5月底，米宅北京到天津考察了一趟。 我们用了一周左右的时间，走遍了天津的城六区、环城四区、滨海新区、武清和静海，可以说对这个城市又多了一分了解。 当然，作为外地人，我们不可能有本地人了解的那么深入。对于一个城市来说，她的一砖一瓦、一草一木，都有属于自己的故事。 而偌大的一个城市，又是由千千万万的“一砖一瓦、一草一木”组成的，要读懂她们，谈何容易？ 一位粉丝的留言说得很好：每个片区都有她的前世今生！不错，研究各个区域、各个板块，要知其然，还要知其所以然。 而这些，靠几趟调研是远远不够的。之前发布的文章中，后台收到了不少粉丝的意见和建议，我们都认真看过了。在此向那些给予指导的粉丝们表示感谢！ 接下来，还将会有一系列的文章，陆续发布在米北平台和破竹专栏《首都楼市之音》，欢迎一起来交流、探讨。 天津整体印象 2017年9月，钱掌柜也曾去过天津考察，当时由于时间关系，只细看了城六区、滨海新区、西青和津南。 时隔两年，再次踏上这片土地，发现她变化好大，可又好像没什么变化。 说变化大是因为： 第一，她的街道变得干净整洁，并且有序多了。 一位五十多岁的出租车司机告诉我们,这两年天津正在进行街道整治，所以不管是城六区还是远郊，市容市貌要比两年前好太多了。 我们调研的那几天，又正好赶上天气好，蓝天白云的，着实令人心旷神怡。 ▼红桥区
▼南开区
▼西青区
第二，街上的塔吊，比两年前多了不少。
驾车走在天津的街道上，汽车驶出城六区，塔吊随处可见。即使是在城六区，其实也并不少。
毋庸置疑，这些塔吊大多数都是建设中的新盘。
目前，居理新房网站上，天津在售/三个月内即将开售新盘（住宅）多达1020个，除去一些只剩尾盘的项目，再剔除蓟州、宁河远郊区这些对整体楼市影响较小的，天津新盘最保守估计也有600-700个。
这么多的新盘，在楼市平静期需要消化多久，大家好好琢磨一下。
说她没什么变化是因为：
很多地方还和两年前一样，没什么起色。就拿津南海教园和滨海于家堡商务区、北塘来说，这一圈走下来，感觉变化不大。
2017年9月，在海教园某售楼处，置业顾问告诉我们：目前南开大学、天津大学都已经搬过来了，后期还会有8所高职院校、2所中职院校陆续完成搬迁。
接着，他指了指沙盘周边，满怀信心地说：“你看，这一块儿现在已经有这么多的住宅了，后期随着大学的陆续搬迁，以及地铁八号线的规划建设，这里的商业、医疗、教育等配套很快就会起来...”
如今，两年过去了，这里依旧没有地铁、没有大型商超、没有便利公交、没有好的医院。街道上除了无数拔地而起的住宅楼之外，什么也看不到。
▼海教园街景
像这样的街景，在津南，乃至整个环城四区中，都属于常态。
值得注意的是，海教园从2008年9月就开始规划建设了，到现在已经过去了11个年头......
其实，这里入驻了许多知名开发商，如鲁能、融创、龙湖等等，但很遗憾，开发商们也没能把周围的配套给搞起来。说白了，哪个开发商也不傻，谁愿意把大量的资金投入到基础配套之中？
滨海新区于家堡商务区，北塘，两年前我们去考察时，街上几乎没见到一个人，今年依旧如此。
可见，这些地方的房子出租会很困难。
之前，在《2035年，城镇化全面进入成熟期！楼市还能折腾多久？》这篇文章中，笔者曾强调过：一定要谨慎对待那些没有持续人口流入的新城、新区，以及那些需要10年左右才能发展起来的地方。因为，城镇化全面成熟了，它们可能还没发展起来......
