夹在市区与郊区县城之间的近郊卧城/睡城，由于处于市中心商业及郊区传统商业两股成熟力量之间，同时周边人口聚集尚有不足，往往难以发展出标杆型商业中心。因而，近郊商业项目常常是充满挑战的课题。
以上海为例，内环内的市区都会型购物中心已发展得极为成熟且多样化，港汇恒隆广场、美罗城、K11、新天地、iapm、来福士广场、改造后的世茂广场、ifc、正大广场、兴业太古汇、静安嘉里中心、恒隆广场、静安大悦城、尚嘉中心等明星项目闻名全国，各具特色。内外环间的次中心区域型购物中心如五角场万达广场、合生汇、长宁龙之梦、长宁来福士、浦东嘉里城、大宁国际商业广场、静安大融城、长风大悦城、上海环球港、金桥国际同样迎来稳定增长的客流。
仲盛世界
而截止2019年6月，上海外环外的郊区购物中心总数已达113家，在建及规划中的郊区购物中心总数超过96家,就总量而言，呈现出内环内核心区、内外环间次中心区、外环外近郊与远郊购物中心各占三分之一的城市三折叠格局，就项目总量及商业面积而言，更是向外环外倾。
和国内其他城市一样，上海的商业中心在改革开放前高度聚集在市中心，随着房地产开发的演进，城区版图不断扩大，人口不断外溢的同时，上海的商业中心也随之由核心区、内环、中环、外环逐步扩张。
以年营业额最高的店王商场为例，原先仅存在于南京东路、南京西路和淮海中路，之后，商业能量与时尚品牌向内环和中环的次中心逐步传导，徐家汇港汇恒隆、中山公园龙之梦、五角场万达、大宁国际商业广场、百联南方等新一代店王遍地开花。
而堪称洼地的近郊商业的开发与运营其实是全国性的课题，中商数据近年来也大量服务了此类近郊商业项目，包括上海南翔印象城MEGA、万科徐泾天空之城、七宝万科广场、龙湖虹桥天街等。
上海外环外的近郊和远郊商业近年来发展迅速，闵行区“双雄”——莘庄仲盛世界商城、七宝万科广场，浦东新区——周浦万达广场，松江区——万达广场，宝山区——龙湖宝山天街，嘉定区——嘉亭荟，奉贤区——百联南桥购物中心，金山区——万达广场等均表现出色，其人气与坪效不输市区同类型商场，郊区卧城纷纷随之跃升为新兴商业中心。
以首店时尚度为例，“一条”线下店入驻仲盛世界商城与旭辉LCM，闵行区的七宝万科广场、虹桥天地、上海万象城的首店更是频频上榜，均印证了品牌对于近郊商业的关注。例如七宝万科广场的筑梦美学、包小姐与鞋先生，虹桥天地的BAND BY DISCOVERED、真珠美学、乐图空间，龙湖虹桥天街的JOLI ZOO、方程式赛车主题乐园、SHEERCOOL城市滑雪空间，万象城的LABER THREE、Madison Park、SPRAYGROUND；仲盛世界商城更是由于培育出了非核心区的首家米其林餐厅——鹅夫人等知名品牌而名声大噪。
再以年营业额超过15亿的购物中心来看，浦西拥有购物中心店王最多的不是静安区、黄浦区这些核心区，而是拥有4大购物中心店王的近郊闵行区。
随着七宝万科广场、仲盛世界商城、南翔印象城MEGA等外环外明星购物中心不断引入兰蔻、植村秀、Dior、PANDORA、Lady M、LeTAO、开心麻花剧场、Izzue Army等高段位的时尚品牌，近郊购物中心与市区的商业时差已大幅缩小。
