崇仁路，终于找回错失的三十年

少小离家老大回，乡音无改鬓毛衰。

儿童相见不相识，笑问客从何处来。

崇仁路是我从小生活、学习的地方。小学毕业后我就前往武昌，后来住所拆迁，在一个通信主要靠座机的年代，与当年绝大多数小学同学失去了联系。

阔别而归，物是人非。

在入学后的30年里，崇仁路是武汉中心区为数不多未被大规模拆迁与成片开发商品房的区域。

以现在的视角来看，汉口人对崇仁路无论是商业还是住宅都有着明确的升级改善需求。

而在本轮全国超大特大城市城中村改造的历史机遇下，崇仁路已经成为武汉旧城焕新的重点区域。

本文将以我三十年的视角来审视与解读崇仁路，希望与那些曾在或正在崇仁路生活、学习、工作的朋友找到共鸣，也希望帮助“外来人”更加了解崇仁路。

1

三十年不变的中心荣耀

要在武汉找到一个三十年不变，且配套资源一如既往优越的地块很难。首先要排除武汉天地、武昌内环滨江等地。而崇仁路恰恰就是这样凤毛麟角的板块。

提起崇仁路，不少人会马上想到崇仁路小学、十一中、武汉体育馆、亚洲大酒店、国广恒隆、同济协和。三十年来，这些资源一直是武汉最优序列。

当年，我就生活于此。

那时，江汉路还没有建成步行街，只形成了保成路夜市；二七也没有天地商圈，甚至还没有形成内环闭环。武汉广场还根本不存在，只有武汉商场和航空路新世界百货。

三十年前，从体育馆到武汉商场两站路是汉口的中心，而要说代表武汉参与世界交流的城市窗口，那必然是崇仁路。

亚洲大酒店实景图

崇仁路的起点是亚洲大酒店和武汉体育馆。在武汉还没有进入五星级酒店的时代，亚洲大酒店是湖北第一家国际四星级中外合资现代化商务酒店。

亚酒与我同龄，1987年起建，1991年落成，1993年开业，比武汉第一家五星级酒店的建成时间早了近8年。

这家酒店当年高级到什么地步？1993年开业时，亚酒就已经开设了360度旋转餐厅。酒店楼高28层，是当年汉口第一高楼、武汉地标。

上世纪90年代至本世纪初，亚洲大酒店是武汉为数不多拥有涉外业务的酒店，是接待外宾和国内外重要人物的主要酒店，不少名人到访武汉的第一站就是下榻崇仁路。

武汉体育馆实景图

而另一个代表武汉参与世界交流的重要窗口就是武汉体育馆，它被誉为“世界冠军摇篮”。

这里先后培养出周继红、伏明霞、肖海亮、乔红、李大双、李小双、高峻、胡佳、李娜、李婷、杨威、程菲等世界冠军。

在那个奥运彰显国力的时代，这些世界冠军就是民族之光，也是城市荣耀。

当年不少奥运冠军在成名前是一边在崇仁路小学上课，一边在体育馆训练，其中不少冠军子弟或冠军教练的子弟就在我们班上。

崇仁路小学

1994年，我在崇仁路小学入学，恰逢当年学校荣获“湖北省第一所示范学校”，有幸进入了素质教育改革实验班级。

1997年前后，崇仁路小学就已经升级了食堂，建成了寄宿部，并在班上安装了电视机、投影仪等多媒体教学设备，当年这已是全国领先水准。

今年教师节前，武汉市委宣传部、武汉市教育局评出20位武汉“最美教师”，崇仁路小学是硚口区唯一上榜小学。

如今，崇仁路小学是全国文明单位、全国中小学整体改革实验基地，湖北省第一所示范学校等。其隔壁的十一崇仁初中、十一中都是武汉名校。

十一中、十一崇仁初中俯瞰图

“崇仁”与“十一”已经实现了教育品牌强强组合，几十年来，这里一直是区里教育龙头。

2

错失的三十年机遇

以上只是地脉故事的冰山一角，这里聚集着全国级优质配套资源，是武汉最优地段之一，按理说这里应该出现最优质的商品房。

然而，30年过后这里唯独缺乏高档商品住宅。