总之，有变，亦有不变，是天津给我们的第一印象。
天津楼市现状
好了，继续说回楼市。
去年5月，天津发布了“海河英才”计划。6月，房价达到阶段性高点。
但是，这种状况只维持了不足两个月，从8月初开始，成交量就开始萎靡，9月，房价就开始高位滑落，到12月份，个别区域跌幅达到20%甚至更多，差不多把人才新政的那轮涨幅全部吐回去了。
当然，这只是个别区域而已，城六区还是比较抗跌的：和平、南开、河西整体跌幅不足10%，优质学区房甚至都没有跌，个别低总价的小户型不跌反升。河北、河东、红桥相对上三区来说，跌幅稍大，在10-15%左右。
综合来看，城六区中，下三区没有学区概念的老破小，跌幅最大；环城四区中，津南新城、天嘉湖，跌幅最大。而西青的热门区域，跌幅相对较小；滨海新区分化严重，新盘大多都死扛着，调价的很少，而二手房就不同了；远郊几个区中，武清相对抗跌，特别是高铁和杨村一中板块。
春节过后，压抑了很久的需求开始集中释放。3月，二手房成交量持续放大，笋盘去化相当快。
就在大家都认为楼市即将由小阳春入夏之时，4月中旬，高层又重申了“房住不炒”，调控政策收紧，多地小阳春逐渐熄火。
那么，天津楼市目前是个什么状况呢？
这次，我们跳过真真假假的数据，直接看最真实的市场。
在南开，我们看了林苑北里、迎风里、凤园里、金环里、荣迁西里、卧龙东里等等超过20套老破小，这些房源总价大多在160-280万之间。
其中，有60%以上的房源，现在的报价都比刚挂出时降了20-30万。正常的房子，成交周期在3-5个月，有缺陷甚至硬伤的，会更久。其中还有挂了一年没有卖出去的。
品质好的次新房，比如实泽园、格调系列等，成交周期要久一点，因为它们需要的资金量大，流动性相对较弱。
其他几个区的二手房市场，情况也是大同小异。其中，和平优质学区房，价格最坚挺，即使成交周期拉长，业主也不调价，一些低总价的房源，可能还要加价。
新盘市场又是个什么情况呢？我们直接来看售楼处：
▼南开某楼盘
▼西青某楼盘
▼静海某楼盘
▼团泊某楼盘
▼海教园某明星楼盘
▼东丽某售楼处
可能由于天气较热、又是工作日等原因，我们看的这些新盘中，到访客户都很少。其中，西青的楼盘稍微好些，到访有四五组的样子，其他区楼盘要么没人，要么是一两组。
调研的最后一天，是周六，武清某楼盘，倒是给了我们不少惊喜，到访客户不少，目测有20组左右，很快就把临时建起来的小小售楼处挤满了。
▼武清某楼盘
请谨慎对待除城六区外的地方
从上文中，我们可以直接判断出，目前天津楼市处于平静期，如果没有利好释放，上涨的动力不足。
接下来，天津会不会放松落户，会不会有其他利好刺激，笔者也不知道。但我清楚的是：
第一，目前来看，全国一线、强二线城市之中，除了北京、上海之外，几乎都放松落户了。
和其他城市比起来，天津落户条件算不上宽松。而且由于种种原因，落户天津的，大多还是留在原居住地工作，并不会为天津建设做贡献。
全国落户大放松之后，高考制度会不会改革，目前谁都说不好，但我们并不能排除这种可能性。
现有的高考制度一旦发生变革，天津的优势还会不会存在？这是值得每个人深思的问题。
第二，天津库存量很大。上文中我们说过，出了城六区，塔吊随处可见，在售或即将开售新盘六七百个。其实，库存量这个东西，是动态的，如果遇到楼市上行期，或者是规划、利好释放期，五六个月的库存可能在一个月就消化完毕了。可在平静期，尤其是政策严控期，就真的不太好说了。
第三，这段时间高层、包括官媒对楼市喊话很密集，最近的一次是郭树清的“过度依赖房地产，最终要付出沉重代价”。这些信号对楼市有多大实质性影响笔者不清楚，但至少会对“未来预期”，形成利空。
最近几个月，天津的土拍市场很热闹，每隔几天就有土地出让。1-5月，天津土地成交总额达到700个亿，排名全国第二位。（注意：土地出让金排名仅供参考，因为各个城市地价不同）
成交面积1528万㎡，在全国排名第五位，仅次于苏州。（其中，重庆、郑州多为远郊县市，苏州、武汉数据缺乏，天津多为环城四和滨海新区）
这些成交的土地，会转化成年底或者2020年的库存。
因此，笔者个人认为：今年下半年，天津楼市依然不会太乐观，留给刚需群体的上车窗口期可能比你想象的要久一些。
为了保险起见，请谨慎对待除城六区外的其他地方，因为城六区更抗跌，流动性更好、客群更广泛。
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