编者按：
在过去数十年里，以新鸿基、恒隆、新世界、瑞安、太古等公司为代表的港资房企，抓住内陆发展机会，集中涌入了内陆房地产、商业市场，港资商业项目在全国遍地开花。而这些企业，在全国租金收入整体下滑的态势下，租金收益持续走高，显示出很强的抗风险能力。
然而，在历史发展的洪流中，没有一种商业模式能永恒领跑。
随着近年来内陆房企对商业地产发展模式、业态创新的不断摸索，以及对互联网技术的灵活应用，以保守谨慎精细运营著称的港资商业，正逐渐走出“高光时代”。
凤凰网房产奇点商业推出《港资商业进退录》系列报道，分析港资商业的生存现状、未来战略、以及发展模式的优劣。
在香港，九龙仓抓住了香港城市化带来的契机，打造的海港城、铜锣湾时代广场在商业地产领域具有强大的品牌效应，成为内陆游客到香港必去的场地之一。
在内陆，九龙仓延续香港神话，以铜锣湾时代广场、海港城为蓝本，先后发展了时代广场、国金中心（IFS）、时代奥莱三大产品线。其中，成都IFS作为成都新的城市名片，也俨然成为集团内的标兵与楷模。
然而，繁盛表象下，九龙仓的发展颓势也暗自显露。2018年8月9日，九龙仓集团发布了分拆九龙仓置业后的首份报告，数据显示，截止2018年6月30日，集团收入增加4%至78.23亿港元，营业盈利增加84%至27.68亿港元。然而集团核心盈利减少9%至25.27亿港元，物业发展核心盈利下跌25%，物流核心盈利下跌21%。
而九龙仓置业2018上半年业绩同样出现下滑趋势，截止6月30日，公司综合收入81.54亿港元，同比减少15%，营业盈利为63.52亿港元，同比减少10%。
拆分上市 增长仍遇瓶颈
两份不尽如人意的报告似乎默诉着“九龙仓”近年的衰颓与艰难。
2017年11月23日，港交所的一声锣响敲定了九龙仓分拆上市的结局，其分拆对象为九龙仓旗下价值高达3200亿港币的投资物业资产，自此，九龙仓置业不再是九龙仓的附属公司，两者成为会德丰旗下两个平行、独立的上市公司。
公告显示，九龙仓置业定位在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资；九龙仓集团将主要在中国内陆从事地产发展及投资及部分非地产业务。
分拆上市之初，九龙仓主席吴天海曾坦言，“这次分拆很重要的一个理由是为了给市场多一个选择”。
易居研究院智库中心研究总监严跃则评价称，九龙仓的分拆目的很明确，一是独立地产板块，实现专业化运作；二是为获取融资。分拆上市有利于挽回市场其市场占有率逐渐走低、拿地机会越来越少的弱势，为企业资本借力增加筹码。
但显然，从目前来看，这一举措并没有改变九龙仓每况愈下的处境，“退”成为了近两年来九龙仓在内陆的关键字。
在克尔瑞发布的榜单上，这个在2017年排名第66的港资企业，已经于2018年跌出前100，位居第102名。
土地储备方面，九龙仓也放慢了脚步。
据2018年中期报告显示， 2018年上半年，集团在苏州、杭州、佛山及广州购入共计十幅土地，截至6月底，土地储备仅维持在380万平方米的水平，而在2012年，这一数字曾高达1230万平方米。
在此之前，九龙仓还一度被认为是内陆市场的“积极派”，不仅动作频繁，且布局在长三角区域的大多项目收益颇佳。
面临拿地难困境 欲退出内陆市场？
从积极扩张到战略收缩，与九龙仓的高层部署不无关系。九龙仓曾多次公开表示对内陆市场的不看好。
在2015年，当众多房企疯狂收购扩张之时，九龙仓成为首个明确对外表示将收缩内陆战线的香港地产商，削减力度之大，使得进入内陆的15座布局城市直接腰斩至一半，集中到7、8个城市。
