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假高潮!租购同权,反倒让房价房租都上涨了一个倍!

昨天,广州市政府办公厅印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》让自媒体集体高潮。“租房也能上名校”、“房价爆跌”“将引发楼市巨变”等显目字眼不断跳出,这份工作方案说了什么让大家如此亢奋?好买哥先给大家捋一捋内容:

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

加大住房公积金对租赁住房的支持力度,提高公积金提取额度。

对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

其中,最惹人惊叫的就是保障租购同权这一条。

这条被自媒体解读成为学区房以后将形同虚设,社会要逐步进入租房体系。那些买了学区房的人,只能套牢在高位了。

好买哥只能说,租购同权的正面效益确实很明显,比如有利社会公平、鼓励租房、维护弱市者权益等,但说此政会导致房价下跌,那么纯粹是异想天开,吹牛不报税。就算越来越多的城市推行租购同权,但优质学区房,该涨的继续涨。不仅如此,优质学区的房租,反倒会一骑绝尘。

离真正的租购同权,还是有点远呐

广州这一次明确提出“租购同权”,既是对高房价这个严峻现实的关切,也是吸引青年人才进驻的重要举措,从价值观上来看,确实值得称赞,但是落实起来却不容易,因为其门槛高、力度小,真正能享受到这一政策的人其实极少。

首先,“租购同权”并不是说你租房了就能享受这个权利,必须是“符合条件的承租人”。具体来说,要么你的子女得有广州户籍,要么你得持有人才绿卡,要么你得符合积分入户上学的条件,而且这三类人在广州都必须无房。

再考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的,那么“租购同权”的最大受益者主要还是广州需要的人才,不是一般的外来务工人员。而且即便能够安排公办学校,很可能也是学位不太紧张的普通学校,而非竞争激烈的名校。

文件中还规定,租房需要进行合同登记备案。这就呵呵了,大家知道,如果房东老实的去进行合同登记备案,那么房东就要缴税啦!

按税法,个人出租房产,需要交个人所得税、增值税、房产税(1986年暂行条例)等 。近些年,部分地方政府简化了个人房东出租房子的税,比如只征一个综合税,比如上海征5%。

广州新政中有减税,但只是增值税。还有其他税。也就是说,租客想要享受学区,则必须要求房东将合同登记备案,房东肯定不会愿缴税,那只有房客代房东缴税。

此外,广州这个新政,除非是取消这种积分排名入学的前提条件,即不挂钩户口、不挂钩房子,才算做到真正的租购同权。

而要实现这个只有一个方式,就是完全靠抽签,不管你是不是有房,有户口,比如同一个街道的所有居民子女,入学一律抽签,随机派位,抽到哪个学校算哪个。

但这个很不现实,因为触及了有产阶级和官僚的利益。上层阶层的人怎么会愿意同底层享受同等待遇?如果由各个区教育局去落实,估计很难执行。

已执行的城市房价房租涨的更快

其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策,很多城市这几年都在执行,比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市,非本地户籍的子女,都可以在当地上学,但是,你得积分排队。

比如深圳龙华区,第一类就是本地户籍和买了房的,积分最多,其它条件的排位都靠后,在教育资源本来就有限的情况下,有房的都不一定能排到好学校,更别说排名五六类的租房人了。如果你对学校没有要求,那无所谓,但一般人都希望子女能上个好学校吧。

石家庄的网友说,他们那早就是租买同权,只要在街道办登记的租赁合同,就可以享受就近上学,这政策实行有几年了,但这波房价上涨照样翻了一倍。

天津的网友说,天津也是一直可以租房入学,比如南开区最有名的中营小学,很多人是租房上学,租房一年六七万就够了。

但有的人并不愿意接受这种方式,因为小学6年,算下来租金也是四十万了,这还不考虑未来房租涨价的情况,想想还不如买房,一来把这租金省了,二来房子是自己的,租房房子永远是别人的。

当然,也还有一些解决方式,对于学区房太贵买不起的,可以考虑租学区房,等子女获得了好的公立学区房入学资格后,自己再去郊区买个房子,这样也不用背负太大压力。

总而言之,租购同权的这些城市,完全没有影响到这两年房价上涨。而优质稀缺资源一定会带来高溢价,不体现为高房价,就会体现为高房租。

做一个假设,如果某重点学校的学位分配100%实行“租购同权”,那么这肯定会导致周边房租的暴涨,70平米的房子涨到2万元一个月也是有可能的,比你购买一套同地段学区房的月供还贵。优质资源“价高者得”的规律不会变,买不起学区房的人同样也租不起学区房。而且,随着租售比大幅提升,这个时候,大家的购房热情会重新燃起,再次进入高房价的死循环。

所以,问题的关键还是要解决优质教育资源的短缺问题,只有让教育资源丰富化、均衡化,人们的焦虑感才会实质性降低。因为,贵的不是房子,而是背后的受教育机会。

为什么租房不会代替购房成为主流

最近不少报道都在努力鼓吹租房,各地政策也在不断努力着,比如上海的《沪住房发展“十三五”规划》、广州的《加快发展住房租赁市场工作方案》等,但不可否认的是,倡导租赁的人自己都住着自己买的房子。

房子除了可以用来住、用来上学,它还有强烈的资产属性,这在全世界都一样:

香港有一半人租住政府的公屋,但从来不会消减他们买房的愿望,香港租金很高,同时买房贷款利率很低,很多房子租金都可以抵月供,所以只要付得起首付,都想买房子,说到很多人建议的提高税收,香港对外地人买卖房子征收30%的印花税,够高了吧!但是依然无法抑制房价。

新加坡也是,百分之八九十的公民可以买政府的祖屋,价格也便宜,当时只要一万多一平米,对新加坡人的收入来说,完全没购房压力,但他们当地的商品房价格还是很贵,是祖屋价格的四五倍,因为收入高的人不能申请祖屋,还是得去买商品房。所以它的商品房仍然位居全球最贵行列,你不能说新加坡的房价不理性。

在中国,有房才有家的观念已经深入骨髓,想在短期培养大家以租代买真的太难了,买房这个事情,既是普遍的人性,也是正常的经济理性,短期内根本无法扭转这个趋势。

所以,“租购同权”冲击的是那些资产属性不强的房子,比如二三线城市以及一线城市外围区的房子,这些房子的稀缺性不强,买家的支撑面也不大,“租购同权”会让这类房子的含金量大打折扣。但对于大城市核心区的房子来说,冲击不会太大,毕竟这些地区的房子具备强烈的资产属性,即便失去了“学位”这个巨大的附加值,仍然会有其他的附加值来补充,比如租金收入,比如资产保值的功能等等,这些也是高房价的支撑。

不说太遥远的,对一二线热点城市而言, 短期调控,房价回调,都是给大家上车的机会,好好攒首付吧,该买房还是照样要买房,别寄希望于租赁房能影响房价了。

信息来源:樱桃小房子、城市战争、杨红旭楼市研究等,好买商学院改编

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