一、总体流程
1.目的
通过充分了解新区域房地产市场供需空间和价格趋势，结合公司发展特点，对市场及相关项目的精准分析，寻求新的投资机会，确定合适土地，为公司未来发展提供支撑。
2.适用范围
2.1时间适用性
适用于公司在新区域城市与已有项目的城市的房地产市场分析及项目论证。
项目论证流程分为四大阶段，前期由企业发展部确定战略目标城市，然后进行新区域城市研究，确定最终目标城市，接着由城市公司总经理开始搜集可拓展项目的相关信息并进行可行性分析，最终以项目获取为结束。
2.2地域适用性
本流程对各区域的城市房地产市场均具有通用性，有利于实现区域房地产市场数据的统一管理。各城市公司的相关市场数据搜集及项目论证分析工作，必须遵从集团的项目论证流程，并结合实际情况进行一定的优化调整。
3.术语和定义
3.1 新区域市场研究：是为了确保公司能够具有动态性的土地储备，提高公司在房地产新项目拓展过程中在可行性分析上的技术水平，而进行的持续性宏观市场研究工作。新区域市场研究包含宏观及区域经济研究、土地市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略土地储备跟踪等分项研究工作。
3.2 项目可行性研究：是为获取土地项目而进行的分析研究与决策谈判等动作的总和。对内是指对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。对外是指与土地合作方根据投资分析的条件，磋商两方合作的方式或投资方式，以达到最终合作的过程。
3.3 项目运作论证：是指项目在获取后，由公司各专业部门集中进行综合论证与研讨分析，从而确定总体性运营方案的过程。
4.关键成果
4.1《新区域城市研究报告》：确定目标区域后，对区域内城市进行经济发展、城市规划、竞争对手等方面研究，分析行业发展机遇，对城市的可进入度提供建议。
4.2 《项目建议书》：在深入分析了拓展区域和项目的具体情况后，初步形成业务发展战略的决议，研究项目投资的成本与回报，做出初步投资决策。
4.3 《项目可行性分析报告》：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的深入论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4.4《项目运作方案书》：获取土地项目后，由城市公司总经理组织专业部门出具专业建议，形成《项目运作方案书》，作为项目运作的指导文件。
二、新区域市场研究
1.操作流程
1.1 企业发展部确定战略目标城市，根据搜集的相关城市数据开展新区域城市研究；
1.2 企业发展中心副总裁、集团总裁确定最终的目标城市。
2.岗位职责
2.1 企业发展部：确定战略目标区域，用以指导公司进行区域拓展工作；搜集与整理相关城市的基础信息，分析城市的进入机会，编制《新区域城市研究报告》；
2.2 企业发展中心副总裁：审核《新区域城市研究报告》；
2.3 集团总裁：审批《新区域城市研究报告》，确定目标城市。
3.操作方式
城市研究包括城市年度经济数据及房地产开发数据、城市政策、城市出让转让土地、城市竞争对手、城市月度房屋信息汇总五大模块，如下所示：
3.1 《城市年度经济数据及房地产开发数据汇总》
主要提供历年城市经济和房地产数据变化情况，为研究目标城市提供最基本的数据支撑。
3.2 《城市政策汇总》
长期监控目标城市房地产政策，尤其关注特殊的具有地方特色的房地产政策，为房地产开发工作顺利进行提供良好的支撑，尽可能搜集富有地区特色的政策。
3.3《城市出让转让土地汇总》
主要针对城市不定期出让转让土地信息进行搜集，了解当地土地市场信息情况，为公司在当地需求土地提供数据支撑，确定合适的土地价格，掌握当地土地市场动态发展情况，保证数据的及时更新。
3.4《城市竞争对手汇总》
主要搜集具有竞争力的房地产对手信息，包括全国知名地产商、本地知名开发商，尤其关注广州开发商在该城市的分布情况，从而对当地的房地产市场形成初步判断，为公司高层决策提供参考，保证数据及时更新。
3.5《城市月度房屋信息汇总》
主要是对城市每个月房屋交易价格、交易量进行动态监控，以利于了解城市房地产月度变化情况。
3.6 《新区域市场研究报告》
