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作者：周丽丽（智信工程咨询有限公司）
编辑：芦苇
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在地产黄金时代，房企利润率普遍较高，并不十分重视成本管控。但是随着房地产行业融资环境趋严，土地成本上升，房企利润空间收窄。在房地产薄利时代，成本管控已经成为各房企关注的重点
成本管控与产品品质一直是一对平衡矛盾体，如何处理好两者的关系非常重要，从价值体系来看，成本管控、成本优化的重点应该放在客户敏感度不高的事项上
建筑外墙保温是一项节能环保绿色工程，节能优先已成为中国可持续能源发展的战略决策，不论是政策上还是实际使用上外墙保温都是建筑不可缺少的部分，而且近几年随着防火要求的不断加码，对于保温工程的要求也越来越高，外墙保温工程在项目交楼后是看不到的，且成本较高，约占建安成本的7%左右，因而也是成本控制、成本优化的重点
01
外墙保温分类及构成
1、外墙保温主材分类
1.1、按照材质划分
外墙保温按照材质主要分为三类：
EPS聚苯板、XPS挤塑板、岩棉板
EPS聚苯板：全称聚苯乙烯泡沫板，又名泡沫板或EPS板。由含有挥发性液体发泡剂的可发性聚苯乙烯珠粒，经加热预发后在模具中加热成型的具有微细闭孔结构的白色固体。形态如我们买家具里面的防震泡沫
XPS挤塑板：是以聚苯乙烯树脂为原料加上其他的原辅料与聚合物，通过加热混合同时注入催化剂，然后挤塑压出成型而制造的硬质泡沫塑料板。XPS具有完美的闭孔蜂窝结构，这种闭孔式结构的保温材料可具有不同的压力（150-500Kpa），同时拥有同等低值的导热系数（仅为0.028W/M.K）和经久不衰的优良保温和抗压性能，抗压强度可达220-500Kpa。
由于其特殊性能，常用于建筑物屋面保温、钢结构屋面保温、建筑物墙体保温、建筑物地面保湿、广场地面、地面冻胀控制、中央空调通风管道保温等。
岩棉板：较低的吸水和吸湿性、尺寸稳定性良好、不会产生热膨胀或收缩、耐老化等优点，能与外墙系统兼容，对建筑物提供有效的保温节能、防火以及极端气候保护等多种性能。
1.2、按防火等级划分
我国现行标准将外墙保温材料分为A级（不燃）、B1级（难燃）、B2级（可燃）和B3级（易燃）4个等级。
① EPS聚苯板：是常见的外墙保温材料。其本身是不防火的，防火等级仅为B2级，属于易燃的保温材料。经过特殊处理，EPS聚苯板的防火等级也可以达到B1级。
② XPS挤塑板：属于有机材料有：B1级（难燃）、B2级（可燃）和B3级（易燃）三个级别。阻燃挤塑板（B1级）每平方米约32公斤以上，普通挤塑板（B2级）每平方米约28-31公斤左右。
③ 岩棉板：采用玄武岩熔融而成，为不燃A级材料。如今外墙保温材料在公共建筑上要求必须为A级，所以岩棉成为一种较好的选择。
2、外墙保温的辅材
外墙保温需要的辅材很多，主要有网格布、后热镀锌电焊网、保温钉、保温粘结砂浆、保温抹面砂浆、阴阳角护角、外墙护角线、鹰嘴滴水线等
3、外墙保温构件
3.1 防火隔离带
采用EPS聚苯板和XPS挤塑板的外墙保温，需要按要求加设岩棉防火隔离带
岩棉防火隔离带属于无机不燃外墙保温材料，界于XPS板和EPS板之间，做为聚苯板和挤塑板保温材料中间的防火隔离带使用。
当建筑的屋面和外墙外保温系统均采用B1、B2级保温材料时，屋面与外墙之间应采用宽度不小于500mm的不燃性材料设置防火隔离带进行分隔。