近年来，上海出让的商业地块主要集中在外环外，万达、百联、龙湖、宝龙、印力五大国内龙头企业重兵沪郊；以往聚焦于市区发展的外资巨头如瑞安、新鸿基、崇邦、凯德、丰树等也纷纷向外开疆辟土，以美国黑石、加拿大博枫为代表的外资基金也跨出外环收购了莘庄怡丰城与南翔太茂；一批优秀的外环外地标级项目脱颖而出，上海内（环）外（环）有别的界限日益融合，城乡商业的差距迅速缩小，上海商业分布日渐均衡。
相对于流光溢彩的都会型购物中心，近郊购物中心的成功发展更能展示上海的商业运营实力。
郊区购物中心近年来新项目层出不穷，导致部分区域竞争激烈程度已超过市区，存量项目纷纷优化改造，强势的商业巨头加快轻资产及管理输出，例如百联集团先后接管嘉定方舟广场与青浦富坤购物中心，万达集团分别与中信泰富、富力、百联强强联手合作嘉定中信泰富万达广场、奉贤富力万达广场、崇明百联万达广场。
剧院、文艺、绿色、儿童、滨江各种主题购物中心纷纷向郊区进发。
今年6月22日，商业面积约25万平方米的万达旗下上海首个万达茂在青浦开业，首日客流超29万人次。项目汇聚220家优质品牌，拥有万达儿童主题乐园、汽车主题乐园、万达影城、三户制造局、西西里小镇等众多主力店，以及“海派风情”和“老上海风情”两大主题街区，首入青浦的首店品牌近百家，创下多项青浦记录的青浦万达茂有望成为青浦购物中心店王。
将于今年12月20日开业的龙湖集团上海第四个天街——闵行天街位于5号线剑川路站，项目融合了购物中心、WELL办公、创业孵化、长租公寓、文化艺术中心、邻里中心等物业形态，实现了TOD模式一站多能的空间升级。在外观上闵行天街设计了2千平方米LED立面天幕，璀璨颜值流光溢彩。1.7万平方米的绿廊景观与360°下沉广场，集聚人气与活力，全方位焕新感官体验。面对移动互联时代消费革命，9.2万平方米的龙湖闵行天街以天街3.0LIGHT全新标准定制，针对商圈客群大数据分析，研究不同人群消费习惯与需求，创造新场景、激活新场景，打造“潮趣新生”主题的18类互动场景，营造出亲子娱乐、社交互动、会友聚餐、自拍分享、特色集市、运动健身、科技体验等多样化的消费体验空间，并引入星轶影城、永辉Bravo、西西弗书店、舒适堡等时尚品牌。1.5万方大体量亲子娱乐大平层，拥有儿童休息舱、超大儿童洗手间、家庭服务区等贴心的人性化设施。龙湖闵行天街在各个体验环节创新精进 ，在公共空间中持续营造IP化场景，融入社交、艺术、人文属性，首创16小时深夜书房黏住消费人群的脚步，让魔都“熬夜一族”在漫漫长夜里依然能有一个温馨的归属，全方位提供展现生活态度的真正生活方式。
虹桥龙湖天街
在交通层面，龙湖商业以TOD模式结合5号线剑川路站、地下P R停车场，以及充电车位、共享单车，打造一体化的交通枢纽并无缝衔接城市交通网。
从外环近郊购物中心年营业额超过20亿的莘庄仲盛世界商城与七宝万科广场来看，它们有六大共同点：1、毗邻轨交站点与主干道，交通便利；2、购物中心建面大于20万平方米，业态齐全业种丰富；3、距离市城市原点的人民广场在20公里以内，能吸引一定比率市区消费者；4、处于强势的人口导入区，周围中高档小区与商办楼密布，产城日趋融合；5、知名商业地产集团与团队投资运营；6、依托历史文化悠久的古镇发展起来，七宝镇和莘庄镇均有千余年的历史。
嘉定区目前虽尚无年营业额超过20亿的店王级项目，但既符合外环近郊购物中心特性，又集诸多创新于一身，上海南翔印象城MEGA作为全新模式的近郊购物中心，在近期拟开业项目中受到业内广泛关注。中商数据自2016年起在该项目早期就利用大数据全面深度洞察嘉定区客群的标签特征以及购物偏好，特别是外溢消费和周边竞争项目的研究，对于项目的策略定位给予充分验证和招商支持。
