-导读- 未来商业地产将逐渐出现分化、整合，运营管理能力也将成为核心竞争力。只有那些发展具有可持续性和拥有强大运营实力的运营商才能在打破行业发展瓶颈，脱颖而出，收到资本市场的认可，最终借助资本的力量加速发展。走过十个春秋的大悦城就深谙这一道理。
近年来，商业地产寒冬似乎悄然降临。一面是市场存量巨大，同质化严重，结构性问题突出；一面是消费升级裹挟着电商来势汹汹，一时间红海甚嚣尘上。2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积达到了3.6亿平方米，2016年以后有望突破4.3亿平方米。在巨大的市场存量中，由于普遍缺乏优质运营实力，大多数商业如履薄冰。
而另一方面，如果我们用资本的视角来审视整个行业的话，不难发现：这些年来，国内房地产开发商的市值普遍要比物业估值要低，有的甚至还低于账面价值。与此同时，受市场因素的影响，中国房地产开发商的整体杠杆水平持续提高，但由于估值低迷，股本融资并不具吸引力。这导致了很多投资者都对商业地产行业的投资持谨慎态度。因而在遭遇寒冬的当下，地产商对于融资模式的追求和探索从未停止。
然而事实证明，未来商业地产将逐渐出现分化、整合，运营管理能力也将成为核心竞争力。只有那些发展具有可持续性和拥有强大运营实力的运营商才能在打破行业发展瓶颈，脱颖而出，收到资本市场的认可，最终借助资本的力量加速发展。
或者说，强大的运营能力将成为决定商业突破重围的关键。走过十个春秋的大悦城就深谙这一道理。
大悦城作为中粮集团着力打造的商业体，从西单大悦城问世至今，已经悄然走过十年。从最开始的做项目、做行业、做品牌、做布局，到近年来做管理、做体验、做创新、做价值，大悦城以“客流经营”为核心的中产阶级经济学已在行业内独树一帜。
在过去的10年发展中大悦城以稳扎稳打的策略塑造了很好的品牌，截止目前，已在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都开业7家Shopping Mall，杭州大悦城也已进入项目筹备期。
自2007西单大悦城问世之初，大悦城就确立了“18-35岁新兴中产阶级”这一明确的客群定位。并在随后的经营中，大悦城始终坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业定位；始终坚持“经营客流”，深耕会员经济；始终“强运营、重服务、勇创新”的发展思路。大悦城由此成功在一二线城市站稳脚跟，成为具有行业引领性地位的商业体品牌。
2016年上半年大悦城购物中心各项运营指标保持持续上涨，销售额近66.8亿元，同比上升23.2%，客流达6400万人次，车流量超412万车次，同比上扬33.4%。商业整体平均出租率95.08%，租金同比增幅14.0%。在行业似遭遇寒冬之际，大悦城业绩能够依旧保持较高速度增长，正是源于十年来的匠心打磨的强运营实力。
大悦城在地块条件、建筑指标、外部交通、商业动线、总体设计和空间设计都给出了可操作性的指标，并根据指标要求，完成虚拟地块的大悦城建筑设计方案，并进行sketch up模型搭建。产品模型是保证大悦城建筑设计统一，增强大悦城品牌的辨识度和影响力的重要前提和基础。
大悦城因变而动，回归客户价值本源，以客户为中心，建立客户价值识别及客户价值实现两个子系统，通过客户识别，满足客户需求，达到客户价值实现，最终实现商业盈利。大悦城将目光投向 “客户价值”的重构，立足客户（消费者），研发出“VALUE+ 行动”商业运营系统，绘制崭新的商业价值全景图。客户价值模型成为把握消费者脉搏、延展消费体验的重要方式，也是实现客群盈利、价值变现的秘辛。
大数据模型是大悦城深度把握消费脉搏，锚定行业细微动态的探测器。大悦城建立以客户为中心的大数据体系，打通7 个内部数据系统，实现了从数据采集到数据加工、核心数据库的大数据管理平台，从客群、客流、O2O 三个维度出发，对细化、标签化的信息进行精准营销，指导商业运营。
财务模型为对接多样的资本，提供了更丰富的工具，为大悦城的发展搭上更强劲的资本动力，是一切资本信任的基石。大悦城针对每个指标，制定相应监测标准，例如项目开业后的第三个完整年度，EBITDA 回报率要达到6%，目前西单、朝阳、天津三个大悦城已经达到设定的标准。按照时间维度和项目不同发展阶段，设置租金费用率、EBITDAMargin 的参考值，并将ROE 纳入考核指标，降低费用，保证大悦城健康运作，提高股东收益，为对接更多外部资本打下坚实基础。
人才是大悦城始终屹立在商业地产前沿的重要保障，以员工素质模型为依托，经理人五力模型为导航，形成一星、两金、三马、一平台、一带级项目的人才培养系统。
大悦城地产主动求变，始终保持敏锐的商业嗅觉与反应速度，从招商、推广、运营、研策等方面多渠道寻找创新突破口。“周虽旧邦，其命维新”，敏锐把握市场细节，主动向市场找寻创新路径，是大悦城地产始终坚持的品质，更是大悦城地产持续书写商业传奇的不竭动力！
