上海一手改善项目真的太稀缺了

各位有没有发现，这几年上海的市场上几乎都是以小户型供应为主，低门槛适合刚需上车，因为首付较低以及面积段较小

而对于有改善需求的购房者来说，特别是高积分的那一批，其实是有点焦虑的

虽然每年各批次都会新入市一些楼盘，但是大面积段的纯改善产品却越来越少

小户型的泛滥，大户型的稀缺，可能是未来上海市场的一个趋势，所以我们团队策划了今天这个选题

上海未来的市场，哪里还有纯改善户型？

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先来看看，上海市场现在大户型有多稀缺吧，可以说是刚需户型当道了

过去一年，上海的新房市场上都以小户型供应为主

我统计了一下上海2022年全年八个批次所有的新房项目，很明显大面积的改善楼盘（120平以上）少之又少

2022年第一批33个楼盘中，甚至只有1个120平 纯粹大户型楼盘

各批次楼盘供应的产品面积段中，几乎都是80平 、90平 ，120平以上的纯粹改善的大面积产品只能看到一两个

一个批次能够找到1-2个改善面积段的项目，就已经很难得了

肉眼可见，过去一年上海新房市场供应端的户型普遍都是小户型为主，不仅是去年，在2023年也出现了这种现象

这是今年第一批次部分过会项目（最终名单以官方发布为准），其中纯改善120平起步的项目一个都没有，几乎都是90-100平占主要供应

所谓纯改善面积段的项目，是不包含70平、80平、90平小面积产品的

这样来看这一批次几乎主力户型面积段都是90平左右，以及少量洋房、叠墅产品

这个迹象表明，一手房市场上小户型供应越来越多，占比很高。相对的大面积改善项目就很少

所以我们可以推测，未来上海新房市场可能会出现一个趋势，就是小户型产品为主要产品供应

另外还有一个现象值得跟各位分享一下，前段时间我们关注到有几个高分盘纷纷出现了弃号现象，高达50% 弃号率

比如前滩出奇的高，虹桥蟠龙府弃号率达到48%，“前滩东方悦澜”弃号率更是冲到50%

这些都还是热门的高分盘

这两个数字太过吸睛，毕竟两年前的前滩市场，中粮前滩海景壹号、前滩晶耀名邸都是3000 组，很少能听到弃号的消息

以往新房弃号现象很少，更不用说这么高的弃号率

不仅前滩，其他板块被弃号的新盘也突然间猛增

➔65.82分保利珑誉弃号数321组，弃号率50.2%

➔金地虹桥峯汇弃号数562组，弃号率51.1%

➔金隅外滩东岸1102组认购者有723组弃号，弃号率65.6%

所以为什么明明都摇到号了还要放弃选房呢

一般会出现弃号的，背后可能跟户型不匹配、心理预期不符等种种原因有关

但是当你真正去看那些弃号高的项目，大部分都是这样的小户型产品

高积分客户其实都是在挑大户型，如果摇到小户型大概率会选择放弃

为什么会出现这么多的小户型产品涌入市场呢，这背后可能跟上海对房地产市场的政策有关

2022年4月央行上海总部将对小户型支持，合理安排个贷受理与投放

这样的市场告诉我们，未来的市场趋势有可能小户型将占据更大份额，而大户型则越来越少

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那上海一手房，未来哪里还有大户型，可能是大家关注的焦点

首先强调一下我们做的统计以纯粹改善户型产品为主，也就是说，把杂糅小户型的项目都去掉了

虽然今年正式入市的项目名单还未公布，但是我们也统计了一下网上预测的第一批可能会入市的楼盘

这是一份2023年可能入市的大面积改善项目汇总表（项目以最终入市为准）

数一数纯粹改善面积段的楼盘，总计40个

在供应端主要产品类型以大平层、洋房、别墅为主

可能各位比较关心的是这些改善楼盘都在哪里

