房奴心理学

       罗伯特.席勒是个运气的经济学家。他预言股市泡沫破灭的书《非理性的欣乐》(Irrational Exuberance)在2000年3月开卖的几乎同时，纽约的股市就开始崩溃。他由此有了金融先知的光环。几年前，他屡言房地产泡沫会崩解，但越说房价越涨。不过，两年下来，美国的房地产市场终于看跌了。应该说，他估计的大致不差。

       其实，这些预言，并不仅仅是建立在他的纯经济学的分析上，他的正确在于把握了投资者的心理。最近他接受ＣＮＮ采访，讨论了一番房奴心理学，很值得拿来品味。

       在席勒看来，房地产市场的涨落可以简单地用从众心理来解释：人类是社会动物，大家彼此联系紧密，思维都集中在相同的那么几个事情上。听别人说买房赚钱，自己也要买房。大家竞相买房，房价就高。房价一高，买房的利益就得到了证明。证明了的利益又进一步促使人们竞买，在短期内吹起一个大泡沫。

       要捅破这个泡沫，就得看长期的趋势。席勒提出几个数据，很简单地证明了房地产业是实际情形。

       第一，他认为房地产投资基本是不赚钱的。从1890到1990这一百年间，在计算入通货膨胀的因素后，投到住宅上的钱的回报基本是零。在1987年以后，实际回报才达到年3%。

       第二，许多房地产商都说：房地产价格每年要增长10%。对此大可不必担心。因为若真是那样，最后谁也买不起房。举个例子：1957年花两万五百美元买了一栋房，按10%的年增长率浮动，现在就值三百万！这简直是个荒唐的数字。

       第三，也正是如此，经过前一段的高增长后，未来十年的房地产投资很有可能要赔本。

       席勒最后打了个比方，说他小时候踢足球，教练总是说：不要扎堆，要和队友拉开距离，这样才能控制住球。如今的房地产市场就是扎堆的游戏，非常危险。所以他建议，自己需要房子也有能力买，就买一栋。千万不要买第二栋，也不要买过大的房子。总之，房子买了是自己家用，不是股票，不要有投资心理。

       俗话说，尽信书不如不读书。席勒的话未必句句要听。比如我到纽黑文上学时，一套一个卧式的公寓才两万块。可是当时房租要每月500，一年六千块。我在纽黑文住了九年（其间一年去日本），房租交了五万多。如果一去就买一套，省下若干房租不说，现在手里还有一套自己的房。可是，目前美国大部分大都市，房租比买房的分期付款便宜得多，当房奴是自讨苦吃。还是那句话：房地产市场有非常强的地方性，没有通用的理论，一切因地而异。

       那么，席勒的道理，到了当今的中国是否会因地而异呢？我看也许不会。应该承认，中国的房地产市场从无到有，初期房价大涨是自然的。在1990年买了房的人，现在都赚了。人们于是看到“球”在楼市上，就都扎堆去抢。可是人家把球一脚传出，你就门户大开。这也许就是中国目前面临的局面。

       现在当房奴的危险有几个：第一，现在房子快涨快到顶了，要买就等于买了最贵的股票，一有风吹草动，就会赔得一塌糊涂。第二，十年前买到房的人，许多不是通过市场渠道。有些属于单位分的房子后来买断的“福利房”。有时一家有两套这种“福利房”。所以，市面上出租的房子有不少，人们不愁没有地方住，不必非买房不可。只要扎堆心理一除，房价就维持不住。第三，买房是几十年的大计，要看人口增长曲线。第一代独生子女的父母大多在1940-1950年代出生。再有十年，他们就大量退休。三十年后，则开始大量退出历史舞台。他们一走，常常是四个老人留给留给一对夫妇两套房。当然，大量进城的农民工会及时补充城市人口。但是，这些民工购买力比较低，难以推动房价上涨。

       最后还有一个危险也许会出现。房地产市场，为许多中国人创造了第一次拥有私有财产的机会，大家有不惜工本的投资热情。但是，这股热劲儿过去后，也许会有幻灭感。中国对私有产权的保护并不严格。特别是社区自治欠缺，房主很难控制自己的居住环境。这是和美国最大的一个不同。比如我在波士顿执教的大学想盖一个学生宿舍，和市政府也达成共识。但周围居民不愿意闹哄哄的学生宿舍盖在家门口，集体一闹，计划就泡了汤。这种权利哪个中国的房主有呢？没有社区自治，无法保障周围的生活环境，买了房等于当环境的人质，还不如租房，看地方不好就搬家。