主题商业街区，是针对大悦城的客群细分及需求所形成的具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，通过构筑空间环境的情景化、消费圈层的共鸣度、业态跨界的想象力与商业美学的感染性，形成目的地式消费吸引，将体验和社交属性最大化，大悦城希望凭借实体消费空间的社交属性与主题体验在Mall里植入自成一体的“客流发动机”。
大悦城这几年来，推出了超级工厰、⑤号车库、IF街、骑鹅公社、神兽寺街、悦界、摩坊166等个性化、多样化的系列主题街区，已成为国内高质量生活消费方式最前沿的提供者。首个轻资产项目天津和平大悦城打造了 “六楼”、“超级工厰”、“Hi内”等主题街区，而西单大悦城、沈阳大悦城的特色街区也在推进中。
骑鹅公社
国内首个坐落于购物中心内的环境景观化、业态主题化的文创购物街区，也是天津市唯一一个依托商业综合体打造的大学生创意创业示范基地。2016年1月至5月，“骑鹅公社”销售额超过2000万，销售坪效高于天津项目整体6.5元，月均客流超过20万，EBITDA回报率为天津大悦城7倍，有效地拉动天津大悦城全馆客流的高速增长，尤其是年轻客群的增长。
悦界
国内首个生态主题的室内生活方式空间，推出多个创新主题空间，将场景营销与文化营销持续推进至臻。截至目前，“悦界”月均客流达到13万人次。其销售及坪效均超越楼内其他同等区域，销售峰值在2015年8月达到933.6万元，月均销售增长率为4.85%，对朝阳大悦城项目的销售贡献度为3%。此外，“悦界”月均租金在各街区中最高，对朝阳大悦城的租金贡献度为4%。
⑤号车库
“⑤号车库”以西方车库文化为灵感制造故事情景，孵化了一批来自全国各地的原创手作设计师品牌和独立个性品牌。2016年1月至5月，“⑤号车库”总销售额超过1300万，月均客流量超过17万人次，EBITDA回报率为天津大悦城3倍。2016年7月，“⑤号车库”荣获“金百合购物中心最具创新力奖”。
IF街
“IF街区”的命名源自Imagination Factory，是大悦城首家室外社交街区，为消费者提供了惬意精致的美食盛宴。2016年1月至5月，“IF街区”总销售超过1700万，月均销售增长率26.96%，开业以来租金平均增长率为153%。“IF街区”月均客流量达13万人次，月均增长率6.18%，EBITDA回报率为天津大悦城8倍。
摩坊166
原创的亲密社交空间和轻艺术街区，成为上海地区瞩目的爱情地标，是国内新型购物中心的引领者。2016年1月至5月，“摩坊166”总销售超2102.7万元，月均销售420.5万元，月均增长率高达29.7%，其销售坪效、平均租金均高于上海大悦城平均水平。此外，“摩坊166”月均客流5万人次，月均增长率14%，在摩天轮的带动下，其客流仍在快速增长。
超级工厰
超级工廠是大悦城家族最新推出的一条街区。超级工廠是造物者俱乐部，是全国首个集手艺教学、原材料和工具售卖、作品展售于一体的城市匠人专业造物空间，是天津大悦城继骑鹅公社、神兽寺、⑤号车库、IF街区后的第五条创意街区，首次将“工厂”概念引入购物中心，占地面积为2000平米，里面拥有九大造物车间，木·超级工廠、布·超级工廠、铁·超级工廠、皮·超级工廠、陶·超级工廠、摄影·超级工廠、烘焙·超级工廠、纤维·超级工廠、画·超级工廠，让消费者有机会全方位接触手作，变身造物者。
超级工廠的建立，丰富了天津大悦城原有业态，带给消费者更多消费体验，成为了造物领域的新地标，推进了天津大悦城从传统购物中心到基于主题街区的体验式购物中心的进程。
良食局，是大悦城以互联网思维打造的全国首家O2O 立体化会员体验平台。良食局融合App线上商城和线下实体店，促进了大悦城线上粉丝向新会员、新会员向忠实会员的转化。此外，良食局依托优质的异业合作实现输出扩张，为会员提供更便捷、有品质的服务和生活方式体验。良食局凭借其创新的零售理念荣获2015年度ICSC亚太购物中心大奖“新零售理念”银奖和2016年金百合O2O最佳实践奖。
大悦城将商业创新的触角延伸到与金融行业的合作上，以期在各个消费场景中能够为消费者提供一个更为通畅、合理、优质、贴心的消费支付渠道和金融解决方案。
1、西单大悦城 X 蚂蚁花呗
2016年6月，西单大悦城与阿里旗下的蚂蚁花呗达成战略合作，推出会员消费信贷、联名会员计划、线上线下会员打通等创新型举措。在2016年悦购季期间，蚂蚁花呗支付共计达成12552笔（日均600笔）交易，超过1万人次使用，产生565万元消费。预计在一年内，实现支付总额达到1亿元、销售总量达到25万笔、使用总人数达到17万人。
2、烟台大悦城 X 北京银行消费金融公司
烟台大悦城率先实现了国内购物中心在小额金融服务领域的跨界探索，采取线下消费、线上分期付款的合作模式，打造轻便的新型金融消费场景，有效刺激了销售增长。以i-Zone为例，其在店庆一周年创下单日55万元的销售额，其中40%为消费分期带来，拉升业绩高达约66%
·截至2016年6月30日，各大悦城累计销售达66.8亿元，同比增幅23.2%。其中零售业态整体提升16%，餐饮业态整体提升29%，娱乐业态整体提升39%，服务业态整体提升44%；
