前言
随着房价不断攀升，房子已经成了大部分家庭最主要的资产。一旦离婚，就不得不面临房产分割问题。
很多的离婚夫妻也因此陷入困境：房子卖了分钱吧，总感觉这样的离婚实在太惨烈；不卖归一方吧，得房子的一方拿不出房价一半的现金给另一方。商量来商量去，最后说别分了，干脆房子归孩子吧，孩子总归永远是两人共同的孩子。于是在离婚协议里约定，夫妻共同所有的房产归孩子所有。但实践中，考虑到孩子年幼、或者因为房屋还有部分按揭等原因，往往不能在离婚协议签订后马上到房管局去办理房屋过户手续。
如此一来，问题来了！
离婚了，约定房屋归孩子
赵婷（化名）与李刚（化名）是同乡，大学毕业后都到杭州工作。在一次老乡聚会上，两人相识，不久即建立恋爱关系，并于2008年结婚。婚后两人在双方父母的帮助下共同购置了一套商品房。2010年，两人的婚生子李响（化名）出生。然而好景不长，2013年，赵婷发现李刚与单位一女同事关系暧昧。在多次吵闹、家长协调不成的情况下，两人于2014年年初登记离婚。在离婚协议中，双方约定将房子归儿子李响所有。考虑到儿子年幼，加上房子还有少许按揭贷款没还清，所以没有在离婚协议签订后马上办理房屋过户手续，而是约定等过两年按揭贷款还清后再去办理。
一方反悔，横生枝节
离婚后不到半年，李刚就和单位女同事结婚了。一年不到小儿子出生了。李刚和现任妻子、儿子住在出租房里。时间久了，现任妻子就开始抱怨李刚，当初凭什么把房子全给前妻孩子，而自己和儿子却窝在狭小的出租房里。李刚也开始后悔。在与赵婷商量不成的情况下，李刚根据合同法第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，向法院起诉，要求撤销离婚协议中关于房屋归儿子李响的条款。虽然法院最终驳回了李刚的诉讼请求。但对赵婷来说，房子没拿到，还惹上一场官司，平添了诸多烦恼！
请求过户，房管局拒绝
打赢了李刚要求撤销赠与的官司后，赵婷怕夜长梦多，就提前还清了剩余按揭贷款。拿着房产证、银行贷款结清证明、民政局盖章过的离婚协议等材料来到房管局，申请将房屋过户到儿子李响名下。但房管局回复，必须夫妻双方都到场，才能办理过户手续。在一方不到场的情况下，除非有法院的判决书或者调解书，否则不能办理房产过户手续。
孩子起诉，被判驳回
无奈之下，赵婷以孩子李响的名义向法院起诉，要求法院确认房屋归李响所有。没想到，法院却以 “李响不具有原告主体资格”为由驳回了李响的起诉。
为什么会这样呢？李刚和赵婷都想不通。
李刚想不通的是：
夫妻一方反悔，请求撤销离婚协议中的赠与条款为什么会被法院驳回诉讼请求？
'律师分析
1、离婚协议中房产赠与子女的条款，是夫妻对共有房产在离婚时如何处理达成的合意。《婚姻法司法解释二》第8条规定：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。因此在已经登记离婚的情况下，任何一方未经对方同意无权擅自变更或者撤销离婚协议中的赠与条款。
2、离婚协议中房产赠与子女的条款，是以解除双方婚姻关系为条件的赠与。当事人达成协议时，除了纯粹财产利益上的考量外，还参杂着子女抚养、夫妻感情等其它因素；也不排除一方为换取另一方同意离婚而在财产方面作出的让步。婚姻关系解除后，负担赠与义务的一方反悔，要求撤销赠与，既违背诚实信用原则，对另一方来说也明显不公平。因此，只要离婚协议的达成是当事人真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等违背法律强制性规定的情形，任何一方均不得请求撤销。
赵婷想不通的是：
子女起诉，要求履行离婚协议中的赠与条款，为什么会被法院驳回起诉？
'律师分析
1、离婚协议的当事人是夫妻双方，子女并非离婚协议的当事人，因此无权请求履行离婚协议。
2、根据《合同法》第一百八十五条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。也就是说赠与合同的成立有两个要件，一是赠与人向受赠人作出赠与的意思表示；二是受赠人表示接受赠与合同的意思表示。两者意思表示一致，且相互到达对方，赠与合同成立。现夫妻双方在其离婚协议里约定将财产赠与给孩子，这仅是夫妻双方内部就房屋赠予给孩子达成的合意，不代表夫妻双方作为赠与一方，孩子作为受赠一方，父母子女之间已经达成赠与合意。因此仅凭民政局备案的《离婚协议》不能证明赠与合同已经成立。
3、《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”该法第37条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”由此可见，房地产赠与应当签订书面的赠与合同。离婚协议中的赠与条款，仅系夫妻双方作为赠与一方的单方意思表示，而非赠与合同。在赠与合同成立之前，子女无权请求父母履行尚未成立的“赠与合同”。
综上，子女请求法院判令父或／和母履行离婚协议中约定的房产赠与条款，主体不适格，依法应被驳回起诉。
一
当事人在签订离婚协议时，千万不要以为只要离婚协议中约定房屋归子女就万事大吉了。
二
有条件过户的最好及时办理过户手续，以免夜长梦多。（当然房屋过户到未成年人名下，存在父母在需要资金时无法以该房屋抵押获得贷款的风险。）
三
暂时因各种原因不能过户的，最好到公证处去另行签订一份《赠与合同》。同时做一份不可撤销的委托合同，由不抚养孩子一方委托另一方在约定的过户时间或者过户条件成就时代为办理房屋过户手续。
（备注：三证不全的房屋不能做赠与公证。实践中，很多公证机关对有按揭的房屋也不做赠与公证。详情请咨询当地公证机关。）
四
无法过户也无法办理公证的，那就只能退而求其次，建议在赠与合同中约定“赠与不得撤销”、“一方不履行赠与合同的违约责任”等制约条款，以减少一方反悔、纠纷成讼的几率。
五
无法过户也无法办理公证的，那就只能退而求其次，建议在赠与合同中约定“赠与不得撤销”、“一方不履行赠与合同的违约责任”等制约条款，以减少一方反悔、纠纷成讼的几率。
来源：徐霄燕律师团队
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