哪些共有共用建筑面积要进行分摊，如何分摊与计算？

主讲嘉宾：邢洋律师

导读：有关物业管理而引发的法律纠纷层出不穷，掌握有关法律知识很有必要。例如，哪些共有共用建筑面积要进行分摊，如何分摊与计算？下文将就此问题展开分析与讨论，希望对您有所帮助。

一、哪些共有共用建筑面积要进行分摊

（1）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；（2）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；（3）栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；（4）为本栋服务设在地下或地上的变电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；（5）公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。

二、共有共用建筑面积如何分摊与计算

1、分摊原则：以栋为单位进行。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，或产权分割文件或协议不合法的，可按与共有建筑相关的建筑面积比例进行分摊。

2、分摊方法：共有共用建筑面积的分摊与计算，国家与地方均有相关的规定，不同的房屋，分摊系数是不同的，没有固定的系数和比例，它是实际测算出来的。特别是由于设计的电梯数量、走道的宽度不同以及设备用房面积大小不一等原因，其分摊系数就相差很大。

3、共有建筑面积按比例进行分摊的公式：

分摊系数＝应分摊的共有建筑面积÷参加分摊的各户套内建筑面积之和

每户分摊面积＝分摊系数×户套内建筑面积

实际工作中还应根据各房屋功能、使用状况等的不同，采用一级分摊、二级分摊、多级分摊等方法进行。

4、那些建筑面积和公共建筑空间不应分摊？

（1）地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层（室）部分；（2）独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；（3）建在栋内或栋外，为他栋和多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；（4）按规划批建层高建设的层高在2.20米及其以上的技术（结构）转换层、栋内“空中花园”以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积；（5）一栋楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本栋的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的；（6）权利人自留、自用的房屋、物业管理公司的经营办公用房。（7）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物及为建筑造型而设，但无实用功能的部位；

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