房地产项目投资经济测算——

【本文内容导图：】

1、基础知识

2、常规开发项目经济测算

3、租赁项目经济测算

第一部分、基础知识

1、需进行测算的三种常见情况：

（1）、常规开发项目经济测算

项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等

（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力

关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。

（3）、不动产价值测算

原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。

2、名词解释

（1）、项目建设总投资

对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。

（2）、土地成本

即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等

（3）、勘察设计和前期工程费

主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。

（4）、建筑安装工程费

土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套

城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。

（6）、其他工程费

包括工程监管费和竣工验收费

（7）、管理费用

指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。

（8）、财务费用

财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。

（9）、可运用资金

至开发物业销售、经营带来的现金净流入。

3、项目评价指标体系

静态评价指标：

（1）、投资收益率

情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。

（2）、静态回收期

情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。

（3）、盈亏平衡点

情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。

动态评价指标

（1）、项目净现值

动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。

（2）、内部收益率

动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。

（3）、项目净现值率

动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位同投资现值所获得的净收益现值的大小。

（4）、动态回收期

动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。

第二部分、常规开发项目经济测算（重要假设→操作指引）

重要假设（在经济测算时应首先对假设前提予以说明）

（1）、项目基本经济技术指标

主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等

（2）、建设工期安排

建设工期安排主要柑橘开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和李四开发项目的工期安排确定。

（3）、成本计取计划

其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3%计取；管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取；不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。

（4）、销售安排

在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。

（5）、销售回款

假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或者下一季度到位；可根据项目情况进行调整。

（6）、资金安排

自有资金占总投资比例不应低于20%，且架设在建设初期一次性投入。

（7）、资本化率和银行利率

资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。

操作指引

【一般由11张表构成】：包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。

注意事项：

1）、与委托方充分沟通；

2）、按先后顺序依次编制；

3）、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动；

4）、如果一数据多次出现，其余多个尽量连接第一个，便于以后更改；单如果此数据在某处表现为多个数据的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接；

5）、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。

1、项目施工计划表：根据已确定的建设工期安排回执项目施工计划表。

2、总建设成本估算表

3、项目投资估算表

总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。

应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表在金额上的对应。

4、销售回款及安排

假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出了安排，此表记列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售回款方式的假设统计各期实际回款情况。

5、销售收入与经营税金及附加估算

6、投资计划与资金筹措表

7、贷款还本付息估算表

8、资金来源与运用表

9、损益及利润分配表

10、全部现金流量表

11、敏感性分析

第三部分、租赁项目经济测算（理论依据→操作指导）

重要假设

（1）、开发期的行管假设参考常规项目

（2）、租赁抵扣项目

主要包括营业税、教育附加税、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等

（3）、租赁期经营安排

主要包括租金及增长率、出租率

（4）折旧年限及方法

不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限

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