郁亮的''''新万科''''

文\潘永堂 厦门机场随笔 

离飞机起飞还有1个多小时，忽然想起昨晚万科媒体年会，郁亮丢出一句话：“谁再跟我说万科是发展商，我跟谁急！”

言下之意，外界说万科是开发商（发展商），很委屈万科似的！

那么，当万科不是发展商，又是什么了？

就在上次宁波万科集团媒体会上，郁亮给出了一个漂亮的答案。即万科是美好生活场景师！

这显然是一颗“红星照万科”的修饰性说辞。它集合了1  9大美好生活和消费升级的场景时代两个大IP，显然，郁亮总结能力太强，当然，理性的讲，美好生活场景师，这或许只是应景的概念，万科更官方，更精准的说辞是，万科要做“城市配套服务商”，而这正是新万科——是我们媒体、是行业大众还需要时间接受，或者还在嘀咕的新万科。

而昨晚媒体会郁亮强调“谁更说万科是发展商，我跟谁急”，也至少表明两点：

其一，估计万科城市配套服务商经过5年左右失控式、裂变式的转型，已经有小小的成绩单了，否则郁亮没有底气说这句话。比如有可能城市配套服务商，各个分支、形成各自初步成型的商业模式和打法，或实际项目已落地面市了；

其二，新万科，更像单纯郁亮时期管理团队的作品和成绩单。夸张的说，老万科是万科专注住宅时期王郁团队的作品，而新万科则是万科城市配套服务商时代，郁亮管理团队的作品，后者是更纯粹的郁亮烙印。

事实上，在昨晚郁亮每一座8分钟的媒体交流上，老潘玩笑说地产巨头业绩正强劲，比如深圳万科一个城市回款500亿，在一线城市深圳占高达16%市占率的成绩，您怎么看时？

郁亮直接开玩笑的回答：“”啊，我们怎么给你留下这个印象了？要罚深万一杯酒。”

是玩笑吗？老潘感觉郁亮是有点认真的。

在未来万科版图中，的确，销售额，已不是郁亮的兴奋点。或者说，一城一池的得失，已不是郁亮的关注点。

眼下的郁亮，似乎只关注2个事。

• 一是一颗红星面对1  9大，做一家政治上正确的、更具时代性的巨头企业；

• 二则让城市配套服务商的新万科的业务、业绩和品牌形象，加速夯实、饱满和开花结果，这个还不能慢，要快。

这两个事，本质上来说，第一个确保万科做一家安全的企业，第二个是确保万科在5000亿之后能够继续可持续的增长，发展……而这正是一个5000亿企业掌舵人最重要3件事的2件事。

而另外第三件事就是接班人问题，但这个事显然郁亮没必要太急。就在2017年年中业绩会上，有一个记者提问传闻孙嘉是万科第三代接班人，问郁亮怎么看？郁亮的回答，显然已经表达了结论。一个常识是，刚刚当选董事长且精力超好的郁亮，真的还轮不到过早讨论接班人的问题。

城市配套服务商，万科进行时是低调的！

就在万科每年业绩会的年报PPT里，内容更多是千篇一律的新业务某个业务分支是朝阳行业，是大蓝海，万科大有可为云云，而后是万科做了多少筹备，开业了多少……老潘每次看完，感觉都是外在、表皮的数据，而真正转型3、5年的业务定位和打法，租金，营业收入，利润、更务实的成绩单则只字不提。

事实上，郁亮很早就给出万科转型成功的评价标尺，即非地产业务营业收入、利润占据集团收入的50%，简单的说就是万科新业务与住宅业务平分秋色。

与住宅业务平分秋色，哼哼，谈何容易？

今日万科已是5000多亿，住宅依旧是中国目前巨无霸的行业，还有什么单一行业，能比地产更有容量感，经济支柱感？

今天，住宅哪怕调控，但依然是瘦死的骆驼比马大，未来依旧有10万亿的容量，也就是在今年年中业绩发布会，郁亮依然强调——住宅地产，依旧是万科未来的主航道。

其实老潘也能理解郁亮对住宅依旧是万科主航道的强调！

毕竟万科城市配套服务商其他分支业务，一则大多都是前期投入期，试错期，二则做服务商本身就是七斗米生意，营业收入等财务指标都是做房地产瞧不上眼的，一时半会还支撑不了万科漂亮的财务表，三则，万科是上市公司，营业收入、利润你下降一次，试一试？

