还款了。
记住，是长债短投，而不是短债长投。
这些原则，是我在2009年就写在本子上，一直铭记在心的原则，所以我从来没有面临过大的债务危机。
03、懂了债务管理，我们就开始申请贷款产品，那么市面上那么多贷款产品，该如何选择呢？
市场上的贷款分为：住房按揭贷款，房产抵押贷款，信用贷款。住房按揭大家都熟悉，就是正常的房贷，这个就是正常跟银行办理，属于国家福利，一个人只能同时有两个按揭在供，一般不能多办。
房产抵押贷款，即将二手房里增值的部分从银行裂变出来，一套变两套，两套变三套，盘活已有资产，不断撑大总资产。
现阶段，房产抵押贷款又分为：个人消费贷和经营性贷款。
个人消费贷：目前上限一般是200万封顶，利率6.4%年化左右。办理方式灵活。
经营性贷款：要求名下有公司，最高可抵押贷款金额达到3000万元，利率在6.3-7.6%区间。还款方式灵活，通常有先息后本、等额本息、等额本金三种还款方式。
1.月息X厘，月息X分
厘与分，其实都是民间贷款惯用的术语。这里的“厘”指做千分之一。举例来说，若是月息6厘，意思就是说每月利息为借款金额的0.6%，假使贷款36万，用资一个月，利息则是2160元。一般“厘”会较多的用在表达月息利率。
这里的“分”指做百分之一。举例来说，若是月息1分，意思就是说每月利息为借款金额的1%，假使贷款36万，用资一个月，利息则是3600元。
2.等额本金
等额本金的好处就是总利息还得少，因为已还款部分不再计算利息。随着你的还款时间的深入，还款金额会越来越少。坏处是前期还款月供大，不利于收入不足的朋友。
3.等额本息
等额本息好处是每个月还款固定，且月供压力小，坏处是总利息支出较多。（适用于收入稳定，经济收入条件又不允许前期投入过大的）。
不过，目前以这种还款方式为最多，房贷基本都是按这种方式来还款。
4.先息后本
先息后本的本义是：每期先还利息，到期再偿还本金。（适用于短期投资，生意周转等，还款压力较小，但要注意到期要偿还本金。）
5.征信报告、信用报告
征信就是专业化的，独立的第三方机构为个人建立的信用档案，依法采集，客观记录其信用信息，并依托对外提供信用信息服务的一种活动。它为专业化的授信机构提供了一个信用信息共享的平台。信用报告中记载您曾经借钱不还，银行在考虑是否给您提供贷款时必然要慎重对待。银行极有可能让您提供抵押，担保或降低贷款额度或提高贷款利率，或者拒绝给您贷款。平时如果申请人想要了解自己的信用情况，携带本人有效身份证，前往央行征信机构查询。如果是申请贷款需要提供个人征信报告，可前往征信机构打印。自查不影响征信查询次数。
6.逾期
逾期是指还款超出还款期限，就算一天都算作是逾期。当然很多银行的信用卡都有容时容差服务，还款日后3天内还款都算正常还款。一般，短暂的逾期不会影响审批结果。大多数银行都有“连三累六”的不成文规定，为防范信贷风险，一般来说如果借款人在两年内连续逾期还款达三次或累计逾期还款达六次，就可能会面临借贷无门的尴尬。保护好征信，这个无比重要！
7.固定利率和浮动利率
固定利率：指在借贷期内不作调整的利率，即贷款合同中约定好的的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
浮动利率：是在借贷期内可定期调整的利率。根据借贷双方的协定，在贷款期内根据市场利率进行调整。目前根据贷款合同规定，一般在每年的1月1日根据央行基准而进行相应调整。不管是住房按揭和抵押贷款，现在大都是浮动利率，一般都会在每年的1.1调整！
8.授信额度和贷款额度
授信额度：是指银行给予借款人一定期限内，可支配的最高额度，期间借款人可以随时动用这笔资金。
贷款额度：是指借款人在此范围内，最终“贷走”的金额。
9.担保人
担保人是指保证人和债权人约定，具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。
在银行贷款中，这也是贷款中常见的一个名词。当你贷款金额过大，或资质无法满足银行要求的时候，银行会要求让你提供个担保人，且要求担保人，具有深房深户，或征信与银行流水良好等等。那这个担保人，在你不能偿还银行贷款时，他可是有义务代偿清债务的！担保人是上担保征信，负债算一半，所以，如果遇上有朋友需要您帮忙担保的话，那要慎重考虑
担保人是上担保征信，负债算一半，所以，如果遇上有朋友需要您帮忙担保的话，那要慎重考虑！重点提醒
经营贷是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。经营贷，字面上理解，就可以明白是经营公司所需贷款，面对的人群也是名下有公司的自雇一族。利用公司做主体，公司法人做借款人，在银行进行贷款。现在的抵押贷款80%都为经营性贷款。
所以，大家要注意以下几点：1、新注册的记得去开好基本户；2、存量的公司，要及时按期申报，及时查询工商信息，看看有无异常，如果有的，及时去处理，我最近遇到三个客户，都是空壳的存量公司，没有查询过，以为没有问题，结果办理的时候，抵押银行查询出来公司是经营异常（比如没有报税，没有年审，没有办理地址变更等等），又得花2周时间来处理，耽误了贷款的时间。
连三累六
连三累六是指连续三月逾期，累计逾期六次。
我们逾期情况基本分为2种： 1：当月有逾期，只是不小心忘了或者其他原因，导致不准时还。2：当月有逾期，不但不准时还，而且是这个月一分都未还。 连三累六，意思就是说第二种情况，连续三个月一分没还。那在银行信用记录的统计来说，这种情形发生三个月，他是会视作六个不准时还的逾期来记录的！严重情形的逾期，银行是会加倍计算逾期记录的！
看看在房产投资中大获成功的人，都有着是反人性的操作：用自己的筹码，小心谨慎地直面风险，管理债务，我常常说：人生需要一场大胜。很多时候人们愿意几十年一大早坐车去上班，也不愿意花一两年时间来潜心研究房产投资，追求一次大胜。
我们缺的不是升职加3000元工资，而是缺1000万，毕竟多加3000元，对于彻底改善生活是收效甚微的。
当然，富贵险中求谁都知道，却经常忽略了上一句“成功细中取”。而这细，是要考虑历史的进程，考虑到真实情况的风险。
穷人回避风险，富人主动管理风险，所有的投资都是用风险置换收益，从来不管理风险的人，只会埋头死干的人，是很难赚到钱改善家庭的。
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楼市团长，多年房产投资经验，熟悉城市选盘和裂变操作，一套变两套，两套变三套，手把手教你投资房产。
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