·商业整体平均出租率95.08%，租金同比增幅14.0%，调整品牌占比12.7%；
·总客流达6415万人次，总车流量近412万车次，拉动优质客群提升，同比上扬33.4%，平均提袋率47.5%，会员总量169万，会员销售占比21%；
·推广活动总计394场，同比去年增幅72.8%；媒体曝光率同比增幅39.9%。
积累（Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致（Acme）总结了大悦城十年来匠心打磨的强运营实力。这也为大悦城聚焦资产（Asset），成功借力资本驶上快车道打下坚实的基础。
10月18日, 在北京圆满召开落幕的“商业聚焦资本高峰论坛暨2016年度大悦城客户答谢会”上，大悦城地产正式对外发布了“4A大资管”战略，这也标志了大悦城地产由开发运营商向资产管理商的跨越，具有里程碑式的重要意义。
中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政在会上表示，大悦城在过去的十年发展中，一直秉持“经营客流”的发展理念，坚持“强运营、重服务、勇创新”的发展思路，精于沉淀，核心竞争力不断增强。在此背景下，大悦城依靠自身强大的运营实力，要着力打造一个大资管平台，实现开发运营模式向资产管理模式升级。他强调：“大悦城未来要借助资本的力量，加速扩张，在为战略租户带来更多商机的同时，与战略合作伙伴携手共赢。”
大悦城地产副总经理吴铮代表大悦城商业管理团队首次对外阐述了大悦城“4A大资管”的运作模式和扩张战略。他指出，在商业地产白银时代，积累 （Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致 （Acme）代表了大悦城在过去积累的强势运营实力，这为在资产（Asset）层面的发力积蓄了能量。吴铮还指出，4A大资管战略的第一步是盘活优质存量资产。依托“大悦城”优质的商业品牌及运营能力，与具有丰富商业物业投资经验的投资者合作，成立基金公司，释放资产价值，带动上市公司估值。
目前，大悦城与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司，共同成立了国内第一家地产核心基金。通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效地提高股东回报，最终释放资产价值，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。
随着开发运营模式向资产管理模式的转型升级，大悦城地产的公司架构也将随之改变。大悦城地产将成立专门的商业管理公司，该管理公司将提供运营管理服务。商业管理公司将选择国内优质存量项目进行管理输出，凭借优质品牌和运营实力进行项目操盘，在推动大悦城版图扩张的同时，拓展如品牌使用费、运营管理费以及未来物业增值等多项收益，并可在约定条件参与并购。
建立可持续资本循环平台就是“大资管”战略的第二步。吴铮还透露，随着核心基金的成立，未来大悦城主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出，这将为大悦城带来收益结构的调整。吴铮说：“依靠运营力和资本力，大悦城要成为有特色的、有持续盈利能力的、基业长青的百年老店。”
这一次，大悦城通过盘点自身强势的运营实力，启动“4A大资管战略”，主动谋求向资产管理转型升级。在大悦城的未来发展规划中，我们看到的是其依托自身运营实力，借助外部资本，最终实现对价值的重塑和自身发展的轻盈起飞。
目前大悦城地产“大资管”战略已初见成效。除国内第一支房地产核心基金之外，大悦城地产依靠推动管理输出，全力助推实现大悦城“五年20城”的战略扩张目标。
大悦城将严格依据自身选址标准，有条件地进驻新的城市。除现在已确定的天津、贵阳及昆明外，未来五年内，大悦城还将重点拓展北京、上海、深圳、重庆、武汉、南京、厦门、苏州、长沙等国内一二线核心城市。
借力“大资管”战略，大悦城轻盈飞向下一个十年。在时光的长河里继续书写着自己的传奇！
开业时间：2016年12月 商业面积：6.8万平方米
天津和平大悦城是大悦城地产进行管理输出的第一个项目，其前身是天津津汇广场购物中心。该项目位于天津最繁华的滨江道、南京路商圈，汇集了商业、餐饮业、服务业的精华，同时大型写字楼，酒店及酒店公寓等项目极大的丰富该商圈。目前招商进度完成100%。
开业时间：2017年底 商业面积：32万平方米
2016年8月，大悦城地产与昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司签署战略合作协议，就大悦城品牌入驻昆明达成战略合作意向。
开业时间：2018年底商业面积：13.5万平米
2016年7月，大悦城地产与贵州恒丰伟业房地产开发有限公司签署战略合作协议，就大悦城品牌入驻贵阳达成战略合作意向。
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