赣州西城区等四项控制性详细规划(修编)论证报告

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发布时间：2015-02-10  来源：赣州晒房网

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【赣州晒房网导读】《赣州西城区等四项控制性详细规划(修编)》 论证报告 2014年12月 一、项目区位 赣州经济技术开发区(下文简称"赣州经开区")位于赣州中心城区西北部，国土面积219平方公里，占全市总面积的5.55%。经开区东隔章江与 ...

《赣州西城区等四项控制性详细规划(修编)》

论证报告

2014年12月

一、项目区位

赣州经济技术开发区(下文简称“赣州经开区”)位于赣州中心城区西北部，国土面积219平方公里，占全市总面积的5.55%。经开区东隔章江与河套老城相望，西临三阳山，南边与南康区为邻，北接章贡区水西镇。距离南昌400公里左右，与广州、深圳、厦门等地均相距450公里左右。论证片区是赣州经开区的建成区和核心区域，区位优越，紧邻赣州黄金机场和厦蓉高速、大广高速，交通优势得天独厚。

二、论证范围

本报告是对“赣州市西城区控规”、“赣州香港产业园首期、香港产业园北区二期控规”的整体修编进行论证，以及赣州经济技术开发区蟠龙镇区纳入此次西城区控规修编范围。故本报告论证范围包括上述三项控规的编制范围和蟠龙镇区范围。具体为北隔厦蓉高速与铜铝产业园、综保区相望，西接凤岗片区，南临蓉江新城、章江新区，东临河套老城与湖边组团。

四至范围具体为：北到厦蓉高速，西至思源路，南到金岭大道、蟠龙路、章江和赞贤路、客家大道一线，东到章江和东江源大道，规划用地面积约为5153公顷（图1）。

图1 论证修编范围示意图

三、编制依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；

（2）《城市规划编制办法》（2006年4月1日建设部第146号令发布）；

（3）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（建设部2011年）；

（4）《城市规划强制性内容暂行规定》（建设部2002年218号）；

（5）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137–2011）；

（6）《江西省城乡规划条例》；

（7）《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》；

（8）《江西省城市规划管理技术导则》（2014版）；

（9）《赣州都市区总体规划（2012—2030）》；

（10）《赣州市西城区控制性详细规划》；

（11）《赣州香港产业园首期控制性详细规划》；

（12）《赣州香港产业园北区二期控制性详细规划》；

（13）国家及江西省、赣州市其他相关的技术标准、规范和规定。

四、论证区现状存在的问题

根据分析，论证区现状存在重点问题汇总如下：

（1）城郊型设施与未来中心型区位不符，例如家具大市场、二手汽车市场、车辆检测中心等；

（2）缺乏具备较强带动性的主导产业及企业，产业配套环境欠佳，发展制约因素凸显；

（3）现状公共服务设施分布不均、设施匮乏，类型单一、规模不足；综合服务能力和品质欠缺，对高层次就业人员缺乏吸引力；

（4）经开区用地结构严重失衡，工业用地比例过高，而城市型、服务型用地比例则严重偏低，包括商业、文化和体育用地在内的公共服务设施用地仅仅达到2％～10％的水平，其他绿地、市政公用设施用地也相对不足；

（5）跨江通道不足，断头路较多，缺乏公共停车场等交通设施。城市主干道跟周边衔接标准不统一，工业三路、金潭大道、滨江路等道路断面不延续；

（6）绿化建设缺位，公园广场缺乏，原有地块的绿线被侵占现象严重；

（7）中小企业园、金坪工业村效益低下，厂房空置率高，从城市边缘到热点区域，用地功能需转换；

（8）道路建设和市政管网建设难以匹配。

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五、规划评估

（一）控规概述

1、《赣州市西城区控制性详细规划》

赣州市西城区控制性详细规划2005年启动规划编制，2007年批准实施。

总规模：赣州市西城区位处赣州城区西部，经济技术开发区北部，西以车头村小溪、厦蓉高速公路为界，东至章江杨梅渡大桥，北到湖边变电站，南至客家大道、章江蟠龙镇，总用地约37.8km2。

功能定位：江西省京九经济发展轴的重要组成部分，赣州中心城区的新城区，赣州市的工业经济增长极，园林化的城市新区。

2、《赣州香港产业园首期控制性详细规划》

赣州香港产业园首期控制性详细规划2008年启动规划编制，2010年批准实施。

总规模：赣州香港产业园首期位于北片区南部，紧邻赣州经济技术开发区已建成区，是香港产业园率先启动区，规划范围南起规划金凤路—金坪北路，北至规划金狮大道北段—天宇路，西起规划新105国道，东至规划龙泉路，总用地面积约11.4平方公里。

