一直等待辟谣,然而并没有,心哇凉哇凉的。
《凤凰财经》这一篇报道,引起悍然大波。我们绝望的发现“所有房东都只是一个长期租户。”“好不容易还清贷款,又开始攒土地出让金。”对拥有多套房产,把房产作为主要财富传承方式的富裕人群,更是警钟长鸣。
富裕人群将房产作为财富传承工具,原本就面临五大缺陷。
看一下房产的继承流程,仅继承公证一项就难倒多少英雄汉。公证要求所有继承权权利的人都要到公证现场,表达意愿。有个亲戚在美国?抱歉,您得回来。
这里所列的税费,并没有包括前面提到的土地出让金。
1、继承权公证费用:继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取。
2、房地产价值评估费用:不一致,一般0.5%
3、 房地产继承过户税费:由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
4 契税:法定继承人继承房地产,免契税,对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的,需要缴纳契税3%。
这是房产的物理属性决定的。不管你到哪里,房产就在那里,不悲不喜。在财富传承过程中,家庭关系的复杂,资产归属的复杂容易带来纠纷。一旦出现纠纷,房产将作为争议资产被冻结。陈逸飞的遗产诉讼中,陈逸飞的遗孀宋美英不得不向法院申请,将北京朝阳区一处没有争议的房产先行解冻,将其变卖后用于生活。
2005年4月10日,陈逸飞猝然阖逝。大儿子陈凛代表前妻张芷,与现任妻子宋美英及二子陈天展开遗产争夺。6月17日,在双方律师参与下,陈凛提出,按50%比50%的比例,与宋美英分割财产。在陈凛提出的50%中重点包括其母张芷与陈逸飞之间的一笔债务。双方没有达成协议,陈逸飞遗产大战由此开始。
继承中债税优先。如果欠了外债2000万,有房产2000万,怎么继承呢?就不用继承了,先还债。
《继承法》第三十三条:继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。
《继承法》第三十四条:执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。
按照《遗产税草案》,最高遗产税率50%。假设房产2000万,现金1000万,遗净额为3000万,则需要缴纳的遗产税为1034万。本例还可以,现金1000万留着正好交遗产税。
120*20%-5=19万
300*30%-25=65万
500*40%-75=125万
2000*50%-175=825万
合计19+65+125+825=1034万
(公式:应纳税遗产净额*税率-速算扣除数=应缴税款)
以上是房产作为财富继承工具的五大缺陷。而温州土地出让金一事则是雪上加霜。是不是按照温州模式全国推广?不确定。土地出让金会不会取消?也许。温州土地出让金一事最大的警示是“远期的政策会带来财富传承风险”。政策的走向,即使是第一流的经济学家,也不知道。财富传承,恰恰是远期的事情。不能把确定的传承,交给不确定的政策。
五大缺陷加一个不确定的政策,使房产成为最危险的财富传承方式,没有之一。
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