上海的发展,
浦西看不上浦东,
浦东未必就看得上浦西。
浦东浦西,就像鸳鸯锅,
几波人围坐在黄浦江边,
你吃你的麻辣红油,我吃我的番茄清汤。
老上海喜欢的是百年海派的气息,
新上海追求的是30年腾飞的气象。
有人说,
浦东是上海发展的上限,
浦西是上海发展的底蕴。
一句话很适合上海现状,“东富西贵”。
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百年大计
上海东富西贵的发展格局,
并非一朝一夕形成的,
而是花费了几代人100多年的努力。
上海早在民国的时候,就被称作「魔都」。
真正意义上的现代城市规划也是出现在民国1927年。
当时,中华民国召集了大批国内精英,制定了宏伟的大上海计划。
第一次计划是以新江湾城的底子进行大发展,避开租界区,建立新市区。
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1946年重新制定大上海计划,规划设想堪比1944年的大伦敦计划,后来三易其稿,封存在档案柜中。
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给建国之后留下了上海发展的许多展望和畅想。
1980年代改革开放后,
为了应对人口极具膨胀和严重的城市病,
上海对城市发展和空间布局的做过大讨论。
得出的共识是,振兴上海必须跳出原有老市区的空间,另辟蹊径寻找突破。
争论的问题是,上海应该往何处发展?东南西北到底开发哪个空间?
当时提出了四种完全不同的设想方案,概括就是为「北上南下」「西扩东进」。
北上,主要是向北以江湾机场为中心,沿着长江向北开发宝山、吴淞,与70年代的宝钢连片发展。
南下,主要是向南闵行、金山发展,在杭州湾北岸建设带状城市。跳出上海老城,直接在70公里外的金山一代开发新城。
西扩,简单说是从中心城区向虹桥机场方向进行拓展,在旧城改造的,同时扩大建成区。
东进,简单说是开发陆家嘴,更加激进的是,开发东海的海岸线。沿着外高桥往下建设全新的滨海城市。
这四个方案中,实际上执行难度最大的是:西扩和东进。
西扩方案,当时被认为有摊大饼的嫌疑,同时旧区改造的成本要远远大于建设新区。
东进方案,被请来的世界银行专家反对,认为浦东是尽头,太平洋能有啥子发展。
当时的上海副市长杨堤回来回忆说:“当时我们的技术设备、水平、条件,搞这样的越江工程,困难比较大。所以,比较多的意见倾向于南北发展,重点是建设中心城区,逐渐向两翼发展。”
1986年,国务院对上海的总体规划方案批复意见指出:要重点发展金山卫和吴淞南北,强调有计划地建设浦东新区,加快建设黄浦江大桥和隧道。
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简单总结来说:
基于条件限制。
90年代的上海规划,
西扩旧改成本太高,
东进技术难度很大,
优先发展南北比较现实。
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后面,随着浦东大开发的拉开,上海发展按下加速键。
2001年上海提出了第一批副中心:徐家汇、五角场、花木、真如,后来增加到9大副中心。
2020年正式提出五大新城概念,致力于打造“独立的综合性节点城市”。
直到最新的2035规划,上海才正式明确了整体东西大轴线的发展逻辑:
以人民广场为核心,上海市东西拓展的最核心轴线——“延安路-世纪大道发展轴”。
还不清楚各个板块房产的价值?
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东富西贵
东富在产业,西贵在商业。
先是一路向东,
然后是一路向南。
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从陆家嘴到张江。
这几年的中心开始一路向南。
一个是滨江线一路向南:
陆家嘴、世博、前滩、前滩南,金融中心一个接着一个。
一个是产业链一路向南。
从张江科学城到御桥到康桥到周康,尽头是临港。
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哪里有产业规划,哪里就有高薪从业者,哪里的房价就有了未来。
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上海的6大支柱产业,浦东一个区有5个。
《2022胡润全球富豪榜》中,上海财富超过100亿的有72名富豪。
百亿富豪数量最多的是浦东新区,有26位富豪的公司总部坐落于此。
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浦东富在产业,此言不虚。
浦西的产业比较分散,主要集中在虹桥商务区。
这几年的嘉定、青浦、松江发展也是肉眼可见。
浦西商业才是重头戏。
都说富贵富贵,
先富才能后贵。
浦西的老钱到处都是,有钱有闲,钱花出去了才能算贵。
浦西遍地都是商业中心,到处都是大型商圈。
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◎上海市商业空间布局专项规划(2021-2035年)市级商业中心规划布局图(主城区范围内)
浦西主城区域,未来十几年到处都是商圈。
比如,
南京西路、南京东路,永远不缺少人流。
长宁的中山公园龙之梦、普陀的环球港,总是人头攒动。
徐家汇全面重装升级的港汇恒隆广场、东方商厦(徐家汇店)、美罗、六百来势汹汹。
大宁上海久光中心21年开业之后,也一直火爆异常。
未来的上海将形成“4+X+2”(4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系)的商业空间体系,
其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个,大半依然还是在浦西。
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◎上海市商业空间布局专项规划(2021-2035年)地区级商业中心规划布局图
浦西贵在商业,名副其实。
上海东富西贵格局,已经完全确立。
我们再来聊聊,
为什么浦东房价未来可能比浦西更贵?
首先,自然是浦东产业强大,未来无上限。
浦东产业导入,使得高薪群体增加,同时叠加学区,好房子一路上涨。
浦东的新富阶层,不在乎什么环线,什么地段。
只要上班方便,学校好,房子还行就会下手。
这些阶层是上海的未来。
其次,浦东的住宅供地,一直比较紧张。
浦东虽然大,但大部分的土地还是给到了产业发展。
浦东的居住供地,相对它的人口增量来讲,是真的少。
浦东有全市35%的新增落户人口,却只有8%的新房供应。
对应到浦西,65%的新增落户人口,足足92%的新房供应。
按这组数据折算,浦东买房的难度是浦西的6.2倍,真正的水深火热。
比如,浦东金色中环的规划中,未来几乎没有住宅供应,清一色的都是产业园。
所以,浦东买房是真的卷。
浦东的倒挂新房吸引了全市的高分投资客打新。
最后,浦东上班的人,很难选择浦西买房。
你在陆家嘴工作的话还可以买在浦西的外环,
但你若是在金桥、张江工作,最多也只能买在浦西的中环,
再远真的就没法通勤,太消耗人了。
所以,浦东不少刚需购房者,会选择类似于世博板块的老破小。
总之,
浦东的产业是上海未来的发动机,新上海人的收入高,人群会源源不断涌入。
但是住宅土地供应依然稀少,房源供应就少,新房还总是被全市的高分巨子截胡。
从这一点来看,浦东未来的房价能不高吗?
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小结
我们都知道,拉动经济的三驾马车是:投资、消费、出口。
如果拿此来类比的话,
搞投资的是陆家嘴等金融中心,
搞消费的是浦西的各大商圈,
搞生产和出口,是浦东的各大产业基地。
你看,这样的结构完美拉动了上海的发展和繁荣。
总之,百年上海,发展到如今,才慢慢形成了东富西贵。
西边是豪门,东边是新富。
如果,你要买房,沿着东西主轴买,问题肯定不大。
东富西贵,你会选哪一个呢?
市场的需求千变万化,在这个过程中如何还是一成不变,或许就会成为被甩下的那一个。
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