功能定位：综合成片开发，产居平衡，工贸互动，开发综合性产业园；建立配套齐全的多中心体系；生态化开发。

3、《赣州香港产业园北区二期控制性详细规划》

赣州香港产业园北区二期控制性详细规划2009年启动规划编制，2011年批准实施。

总规模：规划区位于赣州市中心城区的北部，属于香港产业园北片区二期的发展用地。规划区范围为北界厦蓉高速，南临天宇路，东邻昌盛路（现状105国道），西以金狮大道为界，总用地规模12.72平方公里。

功能定位：国家级工业园的重要组成部分，依托本地资源优势发展特色产业，根据循环经济要求，适度发展一类无污染的产业，完善商贸、生活服务等配套产业。

（二）实施评估

将控规的用地布局规划图整合叠加在一起与规划范围内现状用地结构对比分析，控规城市建设用地面积4696.68公顷，现状城市建设用地面积2900.25公顷，规划用地实施率达到61.75%。其中控规规划的居住用地993.20公顷，现状居住用地722.56公顷，居住用地实施率72.75%；公共管理与公用服务用地控规面积为303.53公顷，现状面积为223.32公顷，实施率为73.57%；商业服务业设施用地控规面积为237.24公顷，现状面积为113.49公顷，实施率为47.83%；工业用地控规面积为1594.25公顷，现状面积为1239.48公顷，实施率为77.74%；绿地与广场用地控规面积为685.98公顷，现状面积为30.28公顷，实施率为4.41%。

从以上分析可知，工业用地的实施率最好，其次为居住用地和公共管理与公用服务用地，商业服务业设施用地实施率一般，绿地实施率非常低。

（三）规划管理

因开发建设造成的拆迁安置以及当时无法预见的一些小微设施配套导致论证区内碎片化调整，形成了拼贴式规划。

六、修编必要性

（一）上位规划调整

2013年11月，《赣州都市区总体规划（2012-2030年）》（以下简称《总体规划》）经省人民政府正式批准实施。《总体规划》将赣州中心城市定位为：江西省域副中心城市、赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市、我国重要的区域性综合交通枢纽城市、国家稀有金属产业基地和先进制造业基地、国家历史文化名城。规划构筑了“一核、五心、三轴”的都市空间发展总体结构和“一带、三轴、六区”的城市空间发展总体结构。至规划期末，赣州都市区范围内将形成1个特大城市、3个中等城市、2个小城市、27个中心镇和24个一般镇等等级体系；赣州中心城市将建成建设用地328平方公里、城市人口310万人的特大城市。

图2 赣州中心城区空间结构规划图

图3 赣州中心城市用地布局规划图

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1、经开区发展指引

赣州经开区处于北部高端产业聚集区，《总体规划》对北部高端产业聚集区的发展和控制指引如下：

总体定位：江西省重要的开放平台和赣州市对外开放的门户区域，赣州市高端产业发展新区和临空经济区，区域性旅游集散中心。

主要职能：主要职能国家稀土新材料产业和有色金属精深加工产业基地，电子信息与电动能源汽车基地，航空配件生产组装等国防产业基地，综合保税物流园区与出口加工基地，面向赣南等原中央苏区旅游服务的区域旅游集散中心，赣州都市区客运与货运枢纽和重要的区域性物流基地。

发展规模：规划居住人口45万人左右，城市建设用地面积69.3平方公里。

功能布局：赣州经济技术开发区推动赣州开发区产业升级，提高集群效应，完善配套服务设施。加快建设香港工业园区二期，在厦蓉高速公路北侧拓展产业发展空间；城西地区逐步将大型生产物资市场外迁，迎宾大道两侧逐步“退二进三”；在湖边、城西、蟠龙等地区完善生活服务设施配套。规划建设用地面积控制在47.5平方公里左右(图4)。

中心布局：包括城西区级公共服务中心，凤岗、蟠龙地区级公共服务与商业服务中心（图5）。

控制要求:保护好通天岩风景名胜区周边的整体自然景观，上犹江和章江两侧控制100-200米左右生态廊道；结合厦蓉高速公路通道（包括厦蓉高速公路、昌赣客专、铁路货运环线、105/323国道改线）预留300-500米左右交通设施通道；赣州经济技术开发区与高新技术产业园区（凤岗）之间控制至少500米生态廊道，凤岗与唐江镇之间控制100米以上生态廊道和基础设施廊道；滨江地区控制至少500米生态廊道；机场东侧产业园区用地不得影响黄金机场拓展净空控制要求。控制开发区内农村住房的私搭乱建，按照园区建设时序逐步归并村庄居民点（图6、图7）。

