产业地产盈利模式可以概括为三种：一是土地赚钱，一级开发、二级开发收益；二是产业赚钱，通过产业培育、产业成长带来收益；三是资本赚钱，园区作为资本运作平台，非上市企业整合打包为上市企业...
一、赚土地的钱 —— 园区运营商通过片区开发获取收益
赚土地的钱，主要指片区开发所带来的一级开发收益与二级开发收益，其中一级开发收益来自于政府购买或土地出让后的分成，二级开发来自于片区厂房、办公、商业、住宅等进行开发、出售、租赁后产生的收益；
其中具体可以考虑的收入有一级开发中产生工程费、一级开发完成后土地出让获取分成、二级开发中厂房、办公楼出售、出租收益，住宅出售、出租；其中在如今租赁政策下，工业用地转长租公寓也是相对较热的方式。
在整体开发过程中，政企合作的PPP模式被广为常用，部分PPP项目条件严苛，项目本身实际收益有限，此时在集团顶层可考虑是否能为集团其他产业链上控股企业（例如建筑、建材等）带来业务，通过产业链获取利润也不失为一种方式，这种逻辑与房企开发保障性住房雷同。
此版块的主要风险在于企业项目选址规划能力、企业产业的导入能力。
二、赚产业的钱 ——园区通过产业培育带来的收益
产业的钱理解比较简单，其主要是获取产业成长带来的收益，其具体业务板块包括孵化器业务、产业投资业务等，其具体盈利点包括地方政府税收分成、产业投资后股权转让产生的收益等。
此版块的主要风险在于产业投资方面风险。
首先，非上市企业的股权投资难度很大，股权投资基金其自身投资难度大，资本退出途径少，更重要的是从我国现有整体产业“质量”来看，规模以上企业盈利相对较少，盈利整体靠前的均为金融、地产等企业，这些产业繁盛一定程度上为其他产业发展带来了相当大的成本；根据2017年年报数据，在A股上市公司中，净利润率在6%以下的产业占到了超过三分之一，而从直接盈利来看，相当数量的上市公司全年净利润是难在北京地区买一套房的。
上市企业尚如此，园区运营商需要投资的非上市企业情况可想而知。
其次，产业园区+投资基金同步模式，看似协同，而实际往往会产生各种问题：
1．在国有资产流失的帽子下产业投资对实际执行者来说是“不可承受之重”，投10家企业1家出现损失投资负责人可能就要被反复问责，乃至于出现了国有企业向部分被投企业不断输血的问题，因为只要被投企业不破产，国有资产在账面上就没有流失，最终造成实际的损失则巨大；
2．园区+基金的模式容易产生内部板块间的问题，产业园区板块以招商为目标，不免要求基金板块为招商服务，而产业投资基金方面运作应充分考虑后期退出，盈利等情况，在基金做出投资决策是园区招商板块的意见势必对其有所干扰，而产业投资方面还要求很高的产业布局规划的素养，这都为企业在产业投资方面设下了重重障碍。
在以上困难的方向下，研究中还发现了2018年至今，在国家政策主导下Angel轮主导的产业投资呈现显著的上升趋势，换言之国家对小微企业金融支持正在持续扩大，创业期企业天使轮投资本身对投资的要求就非常高，产业地产企业要追随这样的风向获取政策红利，势必更是难上加难。
三、赚资本的钱 ——以园区为平台，将非上市企业整合打包为上市企业
这种玩法比较特殊，其本质是对某特定产业进行大规模收并购，而通过对小企业的并购、整合，提供园区平台，最终形成集团化、规模化企业并包装上市，而收并购的资金通过高倍率的杠杆获得，最终上市后实现资本退出，对投资人还本付息。模式其本身是资本运作，而园区只是作为其运作的一个平台，模式风险高，在募集资金过程中对自身资本实力有较高的要求。
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