日前，某著名房企青岛一楼盘降价，引发老业主打砸售楼处。白银时代，楼盘销售情况不理想又急于回款将不是个案。一旦无奈决定降价，如何避免老业主维权甚至打砸？请看根据实操总结出的经验之谈。
每逢楼盘降价，几乎都有老业主维权的现象发生，轻则举横幅抗议，重则打砸售楼处乃至到当地政府上访。这些，对房企品牌造成损害的同时，也浪费房企大量人力物力去处理。如何让楼盘降价平安“落地”，不给老业主以维权的口实？已经有众多房企用实践给出答案：
▌一、销售前期的铺垫准备
如果觉得楼盘有去化慢的可能，不管是项目老总还是销售人员，从楼盘销售之日起就要有为日后的降价做铺垫的想法，以下两个做法可以参考：
1.从楼盘销售开始就不在公开场合承诺不降价
楼盘降价，老业主维权实际并无法律上的依据，但他们大多会提出项目管理人员或销售人员曾口头承诺不降价的理由，从而占领道德高地。为避免这种口实出现，就尽量不公开承诺楼盘一定不降价，而要多强调自己楼盘的升值潜力。
2.销售之初就承诺数年后原价回购
房价的升降许多时候只是一年或半年的事情，如果有较长时间的等待，往往有回升的可能。深圳一开发商在其项目销售之初，就推出“三年原价回购”协议。即购房者可自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议，3年后业主可以提出回购申请，申请2个月后开发商将按原购房合同价将房款返还业主。这样的情况下，楼盘即使降价，老业主也不会激动。而三年后，楼盘很可能已经涨价，老业主只是比降价时购买的业主少赚一点，时过境迁，再维权可能性不大。
▌二、降价的3大战略9种战术
一旦决定降价，就要针对老业主的心理做文章，不能让他们觉得自己是无辜受损失的人。具体战略有以下几条：
战略一：只针对特殊身份降价，让老业主无话可说
1.老业主介绍的购房者
某楼盘销售后期，凡老业主介绍的购房者一律降价10%，这一规则所有老业主都可使用，前提是再向亲戚朋友推销房子，大家也都觉得自己享受了相关权利，无话可说。
需要注意的是，必须严格执行条件，非老业主介绍的不降价，也要对老业主介绍多少新客户做出限制，避免炒购房权利的情况出现，还可制造出相关购房资格稀缺的感觉。
2.房企内部员工
所谓内部认购，即将房子卖给企业内部员工，内部员工可以享受9折乃至6折的价格，而内部员工势必会通过各种渠道将房子转手，房子最终销售价格低于市场价，而员工也得到了一定实惠。
需要注意的是，内部认购必须是真实的内部认购，而且尽量在公开渠道公开相关资料。如果搞假的内部认购，很容易被揭穿并招致更大的风波。
3.单身计划、新婚计划等分析老客户群体后推出的差异化优惠
比如，老业主中新婚的很少，就针对一年内结婚的客户推出新婚奖励优惠。特别注意的是，老业主中有符合条件要求享受相关优惠的也必须满足。
战略二：利用大环境，产生特殊渠道
已经有房企操作成功的案例有以下几种：
4.团购
面向所有单位或团体，比如只要一次性购买50套以上即可享受优惠。
5.奥运特价房
比如在奥运当天用抽奖方式产生几十名幸运儿给予优惠。当然，还可以借其他类似的活动来降价。
6.网上拍卖、网上抢购
拿出部分房源网上拍卖，少数幸运儿可以低价获得。比如龙头房企万科把降价降得很“艺术”。8月25日，万科联手淘宝网，推出了“账单抵扣房款”的活动。双方宣布推出“淘宝上花多少，买房就能省多少”计划，即淘宝用户可以用淘宝消费额换取相应的购房优惠额度，最低5万元，最高200万元，以此减少总房款。
战略三：补偿老业主
对老业主做出相应补偿是最常用也最有效的方法，但其操作方法也可变通。
7.直接现金补偿
上海某豪宅项目降价，给予老业主总共高达6亿元的补偿。
8.送装修、物业费、车库等
某开发商降价前通知老客户统一赠价值2000元/平米的精装修，免三年物业费。某楼盘降价针对老业主每家送一个车库。
9.多重选择
某开发商给出五重选择的补偿方案，无条件退房、直接冲抵物业费或车位租赁费、低成本购车位等五个方案，由客户自行选择。
当然，降价后加强现场相关保安工作还是有必要的，比如南京某楼盘降价前夜，用两人高的铁皮墙将售楼处保护起来，门外还有多名保安把守，来看房的必须提前预约，否则不能进入。
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