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地产商养老

“我们这些老人,虽有儿女,但都不在身边,有的在国外,有的忙于上班。而在试住期间,我们就是一个大的集体。”79岁的金阿姨是恭和苑北京双井老年健康生活中心体验馆的“试住员”,在她看来,这里能让老人们实现情感交流。恭和苑项目由乐成老年事业投资有限公司(下称:乐成养老)投资建设,今年5月以来,已有45位老人进行了试住体验。

在国内,养老社区尚是个新兴产业。“银发经济”的发展,驱动力来自于人口老龄化的趋势。中国社会科学院财政与贸易经济研究所在发布的《中国财政政策报告2010/2011》中披露,2011年以后的30年里,中国人口老龄化将呈现加速发展态势,到2030年,中国65岁以上人口占比将超过日本,成为全球人口老龄化程度最高的国家,到2050年,60岁及以上老人占比将超过30%,中国社会将进入深度老龄化阶段。

一方面,中国的人口老龄化加速发展,但另一方面,国内的养老产业和服务却严重滞后,无法与之相匹配。

养老社区的商业模式,美国早有成例在前。美世中国区养老、风险与金融咨询总监冯元石在美国工作了十年,据他介绍,在美国,老年人群的护理业务具有多种层级,除了类似乐成的模式外,还有的仅提供最基础的家庭护理,老人生活在自己家,护理人员上门服务,按次数收费;更进一步是“adult day care”,类似老年人“托儿所”的概念,白天时间统一护理老人生活,晚上老人们还是回家休息。

不过,老人家的养老钱并不好挣。以美国最大的老年社区业主以及运营商Brookdale Senior Living(NYSE:BKD)为例,自2005年登陆纽交所以来,营业收入从2005年的7.9亿美金增长到了22.13亿美金,但一直没有实现盈利。

而在2008年已在上海推出养老社区项目的亲和源股份有限公司(下称:亲和源),其董事长奚志勇则表示,养老地产项目要盈利,关键还是要看品牌和规模效应。但是规模效应上来后,管理难度也随之增加。

养老警报

2007年注册成立的乐成养老,其母公司是乐成集团(Landgent Group,下称乐成),主营业务聚焦于地产投资,而后则是养老服务与教育。目前,恭和苑双井项目还在建设中,占地约13000平米,提供约250个居住单元,预计明年3月开始正式运营。

为什么这家地产公司要选择进入养老产业?

2007年时,作为中小型房地产商,乐成判断国家对房地产的调控将越来越紧,房地产市场未来的发展格局将是大型房地产商占据市场份额的70%,而中小企业则可能举步维艰。出于这样的预期,乐成果断决定转型,希望能发现一个细分市场,并把它做精。

一系列关于中国人口老龄化的宏观数据以及微观层面上自身与亲友家庭所面临的养老困难,让乐成看到了方向。

“我去过政府办的养老院登记过。北京第一福利院、第五福利院,我都去那看过,参观过。但是住不进去,我登记好几年也住不进去。”金阿姨叹息。

据新生代市场监测机构副总经理、资深消费者行为学与营销专家肖明超透露,截至2009年底,全国各类老年福利机构包括社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等有38060个,床位266.2万张,从国际经验来看,市场经济发达国家的养老服务机构每千人拥有的床位数在50张-70张。而在中国,65岁以上的老人每千人拥有的床位数不过23.5张。保守估计,养老机构的床位缺口数量在300万以上。

肖明超表示,“中国第一代独生子女的家长已步入晚年,中国正全面迎来‘421家庭’时代,即一对年轻的夫妇需供养四位老人,抚养一个孩子。家庭结构日趋小型化让年轻一代的负担异常沉重。中国社会未富先老,发达国家大多在人均GDP达5000至1万美元时进入老龄化社会,而2009年中国人均GDP为3678美元;大量中国劳动人口并未进入公共养老金系统,仅有一小部分人积累足够的金融资产以支撑他们的退休生活”,此外,“进入老龄化社会的同时,‘空巢’家庭比例也快速增长。据全国第五次人口普查结果,早在2000年,全国在65岁以上老龄人的家庭户中,‘空巢’家庭户约占22.83%,而此比例仍在不断增长”。

以上的种种问题显示出中国养老形势的严峻,而乐成等公司却从中看到了“银发经济”的巨大商机。

银发商机

2007年,乐成选择了专业的调查公司,对北京、上海、杭州和海口等四个比较发达的城市,针对老年人的服务需求、生活习惯、地区消费能力进行细致的调研,然而得出的结果却不是那么乐观:

