在准备自己的年终总结，今年楼市真的是冷暖自知
但是依然在舞台上的房企，几乎所有开发商都提出一个共识：要做高端，要做品质
这是一个不太难做出的决定，在当下的市场里每一个产品都要面对最挑剔的客户
但是用什么样的产品似乎每家房企都有自己的解法，有概念的，有砸钱的，有靠设计的，而今天分享的对方：招商蛇口
用了一条很少人想的一条路
如果比较了解楼市的朋友你会发现，最近两年招商明显在发力一个产品线：玺
在深圳的双玺项目傲视群雄之后，今年在整个华东突然很多城市冒出了玺
玺代表着招商的产品力，也代表着对极致产品的最好方案
非常幸运的是这次上海放出四玺，让招商体系内的最强产品观得以完整呈现，而北外滩招商云玺的面世，更是印证了这部分核心要义
什么是招商的产品观
就是别人有的我一定都有
就是作为豪宅该有的品牌和档次，一定是能够做到的
比如厨房里ASKO的三件套，主卧卫生间TOTO高端系列智能一体化马桶、唯宝的台盆和次卫马桶、高仪的卫浴龙头和花洒，这些一线国际品牌自然是统统给到位
以及，样板间里的电视背景墙、皮质饰面、转角的木饰面全部都是交付标准
业主只要认可风格，入住以后就不需要在这方面再花费额外的心思
只不过，这些都不是今天我要讲的重点
除了别人有的招商都有，招商还做到了不少别人不太能触碰的地方
01
之所以这么说，是因为云玺的特殊属性决定的
前期收购类项目让地块没有面积段的限制，所以整体134-330平米的纯大户型规划也是内环内少有的纯粹大户型类产品
而2000万以上的总价也逼出了招商最强的产品观
而这个产品观叫触动感官的细节
什么意思，我们来看一个画面，招商云玺的厨房，做的很有意思
画面是这样的
是不是感觉很普通，但是好像又有点不一样
其实唯一的不同，也是很细节的地方，招商对这个厨房做了四层光源
顶部，吊顶柜下方，操作台面下方，以及地面上方
所以整个厨房给人的感觉就是异常的透亮，与此同时，因为光源的处理得当
在透亮的同时也不至于刺眼，厨房这样的空间有了生活场景
不要觉得这些都是随意的设计，整体的合理组合之后室内呈现出不一样的感觉，包括不少的倒角，招商做了一些圆润处理之后你会发现整体的感觉会异常的温馨
不仅你看到的，你触摸的，虽然是石质的光泽感，但你却能感觉到温暖
这就是招商的功力，这些元素不是成本环节，也不是设计环节，而是感觉
当品质和规格到达一定程度之后，室内的生活感觉是否有距离感，是否还能保持居家的温暖感，这些都是大量细节叠加之后的状态
整个光源处理都是体系化的处理，不仅在厨房，卫生间区域也是同样的感觉，细入毛孔的光源排布才会有这样的感觉
这种和体感有关的设计，在室内招商又铺埋了大量的环节，都属于沉浸在这样的氛围里大家才能感受到的
餐厅区域做了一整面的木饰面，并且两扇卧室的门做了隐形处理，内核就是希望关上门之后可以给到完整餐厅的气场，空间不会因为门的存在而割裂
厨房区域为了保证视觉的统一，冰箱后侧的墙面也没有偷懒，用了光感岩板材质
地面的过渡区域的铺设，包括室内和室外的过渡材质铺设，一些缓坡的处理，包括色泽的搭配
所以对于招商的玺系列，输出的一套整体的感官设计，对于他们而言，已经不仅仅在比拼品牌，比拼材质
某种程度上更多的比拼用户心理，用户在室内居住体验的心理感受
这个维度的设计，而且是成体系化的设计，在目前的房企研发角度尚未成规模的铺设，而这就是招商的态度
02
所有的细节非常多，但是还有一个颗粒度很小的环节值得一说
那就是招商玺输出的智能化
我相信这两年智能化的东西大家应该听的非常多了，关于家里的电器，家里的设备可以通过手机，通过触屏完整的操控
但是招商做智能化还是有点意思
第一，招商对智能化做了集成
一进门，招商云玺的墙面上有一个中控面板
通过入户主控面板可实现可视对讲，控制中央空调、新风、地暖，客厅、主卧灯光、智能窗帘等家中设备
大部分开发商的智能化到这里就基本结束了
但招商做到了智能化集成的同时，还做到了人性化
我们可以看到，在触屏的旁边
那就是中控面板边上这些开关，很少有开发商既做面板又做开关
各位可以想想为什么触屏都可以操作了，为什么边上还要有一个按钮开关
其实我们幻想下每天的生活，如果每次操作家里的设备都需要在一个触屏上点点，其实有点傻
特别是对于老人家而言，傻瓜式的操作或许更加符合生活场景
而隔壁的这些开关基本能够解决家庭绝大部分的操作，并且对于所有的开关也做了集成，不同品牌的空调、地暖、灯源开关按钮都整合到一个定制开关面板上
这就是招商的能力
依赖着招商强大的招采能力，逼迫供应商将操作系统做到统一集成，这就是招商的态度
对应的换来的就是给到业主干净好用的界面
考虑到老人小孩使用便捷性，触摸面板还把传统开关保留下来，实现同步控制
黑暗状态下，面板上这些指示灯可以引导使用者找到
不仅如此，系统还支持手机app和语音方式控制，充分尊重不同使用习惯和应用场景，这一点也非常人性化