在确定目标后，可按照模板展开城市的基础研究工作，尽可能将数据搜集完整，建立数据库，并形成城市研究报告。
三、项目初判评审
1.操作流程
1.1 目标城市确定后，城市公司总经理负责进行项目信息收集筛选；
1.2 城市公司总经理负责对土地进行初步判定，对合适项目形成《项目建议书》；
1.3 集团副总裁、总裁对《项目建议书》进行审核、审批，确定项目可行性。
2.1城市公司总经理：负责目标城市项目信息收集筛选，并出具《项目建议书》；
同时，由城市公司总经理组织搜集的土地信息备份，详细记录所有土地信息，协助集团完成在土地储备方面的动态监控。
2.2 企业发展中心副总裁：负责对《项目建议书》进行审核；
2.3运作管理中心副总裁：负责对《项目建议书》进行审核；
2.4 集团总裁：负责对《项目建议书》进行审批，确定项目可行性。
四、项目可行性研究
1.操作流程
1.1 《项目建议书》审批通过后，由城市公司总经理、项目部编制《可行性研究报告》初稿；
1.2 由城市公司总经理组织产品设计中心、企业发展部、资金部、财务部、成本管理中心、项目部等部门进行方案论证会审；
1.3 城市公司总经理、项目部综合专业部门的审核论证意见，编制《可行性研究报告》终稿，并上报集团相关领导审批。
1.4 集团副总裁、总裁对《可行性研究报告》进行审核、审批。
2、岗位职责
2.1产品设计中心：负责提供《标准化产品规划指标模板》，并对《可行性研究报告》中的“规划指标”进行论证及审核；
2.2 企业发展部：负责提供《标准化项目运作计划模板》，并对《可行性研究报告》中的“项目运作计划”进行论证及审核；负责提供《企业品牌手册》，并对《可行性研究报告》中的“项目定位”进行论证及审核；
2.3 资金部：负责提供《项目运作资金计划模板》，并对《可行性研究报告》中的“项目现金流量分析”进行论证及审核；
2.4成本管理中心：负责提供《项目目标成本控制表》，并对《可行性研究报告》中的“项目投资成本估算”进行论证及审核；
2.5财务部：负责提供《财务指标分析模板》，并对《可行性研究报告》中的“财务指标”进行论证及审核，作为集团决策是否获取土地项目的重要依据；
2.6项目部：协助城市公司总经理编制《可行性研究报告》；
2.7城市公司总经理：负责整合各专业部门所提供的分析模板，根据项目信息与市场研究的数据，编写《可行性研究报告》，并组织各职能部门进行会审论证，通过论证后将《可行性研究报告》提交给集团相关领导进行审核与审批。
2.8 企业发展中心副总裁：参与各专业部门的论证评审，对《可行性研究报告》进行审核；
2.9运作管理中心副总裁：参与各专业部门的论证评审，对《可行性研究报告》进行审核；
2.10 集团总裁：负责对《可行性研究报告》进行审批，确定项目可行性。
五、项目运作论证
1.操作流程：
1.1 《项目可行性报告》经过集团总裁审批通过，由城市公司总经理签订最终《成交确认书》；
1.2 城市公司总经理组织项目经理，在完成规划方案后15天内，编制《项目运作方案书》初稿；
1.3 城市公司总经理组织产品设计中心、企业发展部、集团资金部、集团财务部、成本管理中心、项目部等部门对《项目运作方案书》初稿进行论证；
1.4 城市公司总经理组织项目经理，在完成初步设计方案后15天内，编制《项目运作方案书》终稿；
1.5 企业发展中心副总裁审核《项目运作方案书》，通过后报集团总裁审批；
1.6 总裁审批后，项目资料由企业发展部备案。
2.岗位职责
2.1 产品设计中心：负责对项目初步规划设计方案提出建议；
2.2 企业发展部：负责对项目总体运作计划、营销策略提出建议；
2.3 集团资金部：负责对项目中涉及的资金筹备计划提出专业建议；
2.4 集团财务部：负责对项目运作中的财务控制指标提出专业建议；
2.5 成本管理中心：负责对项目运作中目标成本、合约规划、甲供材等提出专业建议；
2.6 项目部：负责对项目总体运作方案提出建议；
2.7 城市公司总经理：负责组织相关部门针对《项目运作方案书》进行会审论证，并最终完成方案书，用以指导整个项目运营工作。
2.8 企业发展中心副总裁、运作管理中心副总裁：对《项目运作方案书》终稿进行初步审核。
2.9集团总裁：对《项目运作方案书》终稿进行最终审批。
联系客服
