听说啊，上海的新房市场开始涨价了，买房的朋友们可得赶紧挑个好位置了。我今天去看了个新楼盘，也在涨价的队伍里呢。
这个楼盘叫虹口源·717，可能大家不太熟悉，但说起它的曾用名，祥生蝶恋花、祥生天境，大家可能就有点儿印象了。
这个项目位于虹口内环内，是个三轨交综合体，交通超级方便。而且啊，离北外滩直线距离还不到900米呢，位置真是好到没话说！
虹口源·717位置示意图 仅供参考
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听说现在那里的房价可是13万 /㎡了！想想整个虹口的新房项目，除了那些特别的风貌别墅，这个价格可是仅次于海泰北外滩的。跟徐汇滨江和前滩都差不多，都是13万多点的样子。而且啊，把杨浦滨江那火热的地方都甩在身后了，它们那里的价格才10.99-12.1万/㎡。
这个价格嘛，贵不贵？值不值得买？咱们一起去实地看看，再结合周边的新房、二手房数据来聊聊吧。你继续看下面的内容，我给你更多详细的信息哈！
那天是个雨天，我正好去了虹口源·717的新楼盘。从海伦路地铁站7号口一出来，正对面就是那个项目的施工现场，感觉真是挺方便的。
海伦路地铁站周边实拍 拍摄于2月28日
这片区域一眼望去，都是2000年以前的老办公楼和住宅楼，那种复古风扑面而来，好像穿越回了过去。不过，海伦路地铁站上面的商办建筑和远处的喜来登酒店，还是给这片区域增添了一些现代的气息。
海伦路地铁站周边实拍 拍摄于2月28日
虹口源·717的工地现在看起来已经差不多可以办证了，进度最快的楼栋都盖到16层了，真是挺快的！
虹口源·717项目实拍 拍摄于2月28日
听说虹口源·717的售楼处快开放啦，样板间还在紧张施工中，不过最快4月初就能和大家见面啦！好期待啊～
虹口源·717项目实拍 拍摄于2月28日
听过好多次说项目要上市了，但这次感觉是真的！在2024年虹口区的重大工程里，真的看到了虹口源·717的名字。
《2024年虹口区重大工程正式项目计划表》截图
来源于虹口区人民政府官网
这简直就是经历了漫长的等待，终于看到了曙光，咱们总算是熬出来了！从项目地块开始动迁算起，已经过去整整31年了。要我说，这虹口源·717就像人一样，已经过了三十岁的而立之年，正迈向四十岁的不惑之年呢。
在这31年里，开发商们一直都在忙着动迁的事情，直到2020年才终于开始动工。可谁知道，又赶上了疫情和行业动荡，这个项目真是波折重重。原本计划2024年年底就完工的，现在也不得不推迟到2026年了。不过，好事多磨嘛，咱们就耐心等待吧！
虹口源·717项目实拍 拍摄于2月28日
塞翁失马，焉知非福。在虹口源·717这些年，真的拼了老命，但看看现在，周边的发展简直是日新月异啊！
北外滩的世纪规划也公布了，和外滩、陆家嘴联手，打造上海的顶级中央活动区。近两年都在紧锣密鼓地推进呢！
还有啊，19号线也开始建设了，海伦路从双轨交变成了三轨交枢纽，还有那么多快速路和交通大动脉都经过这里，出行简直方便到不行！
虹口源·717这个项目，虽然开发周期挺长，但它可没变成那种过时的东西。相反，它因为拿地时间早，还有两个明显的优势呢：
首先，它的设计很方正，规模也刚好，作为一个综合体社区，真的挺合适的。
其次，这里的大户型住宅可是稀缺货，占了整个项目的近九成，这在现在可是很难得的。
虹口源·717项目平面图及户型配比 仅供参考
当年的丑小鸭如今变成了白天鹅，真是让人惊喜啊！现在内环内宅地出让越来越小，中小套型房子却占了七成以上，虹口源·717在这样的市场环境下还是很有竞争力的。这也算是时间给我们的一个礼物吧！
虹口源·717效果图 仅供参考
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咱们聊聊这房价问题哈，13万每平米，你觉得咋样？贵不贵？
