鹭岛学者的文章都是在实事求是的分析基础上做出的前瞻性预判，鹭岛学者很多文章在发布的时候看似在吹牛皮。
但是熟悉鹭岛学者的读者都知道，鹭岛学者吹过的牛皮很多都实现了。依托环东三谷打造厦门科学城也是鹭岛学者文章里吹过的牛皮。如今厦门科学城已经写进多个重要的省市级规划文件和工作报告。环东三谷也已成为厦门科学城的核心区。
根据厦门市产业空间布局指引，厦门科学城的总管理面积达到33.88平方公里，在全市非生产型的产业功能区里管理面积最大。
厦门科学城（同集片区）将率先成为岛外的反磁力中心！反磁力中心是现代城市规划学里的一个概念，用大白话讲，就是一个城市里大家公认的新市区、新中心。
鹭岛学者一直认为，整个环东海域新城核心区都是岛外的反磁力中心，具体的讲就是厦门科学城同集片区+东部体育会展新城+东坑湾。（见下图）
厦门科学城的定位和发展目标也印证了鹭岛学者一直以来的判断。
理解了厦门科学城定位和目标，就不难理解：为什么厦门科学城同集片区的重磅利好会源源不断。并且厦门科学城同集片区早就已经过了画大饼的阶段，仅仅凭借已经兑现和即将在3-5年内兑现的配套，厦门科学城同集片区就足以成为岛外反磁力中心。正如官媒报道所写的一样，厦门科学城将在2025年基本建成。除了这些看得见摸得着的利好，厦门科学城同集片区还有诸多王炸级利好值得期待，例如东方快乐岛成片开发、HR啤酒小镇综合体、环东公建群等。再讲远一点，还有丙洲岛的开发，其带动效果不亚于马銮湾中心岛。从开发时序和城熟的先后顺序上讲，厦门科学城同集片区的开发时间最早、规划兑现程度最高，可以理解是岛外反磁力中心的一期工程，能够率先发挥出发磁力效应。
一座新城的商品房、教育、商业等等最终都是依靠新城内的产业人口。从各类产业园的吸金能力看，滨海写字楼>写字楼>厂房。集美新城正是凭借软件园三期和杏林湾营运中心的大片写字楼，才能聚集大量高层次产业人才，才使得集美新城一路逆袭并超越海沧。因此，在厦门，要看哪座新城的天花板更高，最简单的方法就是看哪座新城的滨海写字楼更多。厦门科学城同集片区拥有优美漫长的海岸线，并且在十几年前就已经完成清淤整治，沿着漫长的滨海浪漫线，厦门科学城同集片区已经建成和即将建成的滨海写字楼群规模领先岛外，城市形象越来越高端。凭借着厦门科学城同集片区规模可观的滨海写字楼群，厦门科学城同集片区能够吸引更大规模的高层次产业人才前来就业和置业，厦门科学城同集片区的发展前景是不会比岛内差的，是岛外新城的天花板。这也是为什么实力央企开发商中海地产会把其在环东核心区的新项目直接定名为“中海环东时代”。一个楼盘想成为标杆楼盘应同时具备地段、品质和圈层三个要素。
地段方面：配套的学校不能差，这是基本要求。商业、海景和地铁则是加分项，最好有一样以上。
品质方面：外立面要高端且交房后不容易被业主搞残，最好不要有太多的开放式阳台。中庭、地库和电梯等公共区域装修要高端。精装标准不能太低。
圈层方面：开发商品牌号召力强，能够卖得比同时期同地段的竞品贵。或者纯粹的大户型小区。综合地段、品质和圈层三要素分析，鹭岛学者认为，中海环东时代将是厦门科学城同安片区的标杆楼盘。地段方面：中海环东时代不仅仅有名校相伴，还有地铁、商场、写字楼等，所在地段是比TOD和CBD还牛的高能级CAZ，是市区里的市区。相比于上世纪20年代诞生的CBD概念和上世纪90年代诞生的TOD概念，CAZ( Central Activities Zone中央活动区) 的概念2002年才在伦敦《The London Plan 2020》中初次出现。2017年，上海总体规划在国内首次使用了CAZ概念，将内环约75平方公里的区域规划为中央活动区。此后，国内多个城市也相继提出CAZ建设规划。传统的CBD白天以商业聚集人潮，但周末和晚上人流退去，便瞬间成为了一座“空城”。
CAZ则是要打造7×24小时充满活力的区域。不仅仅要有高能级办公园区、还要有高能级居住区、高能级文教配套、高能级购物中心、高能级医疗中心、高能级文旅配套等等。
CAZ是比TOD和CBD更先进的规划理念。
CAZ是市区里的市区，把握了一座新城乃至更广泛区域的发展脉搏。
环东时代所在的智谷片区就汇集了各种高能级配套，在智谷片区1公里半径范围内，汇集了五缘实验学校、爱琴海购物公园、三甲环东医院、高能级居住区、高能级文体公建群、高端养老院、运动中心、高能级滨海写字楼群
智谷片区事实上已经形成了一个高能级中央活动区雏形。
更关键的是，这个高能级中央活动区并非停留在规划图上，从卫星地图就可以清晰的看到，各项高能级配套均已基本建成，已经进入各项高能级配套集中兑现和人口产业集中导入的高峰期。
鹭岛学者认为，3-5年内，智谷片区就将成为一处辐射同集翔三区超百万人口的CAZ。这个高能级中央活动区在全面建成后足以改变厦门城市格局，并极大提升厦门城市承载力。很多读者最近也都关注到，中海环东时代边原先规划的外附小+六中初中部的组合已经升级为九年一贯制的五缘实验学校同安校区。五缘实验学校是岛内头部名校，是市直属的第一所九年一贯制公办学校，中考成绩已连续十一年在厦门市位列前茅，其中，2020年考入厦门一中、厦门双十中学、厦门外国语学校高中部共计92人（含各校岛外校区），占比32.62%。
此次五缘实验学校跨岛发展的含金量不亚于“一双外”跨岛。
更关键的是，五缘实验学校同安校区规划办学规模为72班，其中小学48班，初中24班。鹭岛学者已实地探访过中海环东时代的售楼处和样板房。与中海杏林鹭湾和中海厦门东湾一样，中海环东时代有中海一如既往的高品质。高颜值的现代滨海风格外立面，交房前就已经封闭好的阳台，避免了小区交房后外立面被破坏的情况发生。
地库和公共区域的装修依然很“中海”，都属于比肩甚至超过岛内豪宅的标准。
在户型上，中海环东时代的户型为80-130平米的三至四房，户型实用，符合当前市场主流。
并且通过中海独特的楼层布局设计，做到了户户边套，并且得房率比普通高层高8个百分点左右。圈层方面：中海是岛外新城标杆楼盘专业户，品牌号召力强在集美新城打造了标杆楼盘中海杏林鹭湾之后，中海地产又在厦门科学城集美片区打造了标杆楼盘中海厦门东湾。中海地产已经是厦门市场上少有的几家能吃品牌溢价的开发商之一，堪称岛外新城标杆楼盘专业户。不管是在一手房还是二手房市场，中海环东时代完全有条件卖的比周边的竞品贵。有理由相信，中海环东时代将成为厦门科学城同集片区的标杆楼盘之一。1、厦门科学城同集片区≈同安新城+集美东部新城，3-5年内将成为岛外反磁力中心，并将诞生智谷片区这一高能级CAZ；2、中海环东时代将是中海在杏林鹭湾和厦门东湾之后又一个新城标杆楼盘；3、九年一贯制的五缘实验学校同安校区的含金量不亚于外国语集美校区。
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