烟火气浓郁的老社区

一个关键事实是，崇仁路是武汉内环的老中心，也是30年间为数不多没有被大规模拆迁与成片开发商品房的板块，由此带来影响非常明显：

第一是住宅建筑老化。

30多年前甚至40年前非常俏皮的小高层建筑如今已经老化。这些楼房以步梯房居多，小区欠缺车位规划。园林设计、户型设计、物管服务等都需要升级。

周边老建筑实景图

第二是缺乏改善升级居住的机会。

虽然崇仁路附近确实有几个商品房小区，但这些小区交房时间基本在2005年至2006年（来源：武汉安居客），属于商品房1.0时代的产品，且体量较小。

由于这里长期欠缺新建商品房开发，使得这里原地改善和外来改善几乎不可能。

2006年建成的仁和世家小区

第三是缺乏新建商业供应与商业体验。

30年来，虽然崇仁路附近的一些小街巷内小商铺增多，烟火气加重了，但这里需要通过新增规划与开发较高档次的社区商业来释放与满足消费需求，要让这里的居民在家门口能够有更多的停留时间。

武汉体育馆院墙现状

虽然崇仁路错过了商品房高速发展的30年，但这也埋下了巨大的彩蛋——后发优势。

未来这里一旦迎来大规模旧城焕新，意味着崇仁路将跳过商品房2.0时代，直接进入到3.0时代，实现跨越式发展。

3

久旱逢甘霖，回归中心正当时

这样重大的历史转折机遇就出现在今年。

7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，标志着正式拉开全国城中村改造序幕。

每一次最高层面的政策颁布，都是新一轮的经济风向引领。在新的经济阶段，回归中心城市的中心地段已成为大势所趋，今年也是武汉旧城焕新的元年。

我们可以看到，包括崇仁路在内的长堤街、皮子街、利北社区等都已经纳入了汉口内环旧城改造的蓝图。

这意味着之前长期处于无地出让、无房可售的汉口内环武广商圈旁的优质居住区位将首次被正式地、成片地、系统科学地规划、改造与开发。

而这样的开发也将是汉口武广历史上为数不多的大规模连点成线，连线成片的改造开发。

它将在保留老城风貌的同时重新构建符合现代化工作与生活的空间。这样的开发将彻底激活区域被积压已久的价值，将彻底释放区域过去30年的改善张力。

而从版图上清晰可见，崇仁路就位于这一片的中轴线上，并且崇仁路也是这片区域唯一在建的开发项目。

崇仁路的老城新生

正是因为有了这样的城市更新雄心，崇仁路被积压和挤压了30年的生活改善需求终于将迎来释放的机遇。

在武汉城建集团列出的2023年旧城焕新名单里，武汉城建·天樾赫然在列。

旧城焕新的操盘手武汉城建集团是武汉本土龙头房企，是精品楼盘的缔造者，也是城市建设的先行者。

它打造了如黄鹤楼重建修复、琴台大剧院、东湖绿道等，就连武汉体育馆在军运会前的场馆翻新也出自其手。

在武汉，几乎每开车5分钟就能看到一个武汉城建集团的项目。

本次，武汉城建集团拿下的旧城焕新项目是玉带社区的地块，项目名为武汉城建·天樾，在崇仁路与京汉大道交会口，崇仁路轻轨站旁80米、十一中的对面。

项目与同济医院、K11直线距离约500米，与恒隆广场、国广直线距离约1.2公里。

恒隆广场实景图

看到武汉城建·天樾项目规划的公示是让人非常兴奋的，因为整个项目的体量足够大，开发的内容非常丰富，特别是针对前文提到的区域长期存在的痛点，做了针对性的解决方案。

一般一个项目的开发大体可以分为两个组成部分，一是公共价值部分，包括商业、教育、公共园林绿化等，这是周边老百姓可以实实在在享受到的开发利好。二是内部业态功能等部分，这是针对购房群体的改善利好。