为了做好这件事，招商甚至内部成立团队进行研发
招商也因此很早就意识到，最大的意义不是智能化，而是把智能化做得人性化
03
在做到触动感官和人性化之后，招商还做了一件事：还原生活感
去看他们的收纳体系你就能明显感觉到
在做收纳的时候，招商并不是把这些空间一味地做多、做大
而是有针对地去把这些对应的生活场景熟练还原
就比如说大门正对的玄关柜
打开来满满的四个收纳的功能区：首先是全身镜，还有层板储物袋，可以放小饰品、包袋、钥匙等各种小物件
鞋柜分各种高低尺寸，能够容纳不同季节、不同高度的鞋靴
另外，还有一块专门的地方可以放下大件物品
各分区都贴合着入户或者出门最真实的状态，就是第一时间卸下或者带上
再比如厨房收纳
由于时间火候等因素，厨房对于收纳的要求会更集中体现在高效上
招商在这里重点考虑家务动线
灶台左手边是摆放各种调味料的收纳抽屉，烹饪随手取用
正下方为三层的抽屉式碗碟柜，根据不同收纳对象细分了刀叉筷勺、杯具和餐具分区，一目了然
另外，水槽另一边操作台上有这种移动电源，可以给各种厨房小家电供电
操作台侧面还做了高深拉篮，薄薄一层但很实用
假如是在用电饭煲煮杂粮粥，我们伸手就能找到自己想要的东西
其实没花多少成本，但招商想到了
还有拉伸式的转角拉篮设计，地柜拐角深处也能高效利用起来
你会发现厨房收纳备菜、烹饪、整理和储藏整个是串联起来的，一气呵成
这种生活感还延伸到了卫生间
浴室做了镜柜，瓶瓶罐罐都可以藏到里面去
即便是这么不起眼的地方，也预留了插座把电动牙刷、剃须刀的使用场景考虑了进去。
如果还嫌空间不够放，盥洗台盆下还有
所以你能看到，招商做收纳背后的原则
每一处设计都建立在对生活场景极细颗粒度的还原上
04
这就结束了？
这才刚刚开始，下一个核心问题是
当招商对待产品的态度是这样的时候，如果是不一样的项目应该怎么输出
是清一色的统一标准做一样的，还是因地制宜
事实上，自2020年以来，招商蛇口频频大手笔增持上海地块
在上海内环内同时就有四处玺系列产品在布局
目前开始对外的云玺和外滩玺，我仔细梳理过产品线，发现了在统一高规格的产品力投入下，还有一些细微的变化
当我们把招商云玺与外滩玺对比起来看，就能找到这些变化
尽管二者入户都做了玄关设计，但打开来就会发现镜子的位置不太一样。
（招商云玺） （外滩玺）
当你退回到门口重温一遍进门的动线就会明白为什么镜子做了这样的调整。
还有开关面板色调，外滩玺选用黑色系面板、云玺则是银色的。它们的差异同样会在各自厨房台面的深浅选择上得到呼应
（招商云玺） （外滩玺）
另外，在对比外滩玺和云玺的阳台时，我注意到地面的铺装形式也不一样
直到目光落在室内与它们衔接过渡的地面上，我才找到答案
云玺的阳台与客厅衔接，所以在铺装上延续了客厅的材质，外滩玺的阳台却是和两间卧室相连，因而采用了仿木纹砖去和木地板做一个统一
以及，招商云玺在吊顶新增的一圈黑色金属压边
（招商云玺）
在招商的玺系列里，很多细节都是像这样区分对待，我反而没有看到太多的标准化
而这些形式变化的底层逻辑其实是对项目本身所处条件的自适应
像是一个生命体在根据空间、风格、动线去动态地调整
对于做高端产品，招商有自己鲜明的认知。豪宅有豪的部分、美的部分，但更为重要的是如何去做好每一个项目契合于此时此地、此情此景的细节刻画
这也是玺系对外传达的价值观：作为豪宅，最重要的不是标准化，而是因地制宜
除了招商云玺和外滩玺，在上海内环内还有两个玺系项目在推进：招商虹玺和静安中兴路社区
另外还有招商在上海第一个城市更新项目，也是首个比玺系更高一级的产品——弘安里
进上海十八年后，招商重回内环内核心地段，而且一下就是五箭齐发，可见招商作为长期主义者深耕上海的决心
外滩玺和招商云玺接连入市，不可不谓是一场集中赶考
招商在做系列产品的同时，自己给自己增加了难度
离开房地产市场住宅标准化的“八股文”，去回答由客户设下的论题
如果非要找出招商玺系的共通之处，那就是以人的需求出发，尊重最真实的生活场景
05
所以如何理解招商
如今的招商在当下的时代里有着很大的优势，规模的优势，央企的背景，现在也确实开启了重仓上海核心区的清晰战略
但是欣慰的是，对于这样的企业，并没有满足现状，也没有因为地段的强势放弃产品研发
反而投入巨量的研发力量做产品创新
写到这里或许大家可以明白为什么一年上海有四个玺，为什么华东出现好多玺，你看到这家企业毫不费力的同时，背后都是批量产品的研发
未来伴随着规模效应+产品创新的滚动循环，这家企业的产品力会快速迭代，从而实现核心竞争力的确定
而这个竞争力用一句话来说就是：以人为本
这是一句看上去有点空的口号，但是对于招商来说，他们是认真的
这才是这家企业最可怕的地方
这样的招商，真的要小心了
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