自 2014 年，花样年分拆彩生活赴港上市，开启了中国物业公司上市的先例之后，很多房企都开始把旗下的物业资产分拆上市。
根据中国物业管理协会发布的《2020 物业服务企业上市公司测评报告》，目前的中国物业行业的资本市场上有 3 家已经在 A 股上市，24 家在港股上市，还有 39 家在新三板挂牌。
部分港股上市物业公司，数据来源：观点指数
但万科并不想追随他们的步伐，逐浪资本市场，公开表示，几年内没有分拆物业公司上市的计划。
万科想做的是引领物管行业的“二次革命”。
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2020 年 5 月 13 日，万科物业的官方微信公众号发了一篇文章《致全员信 | 新十年》，里面提到了一件事：
“按往年惯例，接下来几个月会陆续有各类第三方机构发布物业行业排行榜榜单，与往年你我一起庆祝万科物业持续蝉联榜首不同，今年榜单中可能看不到万科物业的名字。鉴于新规划，除万科集团上市公司年报物业分部报告中的数据外，公司今年未对外提供业务数据。
这意味着，今年的物业行业排行榜中，可能看不到万科物业的名字了。或许他们觉得自己做的事情跟别的物业公司不在同一个境界。
万科近年来围绕“城乡建设与生活服务商”进行战略转型，物业服务在集团总营收比重中不断提高，从 2015 年的 1.5% 提升至 2019 年的 3.5%，在非地产开发业务中业绩贡献达到 83.3%。
2018 年开始，万科物业在业务上逐渐形成社区、商企和城市空间三驾马车结构，拓展物业服务的空间边界，率先构建“大物管”模式，抢占物业行业未来主赛道，助推公司高速增长，并通过智慧空间、投创中心、数信中心、福讯信息等 4 大支持业务协调发展。
1. 社区空间服务（CS）
目前住宅业务仍然是物业业务的核心业绩贡献点，从营收和项目数量上看都远高于其他两项。
根据万科物业 CEO 朱保全公开透露，2019 年年社区空间服务营收约 90 亿元，商企空间服务约 35 亿元、城市空间服务业务约 5 亿元，社区空间服务的占比最高，达到 69%，并且未来营收提升还有极大的空间。
横向看，万科的物管面积还在不断提升，一方面是万科集团销售强劲，近 6 年合计 1.84 亿平销售面积将持续支持提升公司物业合同面积；
另一方面公司通过“睿服务”、收并购及品牌全委等多元化合作方式积极外拓，2019 年市场化项目面积占比约 50%。
睿平台数据管理体系
1）品牌全委，承接其他开发商新盘或接手二手项目。业委会或其他开发商全面委托万科物业对项目提供物业服务事宜，如业委会委托公司提供住宅物业服务或社区资产服务等，或者地产开发商委托公司提供前期介入服务或销售案场服务等。
2）股权合作，收并购其他物业公司。公司以参股、控股、合资等多种资本化方式进行住宅合作，公司输出先进的技术及丰富的管理水平。比如 2017 年万科物业与首开集团合作成立北京首开万科物业服务有限公司，万科输出优质的物业服务管理模式和理念，来提升首开旗下物业资产的价值。
3）“睿服务”体系输出，公司轻资产的方式输出管理体系和方法。以及系统和小部分人员。万科物业与其他物业公司合作，对方物业公司继续保留原有品牌，万科物业则借助互联网，输出管理品牌、管理经验及科技应用，与对方物业公司共享客户、服务等领域的资源和信息。
纵向看，公司业务不断深化，一方面强大的社区增值服务充分保证了业主资产增值保值，业务增长质量高；另一方面非业主增值服务则在集团业务的带动下，后续发展强劲。
2. 商企空间服务（BS）
万科物业的商企空间服务业务缘起于 2000 年，承接了首个政府项目——建设部（现住房和城乡建设部）大院，为总建筑面积 38 万平方米的建设部行政办公大楼和生活区提供专业的物管服务工作。
2018 年底，万科物业成立“万物商企”子品牌，万物商企继承以客户为中心的传统，主要针对商企物业提供服务，满足不同客户在不动产全生命周期管理中的不同需求。目前公司已签约深圳腾讯大厦、深圳华为总部、深圳大梅沙万科中心、北京京东集团总部、北京建设部、北京国家审计署等众多具有标志性的政府和企业总部。
商企空间服务主要包括资产管理服务（PM，Property Management）以及设施设备管理服务（FM，Facility Management）。
资产管理服务（PM）的业务内容主要包括基础物业服务（设施维护、环境维护、安全秩序维护等）、客户服务（活动支持及搬迁服务等）、专项物业服务（二次装修改造等）这三大类。
设施设备管理服务（FM）主要针对自用型商企物业，服务内容主要包括服务内容主要包含资产改造服务（机电设备改造、空气系统改造、水系统改造等）及能源管理服务（照明系统能源管理、空调设备能源管理等）两大类，技术含量高，行业利润率通常在 10-20%。
从增长速度看，万科物业商企业务营收提升迅速，14-19 年年复合增长率高达 88%，远高于社区业务的 37%。
此外，万科物业与戴德梁行在 2019 年成立合资公司，优势互补，商企项目达 1009 个，已是大中华区商企物管领域规模最大的公司。
3. 城市空间服务（US）
城市服务，本质上是提供一体化的城市公共服务解决方案，涉及了从城市基础设施运维、绿化园林养护、道路维护、市容环卫、秩序管理和应急管理、城市创新功能服务等诸多方面。特别在今年疫情发生后，城市服务与精细化管理的价值更加凸显。
2018 年万科物业获得了第一个在横琴的城市空间服务项目，并在19 年、20 年又相继签约 9 个项目。但这 10 个城市项目只是完成业务孵化的第一步，未来万科物业计划至少达到 30 个城市，在公司内部形成一个新的业务单元。
根据万科物业 CEO 朱保全公开表示，2019年 横琴“物业城市”模式下的收入大约有 5 亿元。假设未来成功落地 30 个项目的情况下，这项业务的收入或将至少达到150亿元。
万科物业 CEO 朱保全
万科物业目前尚未上市，也公开表示过中短期内是不上市的。在不上市的时候，物业公司才没有压力，可以去探索更多空间服务的可能性，拓展更多商业模式的可能性。
虽然万科物业已先于同业获得了“社区、商企、城市空间”三大业务的门票，规模和收入未来可期。
但追求规模和营收增长从来不应是物管公司的第一目标，往小里看，物管公司的落脚点总归在人，在服务体验。
就像万科物业CEO朱保全在《致全员信 | 新十年》中说的，“虽然公司在2018年已过百亿营收，但在增长路上，每日拷问自己的是，如何做到规模越大，客户体验越好。物业行业被资本市场青睐，热钱涌入买买买，与商誉积累和业绩对赌相比较，持续改善客户体验才是真的挑战。”
资料来源：
1.万科物业：社区、商企、城市空间服务三驾马车齐驱的龙头物管公司，方正证券研究所证券研究报告，2020-08-18
2.万科企业股份有限公司，2020年半年度报告，2020-08
3.杨熙发布2020中国物业上市公司测评研究报告，中房网，2020-05-26
4.万科正在诱发物业行业的二次革命，德科地产频道，2020-05-14
5.致全员信 | 新十年，万科物业说，2020-5-14
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