遇到项目停工，怎么做才能省成本？

引 言

地产行业依然是寒气逼人，不少企业还在正常经营，也有一些此前暴雷或出现危机的企业已经暂时脱险，开复工的项目越来越多，但与之相比而言，停工缓建的项目却多的多

项目停工缓建不论是对开发方还是建设方都是不愿意见到的情况，双方需要坐下来商讨项目后续事宜，并需要耐心的处理由于停工引起的索赔与反索赔，因此一旦遇到项目停工对于成本管理而言更是需要做好做足相关工作

那项目停工需要做好哪些工作避免后期的纠纷以及应对索赔呢，本文就跟大家分享一下遇到项目停工该怎么办

目录

01 项目遇到停工怎么办

02 现场盘点及留置方案

项目遇到停工

对于咱们地产成本管理人员而言，特别不希望遇到的就是项目停工，因为项目一旦停工会出现很多非常规的工作，这些工作如果处理不好会直接影响后续索赔与反索赔的处理

那项目遇到停工该怎么办呢？

1. 及时下发停工指令

停工指令是一个项目要停工最直接的标志点，但很多公司在处理项目停工时却总是犹豫不决，往往是公司出于经营考虑准备停工项目，但迟迟下不了决心，只是口头跟项目传达准备停工的意思，而项目本身是不愿意停工的，且停工干系重大，项目在没有接到公司明确决策时也不敢擅自停工

于是就出现了一种很奇葩的情况，全公司都知道某项目要停工，项目自己也知道要停工，甚至施工企业也知道项目要停工，但就是没人明确停工，导致项目现场停工或半停工状态

这种状态无论是对开发企业还是施工企业而言都是一种经营伤害，而且极易出现经济纠纷，我们来看个真实案例

真实案例：

2000年6月18日某开发企业与某施工企业签订《建设工程施工合同》。施工过程中，由于各种原因导致工程在2001年4月16日已实际停工，但迟迟未下发正式的停工通知。

施工企业在2003年3月6日提起诉讼，要求赔偿自停工之日起至起诉之日止的停工损失，共计691天。

人民法院在审理过程中认为，工程停工后，各方当事人应本着诚实信用的原则加以协商处理，暂时难以达成一致的，发包方对于停工、撤场应当有明确的意见，并应承担合理的停工损失;

另一方面，承包方也不应盲目等待而放任停工损失的扩大，而应当采取适当措施，如及时将有关停工事宜告知有关各方、自行做好人员和机械的撤离等，以减少自身的损失。

该案中，承包方在项目实质性停工后未积极采取适当措施要求发包人明确停工时间以及是否需要撤出全部人员和机械，而是盲目等待近两年时间，从而放任了停工损失的扩大，对其未采取适当措施致使的损失应当自行承担责任。

据此。人民法院将停工损失的天数酌定为6个月，而非简单地以停工状态的自然持续时间为准：对6个月内的停工损失，又进一步按照各方当事人的过错进行了分担。

如遇到争议较大时，可以委托公证机关进行公正，同时停工函件以邮递形式寄给施工企业并留存邮寄凭证

2. 明确停工的责任主体

老话说的好，幸福家庭的幸福都是一样的，不幸家庭的不幸却是各有各的不同

项目停工的原因也是千差万别，项目一旦遇到停工，要第一时间明确停工的原因，明确停工的责任主体，这是一切停工事宜如何处理的先决条件

常见的停工原因有几个：

① 开发方资金断裂，无法继续进行开发

② 出于经营考虑，暂缓一些销售不佳的项目

③ 出于经营考虑，缓建无法持续提供正向经营的项目

④ 项目重大经营方向或重大方案调整，导致项目需要进行停工缓建

⑤ 承包人资金、管理等问题造成的停工缓建

⑥ 承包人重大事故造成的强制性停工缓建

⑦ 承发包双方某些重大分歧造成的停工缓建

⑧ 不可抗力造成的项目停工缓建，如口罩、自然灾害、环保要求等

⑨ ......