图4 用地布局发展指引图

图5 中心体系发展指引图

图6 生态体系控制指引图

图7 轨道交通控制指引图

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2、修编落实内容

依据《总体规划》，赣州经开区需要在本次控规修编中落实的重大内容详见下表。

表  上位规划落实重大内容一览表

类别

具体内容

用地布局

城西地区逐步将大型生产物资市场外迁，迎宾大道两侧逐步“退二进三”；在湖边、城西、蟠龙等地区完善生活服务设施配套

空间结构

国家级产业发展轴，城西区级公共服务中心

中心体系

区级服务中心、区级行政办公中心、区级商业金融中心、区级文化娱乐中心、主要医院

绿地系统

生态走廊与带状公园。章江两侧控制100-200米左右生态廊道；结合厦蓉高速公路通道（包括厦蓉高速公路、昌赣客专、铁路货运环线、105/323国道改线）预留300-500米左右交通设施通道；赣州经济技术开发区与高新技术产业园区（凤岗）之间控制至少500米生态廊道，凤岗与唐江镇之间控制100米以上生态廊道和基础设施廊道；滨江地区控制至少500米生态廊道；

综合交通

昌吉赣高铁、过江通道、迎宾大道和东江源大道的道路立交、轨道一号线和二号线、客家大道西延

（二）重大设施建设

香港产业园北区污水处理厂的重新选址，以及昌吉赣高铁穿越香港产业园北二区带来的铁路廊道预留，客家大道西延至高铁车站，105国道线型调整，蟠龙镇区市级行政中心的安排，这些重大设施建设的变化，现行控规用地布局和路网体系需要进行优化完善与之对接。

（三）政策环境变化

2012年6月28日国务院出台第18个国家级区域政策——《关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（以下简称《若干意见》），《若干意见》对赣南等原中央苏区的发展提供了一系列国家层面的扶持政策，使拥有“赣粤闽湘四省交界”独特地缘优势的赣州成为承接产业转移的桥头堡。

《若干意见》的出台，标志着赣南等原中央苏区的发展上升到国家战略，赣州经开区作为赣南等原中央苏区的重要组成部分，是国家工业和信息化部、公安部和国资委的对口支援对象，获得了国家扶持政策接近20条，突出以钨及稀土新材料产业、战略性新兴产业为支撑，鼓励发展循环经济和提升自主创新能力，大力承接香港、台湾、深圳等地区的产业转移，构建江西省重要的开放平台、赣州市对外开放的门户区域和高端产业发展新区。

这些政策空间的落地，对现行控规控制地块的功能与布局产生重大影响，需要对现行控规用地布局进行调整。

（四）开发园区转型

赣州经开区成立20年来，在经历了起步阶段、快速发展阶段后，已经迅速崛起为一个充满活力的现代化产业新区，随着城市空间的扩展、产业规模的扩大、综合功能的增强，正逐渐步入转型与优化升级阶段，并将在规划期内实现向开发区成熟阶段的跨越式转变。经开区由工业园区向城市新城区转型，对原控规的发展目标、发展定位、用地结构提出了调整要求。

（五）标准规范修订

1、新版用地分类标准实施

住建部与国家质量监督总局于2010年12月24日联合发布《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），并于2012年1月1日开始实施，原来使用的旧用地分类标准自此作废。原控规采用旧版用地分类标准，与现行使用的新标准存在冲突。

新版用地分类标准对原有的C类公共设施用地进行了拆分，分别为现行的A类公共管理与公共服务设施用地和B类商业服务业设施用地。同时，新版分类标准取消了R23居住区道路用地与R24居住区绿地两种用地分类，将中小学用地从R22调整为A类公共管理与公共服务设施用地之中。这些改变对《原控规》的用地规划造成了较大影响，需要重新对用地规划进行用地分类调整，以便于规划管理衔接。

2、新版管理导则颁布实施

2014年5月7日，省住建厅颁布《江西省城市规划管理技术导则（2014版）》，并于2014年6月1日执行。新导则对于城市土地使用和容量控制、建筑管理、道路交通、城市景观和绿地控制等方面的条文有修订，对原控规的指标体系控制带来新的要求。

