法官支招：与物业发生纠纷，业主应该怎么办？

记者：孙莹

主播：陈亮、成亚

编辑：徐菁

实习编辑：车莹

家门外，小区里，我们难免会遇到像乱占车位、车辆失窃、房屋漏雨等等的闹心事，如果这类事情得不到妥善解决，业主和物业公司之间也就慢慢结下矛盾。有些业主甚至一气之下选择“不交物业管理费”的方式来表达不满。那么，业主理直气壮地维权，却为何输了官司？当与物业发生纠纷时，业主该怎么办？

典型案例一

拒交物业费

 宋先生因为房屋漏雨和车门被撬、车内物品失窃，认为是小区物业公司未尽职，因此拒绝交纳物业费。

 法院审理认为，房屋漏雨问题属于房屋质量问题，与物业服务企业无关。宋先生仅提供了反映小区现状的照片以及业主对物业服务的网评照片，不足以证明物业服务与合同约定标准差距明显。针对车内物品被盗，宋先生也没有提供相应证据证明物业服务企业的安保工作不足以满足合同约定的标准。因此，法院判决宋先生败诉。

 北京西城法院小额速裁庭负责人杨淑云法官分析：对物业服务范围和标准的不同理解，会使业主和物业服务企业对物业服务质量得出截然不同的评价。在这种情况下，业主方由于认知的偏差和证据保留能力的欠缺，往往出现证据不足而承担举证不能的风险。

 

典型案例二

物业合同

        2013年3月20日晚间，业主齐先生确认将电动车锁好并停放于住所小区内，第二天上午，发现电动车被盗了，齐先生立即报警。因小区监控录像设备损坏，无法提供监控录像，齐先生认为，每年按时交纳的物业费包括管理费、小区公用设施维修费、保安费。某物业管理中心收取管理费但并未尽到安全管理责任，因此他要求物业服务企业按购置车辆价格的一半进行赔偿。

      

       法院怎么认定呢？根据双方签订的《物业合同》记载，对业主私有车辆的保管、看护并不在物业服务的范围之内，且收取的物业费不包括车位费。齐某停放车辆时并未遵守小区内车辆停放安保相关规定，且被盗系因他人盗窃行为所致，齐某的诉求没有合同依据，因此，法院不予支持。

典型案例三

换物业

       为数不多的小区业委会解聘现物业公司的纠纷往往备受关注，在西城法院审理的一起案件中，法院核实时发现，同意解除前期物业服务合同的过半数投票中非本人签字的有139张，无法取得联系的有33张，同时还存在重复签名、同一门牌号多人签名等情况。庭审中小区业委会承认存在打电话征求业主意见代签的情况。结果因为这些瑕疵，导致被法院认定的有效票数没有过半，决议无效，诉求被驳。

      

       这个案例提示，通过集体决议的方式，对小区重大事项进行管理，应当通过合法的程序进行。

       

       本来业主理直气壮维权，却屡屡输了官司，法官分析：业主维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差、对物业服务和物业服务合同之间的关系认识不到位，容易出现为物业公司设定合同之外的义务的情况，因此得不到法院支持。

法官刘喆对经常遇到的纠纷，给业主支招

招数一

拍照、录音、录像

       对于小区内卫生、安保、环境、绿化等方面的物业服务状况，可以采用照相、摄像等方式加以记录。最好是持续拍摄的方式进行取证，有明确的时间记录和原始拍摄凭借，便于法院核实真伪。

       

       实践中，同为小区居民的证人证言与物业合同纠纷具有利害关系，不容易被采信。但是业主可以通过录音录像等方式保留同物业公司的沟通、交流状况。

招数二

反映问题，留存各种回函、记录

        对于小区内出现的违章建筑、地下室出租等问题，能够先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应，并保存好有关机关受理记录。对于物业公司的相关处理，比如公告、通知等加以记录、拍照。这样一些材料便于法院处理，也容易被法院采纳。

 对于小区内出现的安保事故，要及时报案并保存好报案记录；及时通知物业公司，保存好物业公司开具的回函或其他能够证明通知过物业公司的证据，同时拍照、录像，进行记录。

 业主家中门窗、管线等损坏了，也要及时留证。

 属于房屋质量问题，如果在《物业服务合同》中，涉及到物业公司为业主提供相应修理服务，业主则应当做好物业前来维修的记录，并且注意记录维修状况，以便于发生纠纷时作为证据提交法院。

招数三

通过集体的力量解决问题

        法官田志鹏建议业主，进一步通过业主委员会的作用，与物业公司就物业服务的具体项目、标准和收费标准进行磋商。

       积极倡导召开业主大会，成立业主委员会，对物业公司的服务进行有效监督，双方达成一种相对和谐的制约机制，最终形成一个和谐的社区、小区，达到理想状态。