XLINK地产物联网研究院专家智库集聚前沿视野，汇集行业智慧，不断探索开创行业全新的发展格局，塑造行业良性生态。近日，XLINK地产物联网研究院智库专家麦冠球接受了XLINK地产物联网研究院的专访，与我们共同交流分享当前行业发展的需求与契机，解读行业变革下企业的选择与诉求。本期克而瑞物管将与各位读者分享他对如何利用科技手段提供更多服务、地产物联网未来趋势、智能家居普及等热点问题的看法。
麦冠球
XLINK地产物联网研究院智库专家
作为一位具有多年地产信息化从业经验、目前已是多家优秀企业合伙人的麦冠球，他一直致力于物联网、智慧空间、大数据等相关领域的研究 ，主导了多个集团级数智化项目的规划和落地。
地产数字化的发展必然存在智能物联的路径
Q：您是怎么看待房企/物企智能化、信息化和数字化的？
麦冠球：这几年地产集团通过开拓市场，在服务、创新、金融等发展方向有了很大的突破，对于住宅价值的定义也发生了很大的转变，从最开始的居住价值-生活价值-金融价值，到现在的服务增值、空间价值等。目前行业所提供的各类服务就是基于家居、社区、城市空间的价值输出，通过场景的构建实现数智转化的提升，数智转化，万物更生，行业的数智化转型未来发展方向必然存在物联智能的路径。
信息化工作是支撑地产数字化转型的重要根基，地产企业信息化与业务价值在现阶段正是共同成长，互相成就的最好时代。地产企业未来的核心竞争力将是空间的产品和服务，产品是细节叠加的应用，从空间角度来看，房企数智化可以从智能家居，安全防护、居家养老、二次装修等为切入点，将车、人居、社区等空间场景与应用进行数据融合，提供轻应用+微服务的产品和服务输出，进一步提升用户体验，通过空间价值创造更多增值。
房企数字化转型最有价值的是物联网数据资产
Q：你觉得目前地产物联网最有价值的点或者场景是什么？
麦冠球：空间场景里最容易体现数字化的场景是停车，但是停车不一定是最有价值的一个场景，因为目前的停车管理只是简单的收费模式，后续可延伸到停车数据的共享应用，如停车高峰期可通过人流密度、车牌身份识别等手段，通过社区与商业体等多业态应用的打通，将业主车辆引流至附近商业体/社区，平衡停车管理需求，多维度提升业主体验及空间服务业务链。
对于地产信息化的项目方来说，最有价值的并不是智能化的控制面，而是智能化趋势的解读面，通过智能化的数据来预判未来的一些发展和产品应用等，现在圈内公认最有价值的是物联网的数据资产。物联网数据资产分两种，第一种是内部数据资产，它将助力企业内部业务价值提升，比如实时有效的准确数据支撑，降低经营风险；利用数据说话，减少沟通成本；提升企业管理者的洞察力，实现发展预测等；第二种是会员资源、客户资源等外部数据资产，地产企业通过多业态的服务或者搭建会员体系等手段，把这部分资产最大化的去做一些利用和转化，最终为企业带来更多附加价值。
这里还存在一个平衡度的把握问题，它需要企业区分清楚大数据的管理者和使用者分别是谁，用户的隐私保护是目前地产物联网场景需要去考量的一个问题。
Q：后疫情时代，写字楼等商业体的管控尤为重要，如何利用科技手段去提供更多服务呢？
麦冠球：借助AI、大数据等能力，通过科技化和多元化的服务，后疫情时代能应用的场景有很多，如访客来访、无感通行、体温监测等，这些都将成为后疫情时代复产复工的常态化服务。针对商业体场景里或者各社区楼宇、住宅区、办公园区、工厂、商场集市等室内外聚众场所，还可通过AI视频监控感应人群聚集，进而通知物业管理方去提醒疏散，提高在人流密集区域的防疫工作效率。
还有一类是车辆牌照进出的报警提醒，目前可以做到对疫情中高风险的车牌数据的敏感识别，并进一步反馈预警，还有比较关键的一环是冷链追踪，目前很多商业体也已经开通了专门的食品冷链通道，可有效识别冷链车辆，主动通知物业管理人员，确保轨迹追踪，防止防疫漏洞等，助力科技抗疫。
智慧空间场景解决方案还应该有Plan B
Q：您觉得目前物联网的场景解决方案更多关注点应该放在哪里？
麦冠球：目前智能化成本已经基本进入地产空间价值里，空间产品在不断丰满增加，智能化及配套链条上的成本也在不断增加，但产品和场景还是零碎的。物联网平台的出现，是通过一个集中管理的机制和场景化运作，在AIOT的感知层、网络层、平台层和应用层等多个层面，将空间这些零碎的产品和场景联结起来去做更好的服务。
目前我们很多智慧空间的场景解决方案只有A计划，在A计划运转正常时，没有人能关注到B计划，但其实我们更多的还需要去考虑补充风险，除了做到风险监控预警外，还要考虑风险防范的Plan B。物联网的场景方案赋予的是安全便捷，首要考虑的是安全，不能盲目乐观，通过把风险防范作为项目任务的一部分，利用边缘计算运行不同的协议，对可能出现的风险做出防范，在A计划无法正常运行时主动执行B计划，如当语音无法识别门禁时实现指纹、蓝牙、二维码等开门方式，最后再通过物联网和AIoT的技术把它优化成一个适合未来扩展的场景和想法等。
注重居家安全的智能家居更具场景落地价值
Q：您是怎么看待智能家居的呢？
麦冠球：大部分的家居企业都在做供应链和家居价值链，但智能家居目前仍处在智能家电的单品阶段，对应的都是个性化场景，还没有实现真正的互联互通。
居住空间里的智能家居，主要通过物联网，云计算、移动互联及大数据等技术，给业主带来低碳、健康、智能、安全、舒适及关爱的生活方式。如远程监控、自动探测、报警联动、防火、防盗、防水、防泄漏，门禁安全等带来居家安防的提升，AI智能化延伸出来的生活习惯AI学习，生活场景自适应、风险情况联动规则，涉及健康养生的医疗、绿色、天气提醒、医嘱提醒、美容功能等。但目前来看，防火、防盗、防水、防泄漏，门禁等涉及居家安防提升类的智能家居更具场景落地价值。
物业服务将是“城市更美好”的有力支撑点
Q：您怎么看待地产物联网未来的发展趋势？
麦冠球: 让城市更美好分为三部分，第一部分是城市拆旧建新，就是城市旧村旧城的拆掉重建；第二部分是城市改造，就是对城市进行改造提升，打造城市感让生活更美好；第三部分是城市服务，这部分属于地产/物业的服务范畴。随着空间管理水平的不断提升，地产物联网技术所推动的城市服务，不仅服务于政府和城市，更服务于城市里的人。未来让城市更美好的一部分支撑点在地产/物业。
房地产和物业行业扎根于空间价值，拥抱行业资源整合是必然的大趋势。地产企业利用手上的空间及用户市场，通过创建数智平台实现万物互联，打造完整的物联网生态圈。平台的搭建可集成可视化业务数据展示，实时直观掌握活动空间运行动态，提高物业管理效能；无感通行、智能停车、智慧安防、智慧照明、智慧办公等智能化应用的改造和建设，可为业主打造活动空间场景里极致的智慧生活体验。未来物联网技术也将作为新型基础设施建设的重要支撑之一，在助力政府让城市更安全更美好方面，地产物联网还将大有可为。
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