再来说说这房子吧。这项目首批次推出的房源啊，是130到160平米的大户型，专门为了改善居住环境设计的。就比如说那130平米的三房户型，设计得像飞机一样，南北通透，虽然没有那种大家都喜欢的横厅、大阳台什么的，但好处就是哪儿都没啥短板。而且呢，2T2户的布局，每家都有个相对独立的电梯厅，感觉还不错吧？
虹口源·717 160㎡户型图 仅供参考具体以官方公布为准
听说这个新项目的样板间效果图曝光了，里面有岩板、木饰面、金属、大理石和艺术玻璃这些材料，真是挺有看头的。虽然具体的精装标准还没公布，但考虑到这是地产二代的代表作，估计品质不会差，可能会和缦云上海、龙盛湾这些地方差不多。真是让人期待啊！
虹口源·717项目实拍 拍摄于2月28日
大家都挺关心楼盘的外貌嘛，从泄露出来的施工图看来，大概率是那种铝板配上玻璃，还有一点点涂料。但具体还得看官方怎么说的。这个外立面在新楼盘里算是挺高档的，开发商没有忽悠人。不过啊，按照最新的外立面规定，这样的设计可能会让房子的实际使用面积稍微小一点。这也是没办法的事，规定得遵守嘛！
虹口源·717 外立面施工图及效果图 仅供参考具体以官方公布为准
虹口源·717这楼盘，看它的配套和品质，都还挺不错的，比一般的楼盘都要好。
说到价格，咱们拿13万/㎡来算一算。虹口源·717周边最近的一个新楼盘是招商·外滩玺，那是2022年开盘的，26层高层的住宅，均价是12.25万/㎡。过了两年，新房价格涨了一点点，每平米上调了0.75万，年涨幅3.1%，这个涨幅还挺合理的。
虹口源·717也是高层住宅，但它有两种产品，一种是15-17层的，另一种是29-31层的。一般来说，楼层越高，价格越低，所以后者的价格应该会比前者低一些。整体来看，虹口源·717的价格还是比较合理的，可以考虑入手哦！
虹口源·717 项目信息 图源虹口规划官网
也就是说，这个项目有很多房源的价格都在13万每平米以下。再看看2023年上海内环内不同面积的新房子平均价格，虹口源·717的价格其实挺合理的。
来源于新房网签数据
哎呀，说到这个项目嘛，它的位置、综合体和大户型设计都相当不错，性价比还挺高的。就拿内环内的万科雅宾利四期来说，它的联动价达到了13.3万每平米，真的不便宜！
再瞅瞅周边的二手房，瑞虹九期的法拍房成交价达到了17.85万每平米，大家饭后都在聊这个，这也成了北外滩附近新盘的标杆。不过啊，这样对比其实不太合适，瑞虹的价值主要在于它本身，而且局限性很大，咱们不能用它来给虹口源·717的二手房定价啊。
咱们得找个更合适的参考，我觉得珠江铂世外滩界就不错。它们都在海伦路地铁站500米范围内，都是大户型社区，还是2019年才交付的新房呢。现在链家网上有4套高层房源在卖，价格在13-17万每平米之间，整个小区的参考均价是15.5万每平米。这样看的话，价格还是挺合理的嘛！
链家网截图 仅供参考
这个倒挂率大概在15-20%左右，这样的水平在内环内还算是中等偏低的呢。不过话又说回来，只要项目品质过硬，13万每平米的价格，跟周边的新房和二手房比起来，其实也不算贵。北外滩那边新房挺少的，项目周围又有很多早期的住宅，所以虹口源·717这个项目还挺有价值和购买力的。
那么，究竟值不值得买呢？我们看看珠江铂世外滩界的二手房价格吧。我在链家网上找了找，发现海伦路站周边房龄10年以内的房源，就这一个。作为区域内唯一的次新房，它的二手房价格本应该挺高的，所以这地方还挺有潜力的，值不值得买就得看你怎么想了。
链家网截图 仅供参考
小区二手房价格有点低迷，跟同期同价上市的瑞虹七期比起来差了不少，链家上瑞虹七期的参考均价都16.6万每平米了。这除了珠江铂世外滩自身的问题，还有个小板块能级的问题。之前对虹口的地段做过星级评分，珠江铂世外滩所在的音乐谷功能区，在基础设施、产业提升和远景定位上都不太给力。
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