等额等息、等额本金、先息后本......傻傻分不清楚~
笔者经常被问到上述问题,每次都要重新帮大家算一次~
本文梳理了不同贷款在不同还款方式下的真实年化利率,希望能帮到有需要的读者朋友们。
一、房贷类。
房贷的基准利率是4.9%,这是年化真实利息,是全中国适用于大部分人的最低的贷款利率,当然,还有公积金房贷,利率更低,但额度有限~
假如,房子总价400万,首付120万,贷款280万,房贷利率为4.9%,则:
1)等额本息。
月供金额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕(其中^符号表示乘方)
综上计算可得,月供14860元,每个月的利息=剩余本金×(4.9%÷12)。
2)等额本金。
月供金额 = (贷款本金 ÷还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率
综上计算可得,每个月还款的本金是7778元,每个月的利息=剩余本金×(4.9%÷12)。
房贷等额本息和等额本金两种还款方式应该怎么选择呢?
如果现金流比较紧张的话,可以果断选择等额本金,就上述案例而言,毕竟在前几年,平均每个月可以少还几千元,三五年后,说不定就有机会把房子卖掉了~
二、信贷类。
如下内容涉及到速算预估真实年化利率和IRR计算真实年化利率,在基于自然月份为还款时间单位的基础上,对上述两种计算方式做比较。(这句话令人费解,但对此比较有研究的朋友知道是什么意思,大部分朋友可以忽略这句话。除此之外,这句话可能存在描述不够严谨的可能性。)
1)等额等息。
借款本金12000元,分12个月还款,月利率0.7%,月还款金额=本金÷分期期数+本金×月利率,
即,12000÷12+12000×0.7%=1084元。
a、速算年化真实利率。
估算真实年化利率=月费率×12×2,这个算法误差较大。
有耐心的朋友可以按照下图来估算真实的年化利率。
每月还款总额为1000+84=1084元,手上的本金越来越少,而每个月还款利息计算却按照12000×0.7%=84元来计算。
留在手里的月均本金:
(12000+11000+10000+9000+8000+7000+6000+5000+4000+3000+2000+1000)÷12=6500元;
总利息=84×12=1008元;
速算真实年化利率=1008÷6500=15.51%。
b、IRR(内部收益率)计算年化真实利率。
2)先息后本(期初结清所有利息,到期还本)。
a、速算年化真实利率=利息÷(本金-利息)。
比如,借款12000元,借款1年,扣掉1000元利息后,我们收到11000元,一年后需归还12000元。
则,速算年化真实利率:
1000÷(12000-1000)=9.09%
实际上,我们手里只收到了11000元本金,一年后,归还11000元本金+1000元利息。
b、IRR计算年化真实利率。
3)先息后本(按月还息,到期还本)。
借款本金12000元,借款1年,月利率0.7%,月利息84元。
a、速算年化真实利率。
84×12÷12000=8.4%。
b、IRR年化真实利率。
4)到期还本付息。
借款本金12000元,借款1年,月利率0.7%,月利息84元。
a、速算年化真实利率=总利息÷本金。
到期后一次性还本付息:
12000+84×12=13008元,其中利息总额为1008元。
则,速算年化真实利率:
1008÷12000=8.4%。
b、IRR年化真实利率。
5)其他还款方式。
无论是哪种还款方式,均可以利用IRR计算出真实年化还款利率,本文不再赘述。
a、分阶段性还款法。比如,有3至5年的宽限期,开始每月只要还几百元,之后会增加还款金额。
b、等比累进还款法。按照一定的比例不断的增加还款金额。
c、等额累进还款法。按照一定的金额不断的增加还款金额。
结语。
1、最容易坑爹的就是信贷里面的等额等息,常见的有各种信用贷和信用卡分期。
2、房贷利率远远低于金融系统内的借款平均真实利率,借到就是赚到。
3、办理各种信贷和信用卡分期类产品时,建议货比三家,避免被坑。
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