项目区位示意图

从武汉城建·天樾项目来看，规划为B、C地块，包括一所9班制幼儿园，目前幼儿园已签约了崇仁路幼儿园。以上属于区域百姓可以享受的教育利好。

项目鸟瞰图

值得重点关注的是整个项目的花园商业街区设计，这是武汉城建·天樾项目在旧城焕新开发中带给崇仁路板块长期欠缺的商业活力的重要补充。

约2.2万平方米特色商业街将打造成开放式街区，缝合城市边界，将项目整体有效衔接，形成花园式社区商业。

项目商业效果图

毫无疑问，这里将成为崇仁路三十年来最新最高档的商业空间，一是能够为板块新增商业空间的供应，二是能够通过前沿理念的开发支持，为周边居民引来更多趋势类的消费体验。

4

一步跨入改善3.0时代

武汉城建·天樾项目针对崇仁路现有痛点进行了针对性改善设计。

首先来看规模体量。

项目住宅地块总建筑面积约27万平方米，规划11栋住宅共计1364套。

这个体量大概相当于2005到2006年左右崇仁路商品房1.0时代多个小区套数总和，为板块提供了充分改善选择。

项目外立面效果图

其次看园林。

武汉城建·天樾通过对标深圳湾安达仕酒店（Andaz）、泰国曼谷湄南河四季酒店、大连亿达·青云天下等星级酒店与高端住宅，打造区域首个酒店式度假园林，让业主拥有更加惬意舒适的归家体验。

项目效果图

项目打造了内外三园，设计有五重归家礼序。项目团队请来了国际知名的设计阵容。比如参与过中国首屈一指豪宅代表——上海汤臣一品设计的HWCD，在本项目上做的就是公区硬装。

项目效果图

荣膺2022年度美国MUSE设计大奖金奖（来源：《新西林景观设计公众号》）的SED新西林主要参与内部园林设计。

项目效果图

而国内规模与实力相当强大的奥雅参与本项目的外场街区园林设计。

品牌介绍

在我评测过的诸多楼盘中，能够同时请来三家（及以上）国际一流水准单位做楼盘设计的，一般都是中高端楼盘才有的预算。

再次看细节改善。

小区除了做了人车分流设计外，住宅楼栋立面引入国际化玻璃宽幕的全面屏类公建化外立面。这将刷新整个崇仁路的界面。

外立面效果图

同时，为了避免城市中心的噪音影响，项目阳台统一采用玻璃全封闭而非传统的金属格栅栏杆。

玻璃部分为双层钢化夹胶玻璃，更加安全稳固且更有效降噪。大窗墙比设计以及全封闭阳台交付都是亮点。

最后来看户型。

总体来看项目户型十分丰富，在99-172㎡左右。项目首次开盘推出115㎡、123㎡、125㎡三房两厅两卫户型，定位为品质改善首选产品。

接下来，项目还将推出建面约99㎡、143㎡、172㎡的产品。

户型图

全部是南北朝向的板楼，户型方正，动静分离、明厨明卫设计，得房率高，毛坯交付。阳台面宽较大，带来良好的观景视野。总体来看，诚意十足。

5

结束语

武汉城建·天樾的开发最大的意义是什么？

我认为首先是填补了汉口内环，尤其是崇仁路这样老中心长期缺乏新建商品住房和商业的空白。三十年来，这里一直是汉口内环中心，全有配套之下，唯独缺的是新房。

而武汉城建·天樾的开发将为区域供应1364套商品房。

在新一轮的经济阶段下，回归城市中心，加快老城焕新是大势所趋。在这样的趋势风潮之下，武汉城建·天樾项目的出现，打开了崇仁路的焕新之路，为广大市民进入汉口内环中心改善生活提供了一次难得的机遇。

它确实能够留住一批批从崇仁路培养起来的年轻人才，也能够拥抱曾经因升学、工作而背井离乡的本地人。

这种难得，既是以过去三十年为长度计算，又是以武汉1374万常住人口为分母计算，平均每一万人才有一个机会进入改善。

三十年不长，从为人子女到为人父母。

三十年不短，从前半生走入到后半生。

人生代代无穷已，江月年年望相似。

不知乘月几人归，落月摇情满江树。

编后言：欢迎来聊一聊

如果你曾经或现在工作、生活在崇仁路

如果你对周边地脉历史与文化很有兴趣

如果你关心周边拆迁改造以及未来趋势

欢迎后台留下微信，我们一起来聊一聊

售楼部定位：

活动预告：

10月20日，武汉城建·天樾流光美学生活馆将璀璨绽放，欢迎品鉴！

本文作者：冯毅成