自贸区土地二次开发：存量用地补差价可转为综合用地

以产业调整促“二次开发”

根据总体方案，上海自贸区的范围为28.78平方公里，截至7月底累计新设立企业已超过1万家，以国际贸易、金融服务、航运物流、专业服务、高端制造五个方面作为主导产业。

而外高桥保税区由于已经开发了20多年，原来的主要产业功能集中在保税仓储、加工贸易以及物流。自贸区成立后，随着服务业的扩大开放，原来以货物贸易为主的区域，逐渐集聚服务贸易，尤其是金融服务。产业功能的调整必然会带来形态功能的调整，大量工业用地要适应未来服务业的发展和服务功能的拓展，就要提高土地利用效率，也就是所谓的土地“二次开发”。

此次出台的《意见》涵盖16条，涉及土地供应、地价管理、存量建设用地盘活等方面，明确提出上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。为了盘活自贸区内的存量用地，自贸区内存量用地可以通过补差价的方式转为综合用地。

《意见》中关于综合用地的定义是指，土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质(商品住宅用地除外)，且每类性质地上建筑面积占地上建筑面积比例超过10％的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式，与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。经过批准同意转型为综合用地的，土地权利人需要按照市场评估价补缴土地价款。

综合用地探索“弹性出让”

针对供给方式，《意见》称，综合用地主导用途不同，供地方式也不尽相同。例如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，就必须采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地；

主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；主导用途符合划拨目录，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地。

而在出让年限上，涉及用途为新增工业用地产业项目类、仓储物流产业项目类用地出让年限不超过20年。国家和本市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照本市相关规定和程序认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。涉及用途为工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类、仓储物流通用类用地的最高出让年限为50年。

根据《意见》，对于综合用地出让底价的确认，则是由自贸区土地招拍挂办公室委托具有资质的评估机构进行市场评估，根据评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素综合确定出让底价。其中，采取协议出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70％。采取带产业项目挂牌出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和。而研发总部通用类用途部分的出让底价不得低于相同地段办公用途基准地价的80％。

此项新政已于今年8月1日起开始施行，有效期为两年。上海自贸区管委会副主任朱民此前透露，目前，整个自贸区还有将近5平方公里的土地可以进一步开发。