确实，这些楼盘中的分布也呈现一定的规律，红色点点越密集的地方改善楼盘越多，反之越少

首先，从环线分布来看，外环外＞内环内＞中内环＞中外环

可以看到，改善产品出现在了两个极端的区域，内环内和外环外

内环内分布一共有13个改善楼盘，包括翠湖天地六期、融创外滩壹号院、弘安里、华发仁恒苏河世纪等项目

中内环7个，比如浦西市区的云锦东方、百汇园、启元、缦云上海、新俞里，以及浦东汤臣金桥花园、前滩百合园

中外环3个，新江湾城的沁风雅苑、中环名品公馆御府、以及地产尚海悦庭

外环外17个，包含临港102片区的临港首府、嘉定安亭的万科掌心湖原舍、闵行马桥的上海华府天地等

其次，从具体板块来看，供应改善产品比较多的集中在上海7个市区板块，一共23个楼盘，占总数量的近5成

换句话说今年那些大面积的改善楼盘，大部分都集中在上海市区板块

其中最多的就是黄浦区，常年供应稀缺的黄浦竟然供应9个大面积新盘，其次就是徐汇和静安，分别有4个新盘，虹口和长宁最少各只有1个新盘

另外上海非市区板块里供应TOP分别为青浦5个、闵行4个和浦东4个

其中供应最多的板块就是青浦徐泾，有安澜西郊、新虹桥君悦湾墅以及御品园林这三个项目

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有几个改善供应较多的板块，值得关注一下

首先，黄浦董家渡大面积产品供应最多

近两年黄浦董家渡板块一直在拆迁中，这次也带来了新增供应

预计年内会出现两个高端豪宅楼盘，一个是融创外滩壹号院，另一个就是绿城外滩兰庭

全都来自地产头部开发商，全都是200平左右的大平层产品

位于董家渡黄浦江北畔S湾区域，与外滩金融集聚带、董家渡金融城比邻，直线距离黄浦江岸线只有几百米，地理位置十分优越

绿城外滩兰庭二期即将入市，前期也是上海高分盘项目，入围积分97分

2002年，黄浦区董家渡板块刚刚开启旧城改造，先后入场的华润、融创、绿城这三家开发商都打造了大面段的改善产品

其次徐泾板块，在五大新城中大面积段楼盘供应最多的一个板块，是大虹桥区域的热门板块

今年预测徐泾即将入市的改善新盘有安澜西郊、新虹桥君悦湾墅、御品园林这种别墅产品，也是一类不错的改善项目

包括浦东三林，也出现了难得一见的改善类产品，项目叫做前滩百合园

去年绿城拿下三林滨江10单元别墅地块，该项目也是打造了大户型改善产品

规划的主力面积段为低层265-530平米，多层160-193平米，大平层洋房 低密合院

项目所在地应该是整个三林楔形绿地最好的位置，难得的黄浦江滨江的低密宅地，并且距离前滩很近

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为什么此时此刻要关注改善面积段产品

现在上海楼市真正需要的其实是改善类产品

以前很多项目会以小面积、低总价、低首付来吸引购房者，但随着供应过剩导致之后在市场里越来越不稀缺了

不管是一线二线城市，还是十八线小县城，很多城市也慢慢开始抛弃小户型了

未来大户型改善面积段的产品，在二手赛道上也将会更容易流通，因为它本身就很稀缺

如果未来你打算买新房，不管是在上海还是其他二线城市，建议优先选择大户型改善产品

一方面从自住属性来看，面积大一点的房子可以一步到位，不需要再进行置换，住起来也很舒服

另一方面，从投资属性来看，大部分小户型产品可能投资的价值不高了

因为你会发现市场上现在已经没有那么多的刚需客，小户型刚需接盘的客户可能也会减少

所以对于各位来说，可以多多关注一下未来上海一手还有哪些改善面积段的新房项目

如果可以，尽量够到一套纯改善的户型，因为未来会成为市场稀缺产品，流通率也会更高

以上为正文，来自微笑向暖