分析清楚项目停工缓建的根本原因，就能明确停工的责任主体，而责任主体需要承担项目停工缓建给对方带来的损失

3. 明确停工缓建导致的结果

在项目已明确停工缓建后承发包双方需要明确停工后会导致的结果，这是确定后续工作的前提

停工导致的结果有双方解除合约、退场、二次进场、窝工等等

对于开发方而言还要梳理项目后续的经营方向，并制定新的开发方案及计划

4. 形象进度及产值固定

项目一旦停工，需要第一时间对现场已实施部分的工程进行形象进度的确认以及产值的固定，这关乎到一系列经济问题的处理。提效60%，进度管理更省心

案例：

某地产企业开发了北京一养老项目，并于2018年与A总承包企业签订施工合同，但由于A公司自身问题，项目建设非常迟缓，出于经营考虑，该地产企业与A公司协商于2020年解除合同关系，并与B公司签订总承包合同继续进行项目的建设

为了减少项目总承包单位交接时间，保证项目开发进度不受大的影响，该地产企业与A公司协商，要求A公司先退场，其他事宜可以在退场时继续商谈，且未对现场进度、产值进行固定

该项目于2021年竣备，此后A、B公司均将项目结算报给地产公司，地产公司成本部门在进行结算工作中发现，两家施工企业均对部分建设内容提出结算诉求，均认为该部分工作内容是自己实施的

但由于当时未与A公司进行现场进度和产值的固定，也未与B公司进行进场前盘点，导致两家公司所报结算重复部分无法确定到底是谁的产值

那到底该怎么做呢？

4.1 明确形象进度

以形象进度表形式明确停工项目在确定停工时的现场已完成的进度及工程质量情况，由发包方、承包方及监理三方签字确认，并且需要留存影音资料，做为项目停工的证据固定

4.2 固定产值

结合现场施工完工情况、工程形象进度、工程质量等证据情况确定项目停工时的产值

现场盘点及留置方案

现场生产资料的盘点直接影响后续双方费用的计算，并且生产资料的盘点也是制定留置方案的前提

施工现场的生产资料主要指人、材、机三大要素

1. 人员盘点及留置方案

核实现场人员数量及组成，有多少管理人员，分别是哪些人；有多少施工人员，分别是什么工种、具体人数。并且要求提供相关人员的社保证明以及考勤证明

并根据项目后续情况来确定人员留置方案，留守多少人，都是什么分工，级别如何；是否需要对施工人员进行遣散等等

2. 材料盘点及留置方案

材料盘点是项目遇到停工时最复杂的生产资料盘点，因为材料情况复杂，有已进场未使用的，有已经使用的，有已经订货但未进场的

2.1 已到场材料（含已加工未使用）

统计已进场材料并编制清单，制定转运或封存方案，对转运或封存的费用、周转材料的种类、规格、数量做好核实和记录

① 清点材料：做好登记，明确类型及数量，由发包方、承包方及监理三方签字确认

② 影音留存：拍好照片和视频等资料以备查

③ 明确处理方式：已进场材料尽量由承包方回收；现场材料保管、转运、破损、丢失应由承包方自行承担

④ 材料保护：制定保护措施，减少损失，避免破损及被盗

2.2 已使用材料

① 发包方、承包方及监理三方共同确认现场使用情况

② 保留照片及影音资料以备查

③ 做好现场保护，防止材料被破坏、被盗

2.3 已订货未到场材料

① 确认事实：如果该材料仅能用于本项目，承包人应联合发包方及监理确认事实（承包方提供合同明细、发票明细、排产明细、影音资料等）；并且需要到材料生产厂家进行现场取证

② 明确处理方式及费用承担方案：复工前承包人应妥善保管材料、确定保护方案，承发包双方共同商定费用承担方式

③ 及时止损：承发包双方确定哪些材料可以用于其他项目，及时消化减少损失

3. 机械盘点及留置方案

统计现场施工机械名称、型号、数量、新旧程度并编制清单，由发包方、承包方及监理三方签字确认并留存影音资料备查

对于机械的盘点还应明确哪些机械是承包人自有机械，哪些是承包人租赁的机械

根据项目后续的停工及复工计划，制定机械的留置方案，如果是长期停工，应及时对机械进行退场处理，避免产生巨额的机械费用

4. 其他

核实现场临建、临时道路、加工厂地等情况，留存影音资料备查，并由发包方、承包方及监理三方签字确认

小结

项目停工是我们最不愿意遇到的情况之一，对于成本人员而言，停工意味着对已实施部分的产值核定，对停工索赔的审核

项目停工的原因很多，情况也很复杂，所以没有放之四海而皆准的处理方式，但如果想在后续的工作中从容不迫，那么按照本文分享的项目停工后处理方式，大概率成本工作不会出现问题

如果大家还有什么好的处理方式，或是有补充，可以留言，笔者也会将大家好的方法推而广之，分享给更多的地产从业者

来源：有得管理分享汇（UD_Management）