到售楼处去看解什么?

2009-03-16

1.如何去看房?

   看房,首先要选择交通工具,一般人很容易毫无思考的就选择自己开车去,这是一大忌。应该首选公交,其次是出租。乘坐公交不仅可以对沿途各类设施有一个非常感性的认识,同时可以根据乘客的上下车情况了解沿途的繁华程度和人员状况构成。更重要的是可以看出政府对这一区域内市政建设的投资力度。我国对于城市住宅应该必备的配套设施,在法规上没有一个统一的标准,所以,不同区域内的各种配套悬殊很大。农村住宅依赖周围土地生存,而城市住宅是依赖周边设施生存,详细了解楼盘周边环境就如同了解自己的生存条件一样重要。打车可以从司机对这一区域的熟悉程度,来大概判断一下楼盘所在位置的社区成熟度和居民的生活水平,想象一下你将来的所处环境、周围是什么样的邻居。如果自己开车去,则很难搜集到这些必须的情报。而这些情报又是你判断楼盘价格的最基本要素之一。

 

2.在售楼处能了解什么?

   到了售楼处,很多人又是在毫无思考的情况下被热情地迎了进去,开始听取楼盘讲解,这又是一大忌。这等同于你把买房的主动权拱手让给了对方,因为,你对楼盘的认识不是通过自己的眼来认识,而是通过别人的嘴来认识。你怎么可能买到自己满意的房子呢。那么,如何通过自己的眼来认识这个楼盘呢?要认识这个楼盘首先要认识一下这个楼盘是什么人开发的,因为,不同类型的人所建造的楼盘是不一样的。

1)通过售楼处判断开发商的类型

   开发商既然要特意建造或装修一个售楼处,本身就是希望售楼处这个建筑物向顾客传达某种信息,这种信息当然是要传达给这一楼盘的基本客户群。你在获得这个信息的时候,不仅思考这个楼盘是否适合自己,也同时在判断这个开发商的类型,这就如同你要委托某人做一件事情,一边听他介绍一边判断他这种类型的人是否适合做这件事情一样。当然,这里的信息传达不是嘴对嘴,而是开发商这个建筑物对你的眼睛。

    所以,到了售楼处不要急于进去,先看看售楼处的施工质量,所用材料,与周围其他建筑比较比较。然后再进去,进去之后不要急于听解说,自己先感觉一下售楼大厅内的气氛,看看里边的设施设备,装修装饰等等。对售楼处有了一个直观的认识后,可以参照下表判断一下开发商的类型。

 

售楼处内外氛围

材料

做工

开发商类型

华贵

高档

细腻

官员型

华丽

高档

粗糙

艺人型

高雅

一般或廉价

细腻

工匠型

无味

一般或廉价

一般

职员型

混浊

低廉

粗糙

农民型

 

    了解了开发商的类型,这个楼盘是否适合自己,对于1年或2年后出来的房子是个什么样子,性价比的高低,你大概在心理上也就有了一个比较性的认识。

 

2)通过售楼书和沙盘了解策划师的类型和能力

    在我国,售楼书和沙盘尽管没有任何的法律效力,但是开发商在这上面却倾注了大量心血,最终目的当然是希望通过展现楼盘魅力,提高销售业绩。那么,什么是楼盘的魅力?购房者的类型不同对“魅力”的理解也不同。策划师一般是把购房者分为以下3类来设计沙盘和售楼书。

①浪漫生活型

    针对生活浪漫型购房者,良好的楼盘视觉效果以及针对购房者精神世界的生动的文字描述很容易引起购房者的购买欲,这种楼盘主要是针对生活阅历不深的年轻人。

②知识生活型

    对有着一定生活知识积累的购房者,楼盘设计与现实生活的吻合度是引起购房者购买欲的关键,因为这类购房者最关心的是楼盘设计解决了他(她)们多少已经感知到或未曾感知到生活难题。

