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各位守候在屏幕前的各位户友，大家好。今天我们来看看万众瞩目的北京豪宅北京壹号院的户型。
北京壹号院的外立面无疑是世界级的，户型平面所表现出来的采光、景观和通透的最大化和对空间资源极致化挖掘，却是值得专业商榷的。
先说一下整体观感：
北京壹号院307平米4居
1.主卫、衣帽间、客卫空间也许还有更合理的组织形式；
2.洗衣房、后勤空间少了；
3.南向三间房的开间适当，若客厅再优越一点，也许更棒。
北京壹号院249平米3居
优点：
1.大面宽，全通透；
2.礼仪空间过渡；
3.三居的尺度够豪；
不足：
1.功能与空间布局规矩，与市场上产品无太多提升；
2.结构墙布置约束较大，对于空间成长个性化调整限制较大；
3.3.15米层高对豪的贡献不大；
4.暗卫、无洗衣房及服务间；
5.少了一些对外的挑空空间，扩充功能有限，少了效果图的震撼感；
6.缺少书房或彰显主人爱好情趣的功能空间。
我们分析户型背后的产品逻辑：北京壹号院至少能从平面层面，能给行业和市场带点哪些思考和启发。
北京壹号院307平米4居
北京壹号院249平米3居
无论是面积尺度还是空间的成长性，还是采光到空间功能性，这两个户型，249平米大三居，和307平米的大四居，都有很大的提升空间。
其实这两个户型实际给到每个功能空间的面积并不小。但从平面户型上看，空间感并不奢华，相反有点拥挤，至少没感觉大。
以大四居为例。
举例1：
入户的玄关位置面积过大。奢华玄关的确好，但此多彼少，容易顾此失彼。而且，307平米，这儿多，那儿就少，做到舒服就够了，还没有挥霍面积的资本。
举例2：
从玄关到餐厅中间的空间，完全成了交通面积。通常面宽和进深的舒服比例是3：2。从玄关到餐厅的直线距离是9.7米，面宽是4米，更像通道，不舒服。
这部分位置在中间，不好用。如果将这部分面积集中起来挪作它处，效果更佳。
举例3:
餐厅旁边的厨房，3米面宽没有意义。通常情况下，2.6米的面宽足够。3米面宽依然是U型厨房，厨房操作空间主要依赖靠楼梯这一侧的南北墙。多出40公分对厨房没有贡献。但若将这40公分分配给到厨房，效果大不同。
举例4：
餐厅无分区。这么大的面积尺度，没有西餐位置。这可能有客群习惯的考虑。但在厨房和餐厅之间，起码应该有家庭简易的早餐台位置。
试想一个场景：不论是6人或8人，家人早上起来冲杯牛奶，摊个鸡蛋，却在厨房和诺大的中餐桌前来回折腾，非常不方便。
举例5：
307平米的四居，最起码要有洗衣房和书房。特别是洗衣服不能也不应该放在公共卫生间。
举例6：
顶豪通常是全套房设计，307平米，足够做到四个卧室全套房。
我们来看户型图：大四居北侧两个房间，居然不是套房设计。而且，北侧两个卧室共用公共卫生间，使用起来会非常拥挤。且不说北侧两个卧室主人私人用品在公共卫生间如何摆放，隐私如何保护。
举例7：
大四居房中央位置，在风水上是乾坤位，把公共卫生间放在房子最中间，是豪宅中的禁忌。
老百姓常说，卫生间放中间，臭一圈。虽说现在科技发达，但心理阴影不能不考虑。
但若将公共卫生间挪走，又将会影响北向两个卧室使用。
将公共卫生间放在中间，是典型的节约交通面积的做法。307平米的面积，公共卫生间应该有足够的摆放选择。
举例8：
顶豪一定要有超豪主卧。我们看到307平米的大四居，平面非常规整，衣帽间却是刀把形，动线很乱。
老话讲，房子不正，暗藏小人。这种设计逻辑是非常不能理解的。凌乱的动线，使得超大面积的主卧感觉上很拥挤。
以次主卧卫生间为例，把原来巴掌大的洗面台稍微外推20公分或30公分，做一个大气的洗面台，补充其它功能，档次一下子就上来了。而且，对于这么大进深的房间，外扩30公分，丝毫不会影响次卧室使用。
所谓户型空间的成长性，就是二次改造的余地有多大。但是请注意，二次改造的前提是，厨房和卫生间的小尺寸非常关键，你即便差100公分，很多功能就实现不了，空间的成长性就无从谈起。
我们仍以307平米的大四居为例。
首先是目前床头依窗，风水上讲，背无靠山，肯定不好。若将床头置东侧，也不可能。因为东面是阳台采光面，同样是背无靠山。
因此，只能将床头置于该卧室西墙。若是如此，又会出现北侧两间卧室主人休息头碰头的尴尬。
从使用功能上，该卧室最好改作书房，主人背墙而坐，坐西朝东，双景观面风光。但是，背靠门，却是大忌。打个比方，我们在电脑桌办公的时候，谁也不希望，感觉背后总有人走来走去，偷看你在电脑前究竟干嘛了。
如果将北向边卧室改成景观餐厅，不失为一个好选择。但餐厅距离厨房距离又太远。
当然，瑕不掩瑜，北京壹号院的世界级外立面和极致稀缺的景观资源点亮了2016北京顶豪市场。户型上的小瑕疵，只是善意提醒融创和老孙，还是要一如既往地放松和放空。
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