养老地产——超20万亿蛋糕待分

 

老龄化社会已经是中国必须要面临的一个现状。社科院发表的研究报告显示，2011年以后中国的老龄化程度已经开始加速，并且这一进程将在未来30年里持续，到2030年,中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家。而中国老龄事业发展基金会会长李宝库也曾公开表示，中国正快速步入老龄化社会，预计2050年中国60岁以上老年人将占3成,达31%。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

巨大的老龄人口带来的是养老体系巨大的商业前景和压力。眼下我国的养老产业存在着巨大的缺口，这是毫无疑问的。我国养老产业处于起步阶段，相关政策和制度也很不完善，养老体系普遍存在投入不足、设施较少、服务不够多样、运营效益低、专业人员匮乏等问题。统计数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但全国养老床位总数仅占老年人口 总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。也有数据显示，截至去年底，我国平均1000名老人仅拥有 17张床位。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

然而，与养老产业缺口形成巨大对比的，却是养老消费本身所蕴含的巨大潜力。通常我们说一个消费群体的数量可以决定市场的’面积”，而消费群体的消费能力则决定了市场的深度，两者相乘，既是某一品种市场的容量水平。从这个角度来说，养老市场的消费能力是巨大的——从前文我们已经可以知道，2050年，中国60岁以上人口比重将达到31%，而于此配合，中国老龄科学研究中心的数据则显示，目前我国城市老年人中有42.8%的人拥有存款。每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助总额可达3000至4000亿元。

 

这还不是全部，对于老年消费群体的消费能力，另外一个不容忽视而又无法统计的是子女对老年人的扶助与赡养的支出，在中国“孝道”的民族性格中，子女的支出将极大的加强老年消费群体的购买能力。而年消费群体的消费能力将使得老龄产业逐步成为未来国民经济各行各业中影响最大的消费市场之一。

 

巨大的消费群体、较强的消费能力决定了老龄产业市场的潜力，而需求与供给的相对关系，则决定了产业市场是否会成为一个令人兴奋、充满机会的市场。根据全国老龄工作委员会提供的数据，08年时我国老年人市场的年需求为6000亿元，而这一数字在2010年爆炸性增长到1万亿，市场成长超过60%，中国老龄化进程的加速从2010年才刚刚开始，预计2040年，中国的银发产业规模将达到16万亿，而之后的十年，更是将进一步增长，预计最终规模将超过25万亿。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

巨量的消费需求与养老产业缺口形成了巨大的落差，这就给相应企业的发展，创造了巨大的机会。

 

而养老产业首先面对的问题，就是养老模式，中国未来的养老体制将以什么样的模式进行呢？传统的机构养老显然在社会的认可度并不高，这也是传统的养老机构难以快速扩张的原因之一。老年人仍然愿意以居家养老为主。就目前国内对于老年人的调查显示，超过80%的老年人口表示仍然愿意住在家里。这就带来了养老产业的转型机会。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

未来，以居家为基础，社区为依托，机构为支撑覆盖城乡的多样化养老服务体系战略，将是中国未来养老的发展方向。而在这一过程中，养老体系和资源的分配效率必然最终将导致养老产业走向一种全新的模式——老年公寓、老年社区形式的养老体系。以老龄人口为主的社区将逐步在各地设立，与之伴生的将是社区配套的养老机构和养老服务、医疗体系。而这种专业化的资源配置，也将进一步深化养老型社区对于老龄人口的吸引力。最终形成养老资源和老龄人口的同区域化——而这种前景，也就是时下所谓的养老地产所兴起的重要原因。

 

据最近一段时间的报道显示，不但万科、绿城、保利、首创、华润等大型房企纷纷“试水”养老地产，更有泰康、新华等险企出手打造养老社区，甚至连中石化都宣布进军养老地产市场——可见在商业地产逐渐进入夕阳产业之后，养老地产作为商业地产的细分领域，反而因为消费人群的快速成长有望成为未来商业地产产业过剩的有力消化渠道。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

对于相关的企业来说，这种前景是非常可观的，原因很简单，现行商业地产的目标人群主要以青壮年为主，既所谓的刚需，然而对于已经拥有房产的老年人来说，现下的商品房吸引力并不大，这必然导致枣弧形人口结构下的地产市场难以为继。然而，一旦养老地产模式进入成熟期，那么地产商有望从老龄人口中刺激一批新的刚需人群出现——而这一批人很可能就是目前人口结构中最为庞大的45岁左右的人群——这种前景对于房企来说是相当诱人的。

 

这种前景催生出巨大的商业机会，而部分影响已经在国内一些标志性地域开始显现——国内部分城市因为其独特的地理环境优势，已经开始得到养老地产投资方的特殊青睐，最著名的例子就是山东和海南。前者的龙口市是号称我国唯一不潮湿的沿海城市，再加上山东饮食习惯适合北方人居住，因此成为了著名的养老产业所在地。而海南则是我国唯一的热带城市，四季气候宜人，温暖如春，即使眼下老年地产还仅仅只处于起步状态中，每年10月份以后仍然有大量内陆老年人纷纷“雁南飞”，到海南享受候鸟式度假的乐趣。实际上这种已经成型的消费群体恰恰预示着未来海南的老年地产价值将是非常巨大的。作为我国养老资源最丰富的地域，有理由相信海南未来可能将成为中国第一个也是最具实力的养老产业集群。

 

而此前海南先行推广的土地确权，更是有望加速养老产业布局的过程。随着未来海南先行展开的土地流转工作逐步完成，相关的养老产业将会在突然增大的土地供应量面前，加速布局海南的养老蓝海，而这种前景，将为海南、相关的投资方以及真正受益养老产业的老龄化人群实现三赢的局面。