七、论证结论

第二十四条 控制性详细规划非经法定程序不得擅自修改。但有下列情形之一，确需修改的，应当按照本条例第二章、第三章规定的编制、审批程序进行：

（一）城市、镇总体规划发生变更，对控制性详细规划控制区域的功能与布局产生重大影响的；

（二）重大建设项目对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响的；

（三）控制性详细规划的强制性内容存在明显缺陷，不适应经济社会发展需要的；

（四）法律、法规规定需要作出修改的其他情形。

对照《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》第二十四条规定：

1.上位规划《赣州都市区总体规划（2012-2030年）》于2013年11月经省人民政府正式批准实施。总体规划对规划区提出“推动产业升级，提高集群效应，完善配套服务设施。加快建设香港工业园区二期；城西地区逐步将大型生产物资市场外迁，迎宾大道两侧逐步“退二进三”；在湖边、城西、蟠龙等地区完善生活服务设施配套”等要求，将对规划区的功能与布局产生重大影响。

2.香港产业园北区污水处理厂的重新选址，以及昌吉赣高铁穿越香港产业园北二区带来的铁路廊道预留，客家大道西延至高铁车站，105国道线型调整等重大建设项目将对规划区的功能与布局产生重大影响。

3.《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》等国家宏观政策的出台，开发区自身发展的转型，将对规划区的功能与布局产生重大影响。

综上所述，现行控规编制完成后，较好的指导了经开区西城区、香港产业园和蟠龙镇区的发展建设，对提升赣州经开区综合实力起到了积极作用。但与此同时，经开区发展的外部环境与内部条件均发生了较大的变化，为经开区开发建设和转型升级带来新的形势和机遇，现行控规的适用性与经开区未来发展趋势逐渐不匹配，有必要对现行控规进行整体修编。

八、规划修编建议

（一）修编目的

为保障“经济发展龙头区、产城融合示范区、开放创新先行区、和谐秀美模范区”的发展理念的落实，有效对接市规划建设局和经开区管委会确立的“科学化、高效率、高标准”的建设管理，指导纷繁复杂的多维度建设过程。下一步控规修编建议确立四大工作目标：

（1）承接国家战略

深入研究《若干意见》支持赣州经开区发展的举措，结合目前经开区发展的具体情况，深化部委对口支援和央企入赣的实施方案，建设好各种平台和空间载体，承载重大项目落地。

（2）落实上位规划

把《总体规划》针对经开区提出的发展指引和控制要求，结合周边区域发展，统筹人与自然和谐、生态可持续发展等方面内容落实在下一步规划修编工作当中。

（3）推动发展转型

把握开发区发展客观规律，按照“功能重构、空间重组”的总体要求，加快产城融合步伐，提升经开区的城市功能、居住功能、商务功能、服务功能，逐步实现赣州经开区从“建区”（产业园区）到“兴城”（城市新区）的战略转型。

（4）贯穿建设管控

在市规划建设局和经开区管委会双重领导的规划管理机制下，给重点项目提供具有针对性的管控要求，确保具体项目建设与经开区总体定位的有效衔接。

（二）指导思想

（1）有效应对关键问题

集中针对转型发展和开发建设过程中遇到的一系列关键问题，运用技术手段在规划层面提出相应的解决方案；

（2）把握重点形成纲领

把握关系经开区核心功能、核心结构和核心影响力的要素，形成重点的实施管控的纲领；

（3）直接指导详细设计

在规划定位的基础上，结合控制性详细规划的法定平台，提出管理单元的控制要求和指导详细设计的管理导则，指导和引导项目的详细设计；

（4）跟踪指导重点项目

在经开区管委会的机制下，规划参与重点项目的协调，跟踪重点项目设计与设施。

（三）技术路线

下一步控规修编的技术路线从梳理修编的目的“落实上位规划、推动发展转型、贯穿建设管控”（“承接国家战略”融入到“落实上位规划”中）入手，提出三个方面的核心工作，分别是整合相关发展要素、衔接周边发展内容，结合新时期的发展要求，完善配套服务功能、提升经开区发展能级，建立管控框架，形成适用的项目落实和建设控制标准。

另外，针对一些重点问题，比如迎宾大道两侧用地二次开发、公共服务配套设施、控规修编前后规划内容对比，进行专题研究，形成研究报告。最终，确立适合于经开区管理模式下的规划纲领。详见图8。

图8 控规修编技术路线图

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