房地产投资测算的基本逻辑

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房地产投资测算的基本逻辑

牧诗4 个月前

我在房地产投资岗深度解读！这篇文章中说到，对于即将入职地产行业投资岗的朋友，必须要熟悉并且深刻理解房地产投资测算，搞懂这张表，对房地产行业也就了解一大半了~

步入正题

个人理解，房地产行业无非就是关注两个点：利润（赚多少钱？）、现金流（何时回钱？）

一、我们首先来看利润

万用公式：利润 = 收入 — 成本 — 费用 — 税金 ；

针对公式中出现的收入、成本、费用和税金，我们在下文中一个个来分析。

1、收入如何确定？

房地产收入无非来源于楼盘的销售收入，而销售收入自然摆脱不了量和价的关系：销售收入=量×价。量就涵盖了：地有多大？能盖多少（容积率、建筑密度、限高 ）？能卖多少（可售面积、公建配套 ）？等诸多因素；价就牵涉到了项目定位 、产品结构 、价格预判（竞品降价、同质产品积存等 ）。

2、成本都包括哪些？

房地产开发成本主要包括土地成本及建造成本，土地成本自然指房企购置土地的成本，建造成本包括前期工程、建安成本、基础设施、公共配套、贷款利息、开发间接费等。

3、费用包括哪些？

主要指“三费”：营销费用、管理费用、财务费用。

4、税金

主要包括营业税及附加、土地增值税、企业所得税 。

【营业税及附加】企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护 建设税、资源税和教育费附加等。

缴税金额＝销售收入×5.7%

【土地增值税】对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 的单位和个人征收的一种税。

增值额＝销售收入－扣除项目

扣除项目＝(土地成本＋建造成本)×1.3+相关税金（营业税）

增值率=增值额÷扣除项目

应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数

【企业所得税】对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

缴税金额＝利润总额×25%

利润额得到以后，便可最终计算净利润了：

净利润 =利润总额－所得税

=收入－成本－销管费－营业税－土增税－所得税

进而计算净利率：净利率=净利润/销售收入（这个指标为各大房企考量项目最为核心的一个指标）

二、我们再来看现金流

前文中已经说到现金流就是指钱是何时支出、收回的，产生现金流必然要产生现金流入及现金流出：

现金流入=销售收入+贷款收入

现金流出=成本+费用+税金+还贷支出

房地产现金流最好玩的就是看现金流入流出的时点，今天时间来不及了，等有时间再来更新一个房地产现金流量表出来~

继续更新，补一个图，这个图真是难画，不容易~

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