开春呢，楼市确实有一点暖意了，咨询的小伙伴们比年前多了很多。在谈今天的话题前我们先看几个现象：
1、厦门的人口很难发生变化，尽管计划有着每年新增目标，但实际年轻群体的流失率也很大，对比江浙的买房和创业补贴，加上房价因素，厦门的吸引力还是差不少。
2、疫情因素，这两年的经济造成新富群体少，只能靠拆迁，拆迁可以在短期内造成价格波动，但多数流向是新房，岛内的限价不会受影响。岛外好的会有部分受益，但接下来的土拍也是限价房时代。
3、在未来岛外的发展上，新城和地铁规划都太公平了，每个区域都有着一些利好。但都碎片化摊大饼，彼此的替代性很强，公平到没谁能成为增长极。现状好的集美新城红利少，政策占据的几个新城都要守很多年荒。
4、今年岛内的新盘量会突破历史，这还只是第一批次就有5块地。不止是价格倒挂，如五缘湾和湖滨地块对比老破也都有地段优势。我们之前说天琴湾、中央湾区等豪宅已老，事实上即便是对比新交付的玺樾等楼盘，不管品质和户型都已经严重落伍。更何况湖滨一片传统的老破大。甚至可以说，未来800万以上的二手受市场冲击的可能性都非常大。何况，未来岛内还有大量可供应的土地。
5、新的学校越来越多，即便是传统一双也有影响。不管老破价格多么坚挺，但房子一定是越来越老，贷款年限也越来越短，而老破的持有周期很多人是10年。你现在会愿意买比这套老10年的房子吗？何况几年后安商房就出来了，小且新，抢的就是老破的市场。厦门目前持续发力的公租房，对厦门老破的出租市场也会有影响。看好岛内可以，但学校资源偏下，又老的房子，居住属性可能最大的好感也就是能走路上班。
6、厦门去年跌，主要受全国市场影响。今年全国都在酝酿救市，救的目的是因为财政，为了地产不倒，绝不是为了添上一把火。所以会逐渐回暖些，政策也会慢慢落地些，大涨就别想了。很多地产商自己都没希望了，你还觉得4万亿是为了让你炒房？
7、按厦门稍微好点的房子都要接近400万了，你真觉得四五年了一平涨1万是赚了？投资的赛道已经关闭。如果大环境注定赚不到钱，躺平就好了。别认为自己的眼光能超越现世，那是赌徒，还是十赌九空。
整体来说，厦门的楼市从人口、供需到发展，都缺乏上涨动力。只能依靠政策，所有的政策都有一个前提——房住不炒。买房记得初心：家庭需求和幸福感才是更重要的，对吧？
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