2018年3月5日，九龙仓置业香港业绩会上，主席兼常务董事吴天海表示，去年因6大优质商场的收入带动了公司现金流，所以未来继续将业务核心放在香港市场，九龙仓置业将陆续出售中国内陆的项目，以至完全退出内陆市场，并无重返内陆房地产市场的计划。
事实上，言语激进之下，掩饰的是“买地难”的现实困境。
据奇点商业地产了解，此前吴天海在接受媒体采访时曾表示，限价、限购等政策正成为困扰发展商一个比较大的问题。虽然九龙仓在苏州和杭州投地的进展比较理想，但于一线城市增加土地储备遇较大阻力。
比如在上海，不仅要看财政实力，还要看够不够分数，在当地做的项目够不够多等等。不是说不想买，而是买不买得到的问题。
商业业绩靠香港 产品线内陆“水土不服”？
据了解，自去年底从九龙仓集团分拆上市后，九龙仓置业目前主要持有6项香港物业组合，包括海港城、时代广场、荷里活广场、中环组合（卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray）。
财报显示，由海港城、时代广场、荷里活广场组成的投资物业组合，上半年销售总额增长31.4%，再创新高录得246亿港元，相当于期内全香港零售销售总额的9.9%。其中，海港城销售总额在组合内居首，增长36.1%，再创新高录得186亿港元，折合约2700港元/平方尺/月，占同期香港零售销售总额的7.5%。
而作为香港“海港城”模式在内陆的首个落地项目，成都IFS的表现也非常抢眼：整体收入增长31%至6.67亿港元，占集团总收入的8.5%。九龙仓亦在其年报中表示，希望将成都IFS的成功经验复制到重庆以及长沙的项目之中。
长沙IFS总建筑面积达100万方，是九龙仓的投资物业项目中投资金额最大、楼高最高、商业面积最大的项目。仿照成都IFS，长沙IFS亦布局在当地传统核心商圈 “五一商圈”，并推出楼顶巨型“吉祥物”——出自KAWS之手的永久雕塑SEEING/WATCHING。
而在重庆，重庆IFS选址两江新区金融核心、江北嘴中央商务区，相比成都IFS的21万㎡商业面积，重庆IFS将大量物业面积让位给写字楼，商业体量仅11万㎡，作为1号塔楼底部裙楼商业存在。不过，外观设计上，重庆IFS顶楼也设计了一只大熊猫形象，以至在网上，成都和重庆两地消费者因熊猫归属地问题而引起争议。
由于开业时间不长，长沙和重庆IFS的相关财务数据并未在报告中提及。然而据当地消费者反映，商场人气并没有十分火爆，重庆IFS即使在周末也是门可罗雀。
而长沙IFS体量虽大，但和其他主题性和体验性强的购物中心相比明显缺乏自己的特色，不仅给人以空荡之感，动线设计不合理的问题也广受消费者诟病。
九龙仓在香港的商业地产模式在内陆面临水土不服？成都IFS的成功，难以在其他城市复制？
北京商业经济学会秘书长赖阳认为，海港城在香港的成功有其特殊性。大量的零售支撑者为外地游客，买高端品牌的需求旺盛，但在内陆则不同，一方面大品牌缺乏价格优势；另一方面，在近些年消费转型中，消费者受海外直购影响较大；此外，在实体消费强调体验与特色的情势下，九龙仓在香港的经验累积主要还是以零售为主，突出传统零售的风格，因而在内陆的业绩增长遇到瓶颈，主要依赖于香港物业，其在商业的模式的转型上，或将需要更多探索。
一个商业体的成功，受制于城市社会条件、居民购买力、品牌认知度等多重因素影响，在区位选择、招商定位、创新运营中都需要因地制宜、打造特色，如果不顾及这些，品牌很可能在扩张过程中失了口碑。
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