对于防火隔离带的设置数量要求参照下表：
3.2 翻包网：
即网格布翻包，一般在门窗洞口四周等部位设置，一般以
门窗洞口总长度*翻包网宽度，窗顶有滴水的，不需再做翻包网或护角
3.3 洞口加强网格布：
在门窗洞口四个角上沿45º方向铺设。
3.4 滴水护角：
滴水线条在窗上口外墙做法一般采用卧槽式和鹰嘴式，卧槽距墙边30mm为宜；鹰嘴式直接做在檐口。
02
外墙保温性能及成本分析
1、EPS聚苯板
2、XPS挤塑板
3、岩棉板
4、粘结剂
粘结砂浆，每公斤的单价一致，根据不同粘结率，采用的平米含量不一样
5、抹面砂浆
抹面砂浆，每公斤的单价一致，不同保温系统，不同遍数网格布，采用的平米含量不一样
6、网格布
7、保温钉
03
外墙保温成本影响因素
我们通过两家标杆企业外墙保温集采的差异比较来分析一下对外墙保温成本影响的因素
从两家标杆企业外墙保温组价看，其价格差异较大，通过分析得出以下结论：
1、材质：不论是A公司还是B公司，EPS聚苯板保温体系价格均低于XPS挤塑板保温体系，可见外墙保温体系成本差异最大的因素是主材材质，几种常见的外墙保温材质的价格顺序为：EPS聚苯板＜XPS挤塑板＜岩棉板
2、容重：单位容积内外墙保温材料的重量，容重越大密度越高，价格也越贵
3、工艺：从综合单价分析表中可以看到，同样的保温体系，材料含量差异较大，就其原因是设计方案的差异，各公司外墙保温的设计做法一般是在规范的基础上会有些调整，施工做法是影响外墙保温成本的重要因素
4、粘贴率：不同的粘贴率要求会对外墙保温成本有影响，一是不同粘贴率对应不同的辅材（粘结剂）用量，二是不同的粘贴率对应不同的人工成本；锚栓同理。
5、施工方式：施工方式指的是用吊篮还是用脚手架，是用总包的脚手架还是保温单位自己搭设
6、抗裂砂浆厚度：抗裂砂浆厚度对成本影响也不小，规范的EPS聚苯板抗裂砂浆厚度为10mm，岩棉板抗裂砂浆厚度可以做到5mm，当然这个要结合使用的保温材料材质综合考虑
7、线条复杂程度：我们知道，外墙保温越简洁其成本越低，线条越多越复杂，外墙保温系统的成本越高
04
外墙保温的计算
1、外墙保温工程工程量计算规则
外墙保温工程量按设计图示尺寸的保温层中心线长度乘以高度以面积计算，并扣除门窗洞口及0.3平方米以上空洞所占面积，门窗洞口侧壁面积应并入保温墙体工程量内计算
2、外墙保温线条的计算方式
线条对外墙保温体系成本的影响极大，如何准确的计算外墙线条的成本也是一直困扰成本人的难题
2.1、直线条
直线条计算比较简单：
① 按照苯板价格+粘结砂浆+罩面砂浆+网格布+人工+取费计算
② 苯板体积按照最长边*厚度得出（长度为1m）*（1+损耗）
③ 粘结砂浆面积=靠墙边面积*1米
④ 罩面砂浆面积=按图示尺寸线条最长边周长*1米（线条滴水槽按深化图计算罩面面积）
⑤ 网格布面积=罩面砂浆面积
⑥ 保温钉：按图示要求记取
⑦ 人工费=人工费单价*罩面砂浆面积
示例：
聚苯板体积=0.19*0.06=0.011
2.2、异性线条
示例：
粘结面面积=3.5*0.2=0.7m2
3、外墙保温计算的原则和技巧
① 从楼座南北西东四个方向依次计算，每个方向计算完整，再计算另一个方向的保温。
② 从底层开始，往顶层计算，最后计算屋面层及女儿墙保温。
③ 从轴线一端开始，往另一端或中心轴线计算，有标准户型的，可以计算一户标准户*户数。
④ 先计算大面保温，扣减门窗洞，再计算开敞阳台、空调间/板、飘窗板、消防连廊、门窗洞口侧壁等处保温。