上海南翔印象城MEGA俯瞰效果图
定位为全业态生活方式中心的上海南翔印象城MEGA，体量33.7万平方米，3000余个车位，是嘉定目前设施最新、体量最大、业态最丰富、品牌组合极具创新的新一代项目。根据中商数据团队的大数据洞察，该项目按社群体验重新定义并进行趣味组合，除星级影院、奥林匹克赛事级真冰场、跨层式情景剧场、大型儿童乐园、精品超市等主力店外，更结合特色半室外街区、美食市集、文化艺术街区等多元场景创新推出业态组合新概念，为消费者提供360度优质生活方式。
近郊购物中心的迭代创新趋势
一、回归消费者的本真需求：突出“绿色”“生态”的理念和近郊的独特优势。例如，上海南翔印象城MEGA项目以前瞻性的生态建筑设计，使其商业空间、自然场景与社区人文的公共空间浑然一体，人们可以在屋顶花园、景观退台等亲近自然的环境中尽享生态城市之美。商场内别具一格地规划了三个沉浸式生态盒——微型植物园，分别模拟了热带雨林、湿地、高山三种不同地貌和植物，并配以商业配套，双下沉式广场、天空跑道、屋顶花园、屋顶萌宠乐园、轻餐酒吧等特殊主题式商业空间。身居其中，可切身感受到这是一座会呼吸的Mall，能让人在逛商场的同时也能随时感受到大自然的魅力与植物的趣味，突破室内室外的生态环境差别，使商业与体验自然融合。
上海南翔印象城MEGA
二、智能化管理。包括七宝万科广场、虹桥龙湖天街、上海南翔印象城MEGA等项目，均借助中商数据团队引入大数据协助项目的客群深度研究， 同时印力近年来更全力打造“智慧管理平台”，特别是上海南翔印象城MEGA将实现全面智能化管理，把消费者、租户、合作伙伴等多方共同纳入智能化管理体系，智能会员系统、移动导购、智能停车、大数据应用使购物中心运营更为高效，消费者和租户体验更加便捷，突破场内场外的限制。
三、业态均衡化、丰富化。由于体量巨大，近郊项目的业态配比更均衡。通常业态均全涵盖国际潮流、品质生活、摩登时尚、运动体验、亲子儿童、饕餮美食、生活美学、娱乐体验8大维度，而即将开业的上海南翔印象城MEGA的业态占比则更为典型：零售占30%、餐饮占28%、主力店占26%、儿童亲子7%、娱乐体验5%、生活方式4%，在一站式的基础上实现了业态的均衡化和丰富化。
四、首店经济进入近郊项目。中商数据自2018首度提出“首店经济”的概念并持续监测上海、北京、成都等多个城市的首店发展。在近郊购物中心，同样也开始关注首店带给区域消费者的唯一性、超前性。针对嘉定消费升级的客观需求，上海南翔印象城MEGA首度进驻嘉定的首店占比超过四成，城市首店及新概念店达23%，首进上海的开心麻花剧场、Izzue Army上海首店、首次设置儿童主题餐厅的MELAND儿童乐园旗舰店……，继人民广场来福士之后，维多利亚秘密全品类店越过中环，径直进驻外环边的上海南翔印象城MEGA，也是一次创新尝试。
未来近郊购物中心将更为关注设计、空间、体验、场景等创新元素，透过有趣而有温度的建筑形态可启发并挖掘消费者更深层次的情感需求，从而吸引人们前来探索、体验、欢聚、游览或者发呆，构建出更契合近郊生活方式中心与社交娱乐体验协同发展的新模式。
文/Tintin Guo
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