③介于①、②之间的普通生活型。

    售楼处没有沙盘,售楼书也不作为解说人员必备之物的楼盘一般是针对这类购房者,因为这类购房者对楼盘进行比较的核心基本是局限在位置和价格上。

   针对三种不同类型的购房者,策划师的类型是完全不同的。这直接关系到未来的楼盘和你的生活方式是否吻合的问题。但是,购房者往往没有这方面的概念,自己也不清楚自己属于哪一类,售楼员也绝对不会说这个楼盘不适合你。所以你在看房前先参照以上3种类型给自己做一个定位。那么在看房时对于策划师的类型和水平就有了一个判断标准,由此对楼盘的预测不会出现方向性的错误。

3)看样板间了解设计师的水平

   在购房者中,没有谁会按样板间的样子来布置自己的房间,而且你还会发现,绝大部分的样板间并不是类型最多的标准户型。那么,房地产商制作样板间的目的是什么呢?当然是为了卖个好价钱,样板间的主要目的针对购房者价格比较的心理。因为,绝大部分消费者,对商品的价格并没有一个绝对的判断标准,一般是通过比较的方式来判断商品价格。样板间给购房者两个方面的比较。一是生活环境比较,二是房屋价格比较。

① 生活环境比较

   沙盘、效果图、售楼书是把购房者“缩小100倍”或者更小以后迎进楼盘,并让购房者成为一个“楼盘故事”的主角。当然,大部分购房者的联想能力有限,在这样一个“小人王国”中总会感到不真实,那么,当消费者带着“楼盘故事”中的美丽进入与自己的身体成1∶1比例的样板间时。自然不自然的就会产生未来与自己现实生活的比较。比较的结果肯定是未来好。

②房屋价格比较

   每个楼盘的标准户型一般都是最具通用性的经济户型。用标准户型作样板间非常容易与其它开发商形成类同,不但难于突出开发商的开发特色,还容易把购房者引入到单纯的价格比较一条路上去,给销售带来麻烦。所以,有经验的开发商一般是选择整个楼盘中位置最好、面积较大的房间做为样板间。看到这样的样板间,购房者一定感到非常满意,但是价格却难于承受。这种做法让购房者不会产生同类比较,价格判断的依据就更加模糊。通常情况下,大部分的购房者还是选定价格较低的标准型。由此,购房者满意,开发商也达到了目的。

   照此来说,样板间不就是是个“托儿”吗?不完全是,我认为这属于正常的商业行为(当然,利用人眼的错视欺骗购房者的不在此列),开发商同样也在利用样板间传达着自己的一个开发理念。你可以通过样板间进一步认识开发商的类型(参见上表),更重要的是看一下设计师的水平。那么,怎样才能通过样板间看出设计师的水平呢?看厕所,厕所是设计师的水平所在(篇幅太长,在此不作详细说明)。为什么要了解设计师的水平?因为房间再大,我们所使用的也是一个个很小的局部,没有局部设计功底的设计师所设计的房子会给你的生活带来无法弥补的烦恼,厕所是最能表现设计师细部设计功底的地方。

4)通过楼层平面图判断养房的费用。

   一般人看楼层平面图,除了关心户型,朝向,楼层,采光外,很容易忽视几户合用一部电梯的问题,这是养房必须的一大笔费用,因为不到10年电梯就面临大修或更换。以前,维修费用都是单位支付,住户除了感觉电梯维修时不方便外,从来不去关心维修费用的问题,一直到现在这种思维惯性一直存在。现在是商品房,如果购房前不算清账,电梯一出毛病邻里纠纷就会出现,这是谁也无法回避的问题。

 

    简单整理到此,仅凭这点知识经验,距购房还相差甚远。购房前,需要学习和了解的事情还有很多,靠一知半解的住房知识很难找到称心的房子

   倾注自己一生的积蓄买一套房,对任何一个家庭来说都是需要慎之又慎的大事,买上一套称心的住宅可以给你带来无尽的享受,反之则是无尽的苦恼,应为投资太大,很难改变。日本的一般家庭在购房前3、4年就开始学习有关住宅的相关知识。如果你准备买房,最好找一个中立性的咨询公司咨询一下,应该学习哪些房屋基础知识,了解哪些基本的法律法规常识,这样你可以在选房过程中做到有的放矢,购得一套你使用后非常满意的新居

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