⑤ 全部保温计算完成后，若有防火隔离带，再计算防火隔离带，并从大面保温中扣除对应位置的保温。
⑥ 计算保温线条，因为保温线条一般是附加在保温板外墙的。
⑦ 最后计算翻包网、加强网、护角、滴水、窗下口角钢等附加内容。
⑧ 计算时，要注意外墙保温和地下室防水保护层的分界线。
05
外墙保温成本优化案例分析
案例1：
某项目保温工程施工图在外墙保温中关于EPS材料保温要求抗裂砂浆的厚度为10mm，成本部按照与类似项目进行对比发现，其他项目在招标时抗裂砂浆的厚度为5-6mm左右，由此成本部与相关保温厂家进行沟通得知，5-6mm厚度为行业施工厚度，但违背了国家相关规范，如果本项目也按照行业通用做法来实施，必然会对后期交房带来风险，但严格按照施工图做法，造成成本居高不下，是否有一种可以既能降低成本又能满足防火要求的材料或施工工艺，这给合约成本部提出了一个较高的要求。
经与设计、工程、施工单位充分讨论，形成两套方案，并进行了成本对比
【方案1】25厚EPS板+10mm抗裂砂浆
根据原施工图方案，25厚EPS板+10mm抗裂砂浆的费用如下：
粘接剂4.5元；
EPS板材料费为：340元/m3*0.025*1.05=8.9元
网格布：因抗裂砂浆厚度增加到10mm厚，网格布将增加至2层，考虑20%的损耗，费用为：3.8元
抗裂砂浆耗量达12kg，按1000元每吨市场价，费用为12元；
人工费：因砂浆厚度增加，原来抹灰时2遍成活，现变为4-5遍成活，则人工费有较大的提高，约16元
固定用锚栓：6套*0.2元/套=1.2元
人工与材料费为：46.4元
考虑机械费、管理费与利润、税金单价为：50元
【方案2】25厚A级改性聚苯板+5mm抗裂砂浆
为了避免交房风险，可以将B级保温材料EPS板改成同厚度的A级防火材料，但抗裂砂浆的厚度减少至5mm，这样保温材料的整体强度和性能得到提升,且满足保温的要求；
根据新方案，25厚A级改性聚苯板+5mm抗裂砂浆的费用如下：
粘接剂4.5元
A级改性聚苯板材料费为：490元/m3*0.025*1.05=12.86元
网格布：网格1层，考虑20%的损耗，费用为：1.92元
抗裂砂浆耗量5.5g，按1000元每吨市场价，费用为5.5元；
人工费：12.5元
固定用锚栓：6套*0.2元/套=1.2元
人工与材料费为：38.5元
考虑机械费、管理费与利润、税金单价为：42元
【结论】经比较，方案2较原方案每平米节省成本8元/m2
保温面积为16万平米，全项目降低成本128万元
案例2：
某项目底商，原施工图商业部分外墙含保温隔热层。第一版施工图出具后，公司进行了内部图纸会审，出于成本的优化考虑，并考虑商业特殊性及当地气候特点和实际，提出是否有商业部分外墙不做保温处理也能达到节能验收标准的可能。
公司之后与质监站进行多轮沟通最终图纸经质监站审查合格并下发，既达到降本增效的目的，又不影响节能验收，实现降本28万元。
优化后做法
成本测算
06
小结
地产发展至今从未像现在这般关注管理，这都无不体现出地产”躺着赚钱“的时代已经过去，未来的生存空间将留给项目成本控制更加优秀的企业。
成本分配从前期拿地到最终的项目交付使用都渗透其中，表现在成本的投放更加关注产出的效益，成本的投放更加关注业主敏感点，成本的控制更强调前端控制、跨界整合、多角度多方向思维。
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