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房地产税是一剂猛药,总能让人疯狂!

阅0转02018-03-10


导读

 

 每次改革都会牺牲一部分人的利益。例如在房地产税面前嗷嗷叫的高杠杆炒房客,我劝你放下屠刀立地成佛。前十年,你可以帮我拉高土地价值,为了国家发展暂且不究,但今后一旦新经济增长,摆脱土地价值捆绑,真的连骨头渣都不剩。

作者:子木  来源:子木聊房(zimuliaofang)本文经授权发布



地产税是一剂猛药,总能把中国楼市参与者一波接一波送上高潮。


对于这个即将到来的土地革命,无房刚需者赋予它希望,盼望着房地产税可以腰斩房价,普惠众生,溜缝儿可以买得起一套属于自己的住房。


而多套房产持有者则是赋予其恐怖气氛,总感觉自己脑袋上挂着达摩克利斯之剑,拼了命地用键盘抗议。


但不管你抗议不抗议,房地产税已经是板上钉钉的事儿。这并不源于你的一厢情愿或深恶痛绝,而是中国房地产历史阶段在下半场的宏观表演背景,这个高度甚至可以推演至二次土改的级别。


最近一次高潮是前几天的两会,总理在《政府工作报告》中提出,2018年将深化财税体制改革,稳妥推进房地产税立法


“稳妥”两字可谓意味深长,因为就目前情况来讲,中国房地产市场牵扯的利益矛盾点太多,房地产税的实施背景的复杂性远非一般人可以想象。今天借由李总理的讲话,和大家聊一聊房地产税。


1

房地产税是为了腰斩房价?


其实房地产税这个概念并不新鲜,最早可以追溯到1951年建国时期。那时候收过一轮重房地产税。


这里大家应该能想到当时的建国背景,并不是一建国就公有制没收私人财产,而是通过重税,让你自己把房子交给国家。


后来为了收更多税,剥离了房地产税,新增加了五种税,分别是工商税,教育附加税和城市维护事业税,土地使用税以及耕地占用费。


但即使新创造出这么多税费都无法承载中国初期的基建发展和经济起步。


改革开放初期,邓老在中国的南海边划了一个圈,决定设立深圳等五个经济特区。但经济特区的初期发展是异常艰难的,必须以天量的资金作为支撑。那时候的中国政府很穷,老百姓更穷。政府在叮当响的情况下,破釜沉舟式全力帮助,但资金缺口依然庞大。


(1980年深圳)


最后迫不得已,深圳国土局从邻居香港那里学来了先进的经验,那就是卖地!这个我在之前的文章《盛世香港下,绝望的年轻人》里讲过。


1987年12月7日,深圳国土局第一次以土地拍卖的方式拍卖土地使用权,土地的购买方是香港人,当时引来了巨大的争议,很多报纸直斥深圳这就是在搞旧社会的租界,深圳政府背负了巨大的压力。


但是随着大笔资金的到账,各项建设项目的飞速发展,深圳速度震惊全国,中央点名这是创新而不是开历史倒车,瞬间深圳的卖地经验被全国效仿,大大加速了我国的基建进度。


这里就来到了一个非常关键的历史点。


对于土地来讲,无论如何买卖最后还是归国家所有,这个毋庸置疑。


那么是一次性收取70年的租金好,还是每年收一点儿好,便成了当局必须要面对的问题,因为这个就是土地出让金制和房地产税制的重要区别,如果按照中位值1.5%计算,你们发现70年正好是100%,这和中国的70年产权不谋而合。



其实这个问题很好解决。举个例子,你去别人家租房子,房东希望你按年支付还是季度支付,或是按月支付?只能说希望按月支付的房东绝对是不差钱的大土豪。


所以按当时的情况,中国政府一致认为土地出让金制堪称完美,一次性收取70年的房地产税,来钱速度快,也更适合当时的中国经济现状。所以说,这几年的繁荣相当一部分原因是靠透支地产红利和新老接盘侠几十年以后的消费来完成的。


但是随着中国土地越卖越少,民众手中的房产存量越来越多,房地产市场逐感盛极而衰,以后想要靠房地产维持以前的高增长不可能了,天花板越来越明晰,但中国梦还没有实现,依然需要源源不断的财政收入作为燃油才能烧得动这滚滚巨轮。


同时,中国绝大部分城市的基建已经搞的差不多了,辉煌三十年后,在城市化的大背景下,一些城市开始进入衰亡期。土地卖不出去,养老问题加重,而政府缺乏源源不断的收入来支撑这一切,怎么办?