调研结果显示,受调人群主要关注的是价格,他们当时能接受的价格是3000多元每月,另外,大概有90%的老人还是喜欢在家里养老。

乐成养老营销总经理高峰认为,居家养老一直会是社会的主流,但机构养老必然会是一种有效的补充形式。专业机构养老的出现与发展将会带动居家养老水平的提升,“如果养老不成为一个专门的行业,你会发现你家里面将没有专业的产品,也没有系统,也没有专业的人员。当整个供应链体系、价值链体系都不存在的时候,居家养老就会停滞不前”。

“作为一个探索者,我们应该做出一个产品模式来引导消费者。”高峰表示,乐成的这个北京项目,就位于寸土寸金的京城CBD南区,甫一走进便是宽敞的酒店式大堂,影音室、书画室、图书馆、健身房、康复室、电脑室、艺廊等一应俱全,这些公用面积约占到总面积的40%-50%。

就恭和苑来说,为什么选择在核心的城市地段而非青山绿水的郊区开发养老社区?乐成养老投资总经理高峻松透露,乐成养老主要是基于三方面的考虑:其一,从老年心理出发,老人越上年纪就越喜欢热闹,越怕被社会抛弃,在郊区其实会加重老人的社会隔离感;其二,我国优质的医疗资源通常都分布在城市中心的大医院里,在郊区,万一遇到老人紧急的医疗需求,可能耽误救治;最后也是最重要的,核心市区交通环境较好,子女亲朋探视就更加方便,这样能更好地满足老人的情感需求。

结合调研结果,从长远来看,乐成养老规划建立三级城市养老服务设施体系:包括社区日间照料中心,以服务半自理老人为主,提供上门日间照料;城区养老设施,即恭和苑业态,平均每项目有300张左右的护养床位;第三级则是城郊综合型养老社区,这种业态则既包括护养床位租赁也包括老年住宅售卖,社区内建有医院、商业、休闲中心、公共交通等配套设施。

盈利之困

虽然养老前景可观,但回报的周期让不少公司却步。例如美国最大的老年社区业主以及运营商Brookdale Senior Living(NYSE:BKD),2010财年的营业收入已达到22.13亿美金,但一直没有实现盈利,虽然2010年入住率高达87.1%,当年仍亏损4890.1万美金。

对乐成养老来说,审慎的态度也是显而易见。其试住其实从2009年就开始启动,但到如今这个项目还没有正式开盘。

而亲和源在上海的项目则从2005年开始筹划,至今也没实现盈利,“只能说是现金流为正”。就目前来看,“这7年时间大约收回总投资的一半。一般说来,会员卡的销售收入可收回房屋的建设成本,会员每年所交的服务费才是主要利润来源。目前,亲和源卖出560张卡左右,入住率达60%。”奚志勇如是表示。

对于如何实现盈利,奚志勇认为规模效应非常重要,“试想一下,500个客人,你配备的服务员如果是300人,那么当会员上升至1000人,你可能只需配备400个服务人员就够了,这就是规模效应带来的成本递减。”

就收费模式而言,国内的这两家公司也在做不同的探索。例如恭和苑初步的收费模式采取按房间收费的模式,以普通一居室为例,一位老人或夫妻入住的费用将在每月一万左右,然后根据入住前对每位老人身体健康状况的评估,恭和苑将为他们提供相应等级的护理服务,并收取相应的费用。

地产商“养老”

而亲和源采用的则是会员卡的销售模式,例如有一次性支付89万元,也有按年费——每年约3-7万元不等。根据会员费的高低,亲和源提供面积从58平方米至108平方米的大中小三种户型。

对此,“试住员”金阿姨的体会是:“我的退休金也就是3000元左右,离休的老同志可能是5000元左右。就我们目前中国的国情来讲,对于绝大多数老年人,还是很难承受的。”

从国外养老产业公司的经验来看,市场培育需要相当的时间,而在此期间,养老机构要解决投资之困。一方面,需要尽可能提高入住率,其实老年社区的生意有点类似酒店业,可变成本较低,同时,建立老年社区往往需要持有一定量物业资产,为部分资产找到稳定和低廉的融资渠道,才能保持持续的业务扩张。因此,像乐成等公司也在寻求多元化融资渠道,比如房地产信托基金等。

而对于中国的养老产业目前存在的风险,奚志勇认为是政策和政治风险。“目前国内民营养老产业并没有明确的法律法规,现有的法规都是针对国有非盈利性的养老院。因此这方面不确定性因素比较大。亲和源的创新也是处于不成熟的环境中。”

此外,随着这些公司规模的发展,管理上的难度也将会显现。“我今年要求在会员的发展上放慢速度,保持会员群体的质量,此外,现在专业的护工非常难招,由于护工行业整体素质不高,要找到有专业知识又有文化素养的护工,相当困难。”而这些问题,都制约着“银发经济”的快速发展。

(本报记者陈晓平对本文亦有贡献)

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来自:道不远人  > 养老度假
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