所以，苦了万科人！

万科人，必须一方面得保证每年5000亿，6000亿的上市公司业绩增长，另一方面还得加速城市配套服务商转型的探索，布局，试错、纠偏，不断进化迭代，去为万科下一个20年、50年的持续稳健增长去死磕！

显然，这5到10年，万科，还是住宅业绩搭台！

大巨头，大转型的时候，万科不是神，万科也会遭遇大企业战略大转型的代价。

比如住宅NO1的宝座的丢失！

2015年万科是开发商老大，2016年是恒大，2017年是碧桂园，万科已经连续2年丢掉老大位置了。而后起之秀的四阿哥，融创更是拥有2万亿土地储备，排名第一。目前万科第二、第三的作为，也面临四阿哥融创的挑战。

地产人都知道，孙宏斌，可时刻等着业绩超过万科那天的庆功酒！

……

转型难，千亿房企转型更难！

老潘相信，业绩座次榜的下滑，只是万科转型的代价之一，未来肯定还会有更大的代价等着他。但今天的万科，他又别无选择。

不转型，未来痛苦，转型，当下痛苦！

转型不易，所以每次老潘追问万科转型的成绩单，依然很难捕捉到完整、精准的数据、结果和效果。

但话又说回来，虽说没有财务的成绩单，但经营的成绩单，但城市配套服务各个10多个分支的商业模式、运营模式，团队组织的搭建，分支所在行业稀缺的资源的率先抢占，甚至并购拿下……万科这3、5年其实也做了很多，沉淀了很多。

老潘在与万科某些分支机构创始人联系中，老潘也发现，万科进入一个新产业，都有非常成熟的调研，解读，总结和结合万科自身的取舍判断，即全球N种成熟模式的解读，所在领域全球标杆的打法解读，行业在中国所处的阶段、蛋糕以及万科未来的空间，以及目前新手万科如何快速与既有的潜在对手的竞合的思考……一句话，万科做事是有章法的，是有极强的万科专业范的。

这或许是万科的基因之一。

一家过去能做到世界第一的住宅老大，一定有他的过人之处！

昨天2017年的万科全国媒体会，老潘依旧没听到万科新业务的成绩单。但也听到一些万科大转型格局下的一些小细节的惊艳与变化。

一切都在变。就在昨晚万科南方区域掌舵人张大大的演讲中，一些小细节，小数字，透露了新万科的一些表皮模样。

其一，厦门万科1200名员工中，你猜，做非住宅开发的员工数量有多少？答案吓这老潘了。张大亮大嗓门说是“1000人”。也就是说，玩住宅只有200人玩出了150亿！传统业务：新业务=1:5的人口比例，的确让人惊奇。当然话又说回来，城市配套服务，很耗人，而且又是探索初期，但住宅200人，1000人非传统住宅，这个分布显然表达了厦门万科对城市配套商服务商的态度！

第二个数字是厦门万科2011年就开始转型了，目前厦门万科与厦门这个城市市民有20%~30%有交集，未来要做到一个劲爆的数字，即50%！张大强调，万科要与每个深耕的城市人口必须有更高的粘度，口碑和信任。

交集，粘度，多元这是张大的关键词。

是的，单纯卖房子多无趣啊，也是一次性的买卖。

郁亮也强调了一个观点，即现在卖的越多的开发商，越是负重前行，越做越累。的确，开发商不就是不断的拿地，盖楼，卖房，这6个字连续滚动，做得越大，滚得越多，越快，压力越大，何时是个头啊？

显然，万科要变！

城市配套服务商就是出路，就是新蓝海！也足够巨无霸的万科，未来继续长大了。

如果说地产是一个10万亿的海洋，那么城市配套商则是一个数百万亿甚至巨大的无法想象的海洋。未来郁亮的新万科，将带领万科走向一个住宅地产、消费地产、产业地产和其他城市配套服务商的新业务的多元化的万科。

如果说王石在那个地产蓬勃发展大时代选择了万科做减法，专注地产的30年开发商，那么下一个30年，当万科在吃透住宅大时代红利和许多蛋糕后，尤其在住宅自身面临行业天花板来临时，郁亮勇敢的，坚定的将万科带入以城市配套服务商的中心的多元化的新万科时代。

多元化的万科，百花齐放的万科，城市服务商的万科，一个比专业化更难的多元化巨头企业命题，是郁亮的新课题！

写作地点：厦门高崎机场