这时候你会发现房地产税不正是解决这个问题的最佳答案么?


所以近几年开征房地产税的声音不绝于耳。一方面是大大小小会议都会释放房地产税信息,另一方面是媒体炒作制造恐怖气氛,目的就是为了看大家对待房地产税的态度。


所以说,大家真的以为开房地产税是为了压房价让百姓住得起房吗?太天真了,政府的核心目的就是为了收税,衡量是用土地出让金制度还是用房地产税制度,唯一的标准就是用哪一种收的钱比较多,更有利于国家,仅此而已。


但是房地产税喊了好几年,从13年的十八届三中全会提出的“加快推进改革”到今年两会提出的“稳妥推进房地产税立法”,从“加快”转变为“稳妥”,最终却“预计”在2020年才可以完成立法程序,对于某些人来讲还是略感失望。那么对于智慧的中国人来讲,为何需要花费这么久的时间来设计方案呢?



2

难以平衡的矛盾


立法虽简单,但现在的问题是房地产税准备怎么玩?是新老划断,立法以后收,还是对着所有存量房来收?免征搞不搞?不免征收什么税率?税基是市价还是成交价,背后涉及的利益矛盾应该怎么平衡?


其中有两个维度的矛盾最需要考虑。


其一是决策集团之间的矛盾。


财政部当然希望税率越高越高,税基越高越好。财政部管收钱,看的是短期利益,各种税赋越重财政部手里的钱才越多。


而地方政府面临的是平衡问题。


房地产税高了,房子持有成本高了,二手房抛出没人买,你的土地出让金还收不收了?哪怕房地产税没实施(立法中央,执行各地),有这个预期,你的地还卖不卖了?对于经历了上一轮房价暴涨的城市改制是没问题的,但对于经济不景气的地区可能是灾难性的。不卖地,土地出让金不收,地方政府立即就要借债度日。


房地产税得收一个极高的比例才能拟补土地出让金的损失,而高税收,征收成本必然就会很高。存量房价格会下来,你按照市价收,那就要规定更高的税率才能拟补土地出让金的成本。房屋持有人的负担会极重,形成恶性循环。


最后是土地出让没人要,存量房重税,征收矛盾重重,二手房价格低迷成交困难。


金融部门对风险比较敏感,房地产泡沫一旦重税破裂。银行的各种贷款都会出问题,不仅仅是住房贷款,消费信贷,企业贷款多少是沉淀在房地产市场的很难估算。房产出问题,这些贷款就有坏账风险,所以系统性的金融风险就跑不了。


外汇方面,上一轮人民币贬值,最终是靠房产泡沫稳住的。房产翻了一倍,已经兑换了美元的又换回人民币买房子了,资本总是往利润高的地方跑。房地产出问题,资金不能去房地产,或者去买生活必需品,炒高生活用品价格,或者兑换美元黄金避险。




其二是人民对新旧制度的矛盾。


从心理来讲,土地出让金更温柔,而房地产税令人厌恶。我举个案例大家就清楚了,现在国家一次性收高额的土地出让金,大家每个月还2万的月供,依然乐在其中,感觉日子有奔头,但是你去租房子住,每个月交1万的房租,你感觉是在送钱给房东。


那么假设现在国家不收取土地出让金了,改每个月收你2万的房地产税,而且没有尽头,你会和当年还2万月供一样开心愉快吗?不会的,你会非常痛苦,你认为是国家每个月在剥削你2万,但是用土地出让金导致你每个月还款3万,你就不会认为你是在被剥削,因为你感觉房价永远涨啊,今天不管还多少钱,将来都能卖更多的钱。


再者就是,如果土地出让金改称房地产税制,开发商的成本会大幅下降,从而导致施行新政策的房产价格必定会大幅度少于之前维持的市场均价。前段时间你掏空三代吐血5万一平米买了房,房地产税制出台后,房价变成了3万一平米。


你能接受了这种落差吗?价格混乱的市场势必会带来大量购房者离场观望,而市场的规模冷却又会导致大家的恐慌心理,不用多讲,5%的人抛盘市场就直接崩了。


所以政府一定要在这一系列的矛盾点之间去找平衡。但无论怎么找平衡点,也肯定会有一部分人的利益会遭受损失。不流血,又怎么能叫做改革?


