2016中国产业地产30强榜单评选拉开帷幕！
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好像事先约好的一样，一南一北两个产业地产活动中，两个主角都重点阐述了“产业园区全生命周期运营”，简直想不弄明白都不行了。
在制造业中有“产品全生命周期管理”（Product lifecycle management， PLM）的概念，是指管理产品从需求、规划、设计、生产、经销、运行、使用、维修保养、直到回收再用处置的全生命周期中的信息与过程。它既是一门技术, 又是一种理念。
那么把产业园区作为一个产品，它的全生命周期又是什么鬼？
先来看看这两个活动中的两位主角分别是如何解释的？
7月21日，在武汉举办的园区中国出品：2016中国产业地产夏季培训班中，园区中国执行董事梁椿的培训主题就是《产业园区全生命周期运营策略》。
“会计学里有所谓的折叠持续经营假设，即假定每一个企业在可以预见的未来持续经营，不会面临破产和清算；那么我们也同样提出产业园区的持续假设，即假定一个产业园区是永续运营下去的，在此基础上我们提出一系列的运营策略。”梁椿表示。
这些年来，梁椿不断接到很多客户关于产业地产业务的咨询、规划、代理、交易等诉求，这些诉求虽然很实际，但是确实是盲人摸象，或者残章断句，缺乏一根主线将其统领起来予以系统化的解决。
因此，梁椿结合这些年园区中国控股在产业园区业务上的丰富经验，基于产业园区持续的全生命周期提出了十大策略，即选址策略、组织策略、产品策略、开发策略、孵化策略、数据策略、财务策略、品牌策略、招商策略和持续策略。
巧合的是，园区中国这场夏季培训班所在场地的东道主，正是我们提到的另一个活动的主角——光谷联合董事长黄立平。值得一提的是，黄立平和梁椿都是在武汉产业地产浸淫十余年的“老戏骨”，深谙产业园区运营的三味。
同样在7月21日，黄立平在北京举办的中国产业新区高峰论坛也重点提及了产业园区的全生命周期运营——如此不谋而合，看来产业园区的全生命周期运营的确是一个行业痛点，或者说，是一个终极命题了。
“应该说到今天为止，我们这些做产业园区开发的企业，能够用全生命周期的思维来做的并不多。我们做产业园区本来就是一个可持续的事情，但是往往我们想的比较短，并没有用30年甚至更长的时间，对基础设施和不动产设备进行设计。”黄立平说。
黄立平认为，产业园区的全生命周期可以衍生出长尾效应，在这个长尾当中能够发掘出远远比租售更加丰富的业务生态，尤其是产业园区运营者能够深度参与到产业互联网、工业互联网的大潮中，这是未来一个绝大的想象空间。
在这一点上，也与梁椿在培训提到的产业园区数据策略不谋而合。
梁椿在数据策略上重点提到了基于BIM系统的园区全生命周期数据运营，这其实也是光谷联合在做的事情。“基于BIM系统，我们可以解决产业地产新时代下的三个问题，一是如何科学开发园区的问题，二是如何高效运营园区的问题，三是解决产业园区如何实时评估和资产交易的问题，尤其是第三点，是我们园区中国展望未来需要重点发力的部分。”
显然，在未来的产业园区市场上，土地、资产、资本可能不再是价值的中心环节，而客户、数据、圈层的价值会更加凸现出来，对于这一点，正在由重转轻的光谷联合黄立平以及亿达中国孙荫环，和正在由轻转重、谋求轻重平衡的园区中国都清晰认知并在实践当中。
梁椿和园区中国这些年一直在呼吁“产业地产的轻重平衡”。在培训当中，梁椿对学员们说，“很多人提起产业园区的开发，就是工程、规划、建筑然后就销售或者租赁掉，然而，真正基于全生命周期的产业园区开发策略应该在顶层设计层面去考虑，即你的重资产投资建设控制、轻资产的整合服务以及‘轻-重-轻’资产闭合配置。”
同样，对于产业地产轻重之间的辩证关系，黄立平也投入了大量的笔墨去铺陈，甚至他演讲的主题就是《产业地产的轻重辨析》。
产业地产如何做轻资产？或者说，具备了什么的条件才能去触碰轻资产呢？黄立平设定了五个重要条件：
一是足够的重资产实践，并且有足够的重资产资源；
二是必要的产业要素资源，特别是企业客户资源；
三是具有跨界的信息技术认知能力、高效的资源解构重构能力；
四是构建标准化的体系，拥有体系输出和管控能力；
五是投资、开发、运营能够真正实现分离。
事实上，这五点园区中国也一直在跟业内反复强调，即轻重结合、产业导向、资源掌控、标准体系以及如普洛斯一般的“三核联动闭合资本循环体系”。
梁椿在培训中强调，不能为轻而轻，不能脱离了重而纯粹的轻，在产业园区领域，对于资本、资源和资产这“三资”的掌控能力，往往决定了你的路能够走多远。
“只有在这些顶层设计上想透想通之后，你才能去谈所谓的产品策略、孵化策略、品牌策略和招商策略等等，这些策略才能够有的放矢，才能够弹无虚发。否则大多数人做完一个产业园区都只能感觉到没有积累到什么，或者感觉白白忙活一场，为产品而产品，为招商而招商，只能是事倍功半。”梁椿说。
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