我市进入老年人口快速增长期，呈现出发展速度快、程度高、高龄化突出等特点。2010年全市60岁、65岁以上常住老年人口分别为53.77万人、37.38万人，分别占常住总人口的11.7%、8.2%，2015年我市老龄人口超过60万，约占全市常住总人口的12%以上。我市老龄事业发展面临良好的机遇，同时也面临一定挑战：一是快速增长的老年人口使社会保障面临更大压力；二是日益增长的老年人物质和精神文化需求与供给不足的矛盾突出；三是急剧增加的空巢老人和不能自理的老年人给家庭和社会养老带来更为沉重的负担；四是亟待发展的老龄事业和资金投入相对不足的矛盾更加明显；五是复杂多变的人口老龄化问题对老龄工作机构和队伍建设提出了更高要求。
伴随着住房、社会保险、医疗制度等一系列改革，老年人的传统生活也在发生着各种变化。对“家”的依赖和归属感会愈发强烈，尤其是对老年人的心情有着非常重要的影响。在居住方面，与和儿女家人同住或者去老人院相比，老年人迫切地希望能有一个既可以方便生活、就医、身边随时有专业人员服务，又属于自己的家。所以“产权式养老”是未来发展的有利趋势。
(一)产权式养老概念。
“产权式”主要是指房屋所有者对该房屋拥有独立的产权，无论居住和投资均具备保值和升值的潜力，作为固定资产投资在各方面非常灵活。
“产权式老年公寓”是指拥有房屋独立产权，并在房屋所在社区内提供专业养老服务的公寓。这种养老新模式为不想住养老院、愿意采取社区居家养老的老年人提供了新选择。
产权式养老还有另一种方式为“以房养老”。
以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策将于2014年上半年试行推广。
(二)国内外产权养老模式。
1、湖南省衡阳光彩怡园老年养生公寓。作为湖南首家最具规模、最规范的产权式老年公寓，紧傍湘江河畔，毗邻107国道，占地面积100多亩，第一期现有电梯公寓房间近600套，并拥有独立的产权，现入住的业主均已全部领到属于自己的产权证，产权式养老无疑成为大部分养老的最佳首选。真正做到了将“养老”从公益中跳出来。
2、天津市首家产权式老年公寓——长庚老年公寓。是“物业服务+养老服务”的双重服务模式，首先它集独立型、服务型、护理型于一身的老年公寓，老年人居住相对集中，且设有老年专业医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等，方便老年人日常生活；其次产权式老年公寓养老将老年人的“自养”与“他养”有机结合，不仅在老年人能够自理时提供服务，在老年人自理比较困难时，同样能够提供高标准的服务。养老小户型专业更舒适，面积都在35平方米左右，且室内高度不低于2.7米，为一室一卫生间，精装修突出“家”的感觉。
3、日本，亚洲最早进入老龄化社会的国家，日本主要有两种不同模式。一是政府参与型，分为直接融资方式和间接融资方式。所谓“直接融资方式”，就是政府机构直接经营“以房养老”制度，由行政机构直接融资给借贷人。所谓“间接融资方式”，就是政府机构不直接经营“以房养老”制度，由行政机构在银行和借贷人之间斡旋，最终由银行出面将款项借贷给借贷人。二是民营机构参与型，目前主要有银行、信托公司、信托银行以及房地产公司参与。
4、美国，“以房养老”模式也被称为“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，分三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理。第一种是经美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”贷款，美国大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型。第二种是由政府担保的“倒按揭”贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。第三种是专有“倒按揭”贷款，此“倒按揭”贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，贷款对象资格无需政府认可，属于个人理财产品。
5、加拿大，虽然加拿大的“以房养老”模式主要也表现为“倒按揭”，但与美国不同的是，加拿大的“倒按揭”贷款业务极具个性化。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
6、新加坡，新加坡是实施“以房养老”模式比较成功的国家之一。政府规定“倒按揭”只限于私人建造的商品住房，组屋不能参加“倒按揭”。(组屋是指由新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，类似于我国的经济适用房)。具体模式情况有以下三种：其一，允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。其二，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支。其三，“倒按揭”。退休者将自己的住房抵押给金融机构，按月从该金融机构获得现金收入，退休者仍居住在自己的住房内。当该退休者死亡、出售该住房、搬出或原先商定的贷款期限到期时，抵押变现并结算利息。
小埠鹿岭生态公寓是郴州一家专业的产权式养老养生地产，自项目开始开发一直深受郴州市政府的关注和支持。
小埠鹿岭颠覆了传统养老模式，秉承了为老人服务、为儿女尽孝、为企业尽责、为社会分忧的理念，将居家养老和机构养老的优势组合在一起，是一个集居住型、服务型、护理型、治疗型于一身的中老年人居住社区，为业主提供专业的配套设施及健康管理服务。主推35-80平方米原生态精装修电梯公寓房，项目设有医疗中心、保健理疗馆、开心农场等相关配套设施，构建了一套以物业服务、医疗服务、配套服务为核心的运营体系，制定了科学管理标准，打造全方位综合服务，使该项目成为郴州市中老年人养老和养生的首选之地。
同时，小埠鹿岭生态公寓还开办了老年大学、老年社团等，一方面为住户提供学习、娱乐、休闲的机会，建立属于老年人自己的圈层，找到志同道合的知己朋友。另一方面充分尊重老年人的精神追求，让老人在此真正实现老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为！
小埠·鹿岭生态公寓
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