所以无论你拥有一套还是多套或者没房,都必须“拥抱”未来的变化。之前发现一个很有趣的事情,就是很多人都在唱调“消灭中产论”。我要告诉你的是,中产就是用来被消灭的,不然贫富差距靠谁拉平?


这个研究一下个税制度就明白了。中产依赖工薪,被单位统一扣除,无人避免。但对于高产,股息红利和资本利得的收入相对工资以数万倍计,而这些收入不仅税率低而且还享受各种优惠,至于灰色收入,更是在个税监管范围之外。


但无论怎样变化,你都要明白房地产税对未来中国房地产市场会造成什么影响。



3

房地产税才是租赁的希望


首先毫无疑问,房地产税的出台会增加房产的持有成本,卖房和买房的均衡点会移动,对多套房持有者来说,利空,对房地产市场来说,则是巨大利空!


那些说租金会上涨的,可能没有错,但也存在一个博弈问题。短期内,房租会上涨,房东会倾向于这部分税收转移到租客身上。但是,如果房租上涨过多,当超过租客的承受力的时候,租客会选择更差的房子甚至离开该城市,这势必会造成需求者减少。


同时,房地产税的增收,也会促使一些原本不打算把房子出租的人把多余的房子推向市场,房屋空置率下降,这会造成供给增加;此外,一些原本零成本的毛坯房也会面临装修后推向租房市场还是直接卖掉的选择,前者无疑也会增加需求。


也就是说,征收房地产税后,租房市场上肯定会增加供给,而需求则有可能减少,所以房东想把税收全部转移到租客身上是不现实的,而这也正符合微观经济学所讲的税收实质,即税收是由生产者和消费者一起承担


别看整天谈论什么长租用地大力建设,长租公寓大力投资,并不靠谱。因为不管政府如何建设租赁基础,都无法满足量的需求,真正的决定权还在市场手里。大家都愿意租房,市场上有更多的房子出租,房租也便宜才是解决一二线城市广大年轻人住房问题的本质。


长效机制的本意就是为了稳住房价,让买卖市场向租赁市场横向转移。而房地产税的出台不单有力地加快了转移速度,同时还增加了源源不断的财政收入,解决了转移之后突然消失的土地红利形成的尴尬局面。



最后对于未来房地产税的征收,还要几点想说的:


①房地产税征收是板上钉钉的事儿没有什么好争论的。它会如期而至,无论利好利空,静观其变。而且初期地方政府一定会倾向轻税,保留土地出让金。类似重庆、上海的做法,少部分人交轻税(或者门槛高,或者新老划断),土地出让金还可以继续收。


但土地财政在的话,供需矛盾就会存在,房价还会继续涨。但这样可以稳住房价,土地出让金模式是维持,贷款不出现大面积坏账,持有人民币不要着急去兑换美元是对各方有利。


②一定会先拿上一轮房价暴涨过的一二线城市试点推进,对于人口流失、经济萎靡的地区要延期施行或不施行。所以对于后者所在区域的购房者不必过分担心,人情道义你们会受到保护。


③如果真的想“房住不炒,打击房产炒客”就必须保护刚需利益。有专家言论有按套数征收、按家庭人口征收的,我认为按人均面积征收最好。因为如果按套数征收,那些高产人群都是豪宅,结果和你60平米的房征收的税费一样,合理吗?拥有的住宅面积越多,收越多的钱,相信对于多套房产的人将会是噩梦。


④让计生委去收房地产税是个不错的主意。多一个孩子多60平免税,咱按一平米一万算就是60万,4%每年2万4,一个月就是2000块,生个二胎国家每个月把奶粉钱都包了。鼓励生育解决人口危机还需要实打实的经济支持。


⑤每次改革都会牺牲一部分人的利益。例如在房地产税面前嗷嗷叫的高杠杆炒房客,我劝你放下屠刀立地成佛。前十年,你可以帮我拉高土地价值,为了国家发展暂且不究,但今后一旦新经济增长,摆脱土地价值捆绑,真的连骨头渣都不剩。


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