2016年7月8-9日，首届全国文旅地产创新模式大会在北京召开，大会主题为“分享创新内容，推动文旅产业发展”，大会分享了文旅地产创新案例及创新模式，发挥全经联“平台 智库 资本”的优势，推动文旅产业创新项目和创新企业成长。7月8日下午，刘少军先生做题为“旅游地产去化与精品酒店管理”的演讲，以下为演讲全文：
刘少军 全经联文化和旅游地产委员会副主任、北京大成有方酒店管理集团董事长
感谢大家，我上来有点接不住刚才幸福公社的分享，幸福公社真的是一个挺幸福的地方，本来讲皇家驿栈是要传播情怀的地方，这次给我的题目是一个很商业的话题，我要讲旅游地产去化的问题，很商业，希望大家听完情怀再听商业别犯困。
大概在三四年前，文旅地产就是一个风口，当时大量的地产资本进入文旅行业，进入所谓的旅游地开发地产，大量的圈地，那时候就在呼吁，因为我一直认为我母亲是一个特别睿智的人，我母亲上过扫盲班，叫高级小学，认识一些字，但是她很睿智，她告诉我一件事，说千万别到人多的地方去，那在两三年前大量的地产资本涌入文旅、涌入旅游地开发地产的时候，那时候真的人挺多的，活下来的并不是很多。今天我看到了幸福公社这样一个案例，我觉得真是非常棒的。其实在很多旅游地是伤痕累累的旅游地产更多一点，但是皇家驿栈在干几件事，其中一件事想干幸福公社，但是没有特别成功的案例，我在城市做精品酒店做了一些，但是我希望在一线城市一个半小时车程、二线城市半小时的车程美丽乡村做乡村度假，没想到幸福公社史总在2008年已经干这个事了，真的非佩服他所做的这些事情。在幸福公社要讲心学，全经联也在讲心学，杨主席一直倡导知行合一，在历史上有过一段记载，就是问阳明先生，说人生有意义吗？大家猜阳明先生怎么回答的？他说人生没有意义，那我们为什么还活着呢？所以干点有意义的事，就像幸福公社干的那样。
现在文旅又成了一个热点，确实我们之前那么多朋友分享那么多的数据、并且我们终于坐下来讲情怀了，之前在经济高速发展的阶段，你讲情怀这个事不就是神经病吗？一定会被人质疑你，今天我们可以在公开的场合说我们可以讲情怀，情怀是有价的，情怀可以值钱，甚至可以商业。
现在一直在说新常态，其实新常态换一个词儿叫中等收入陷阱，我们从中等收入国家到高收入国家的过渡期，叫新常态，新常态有几个特点：
一是所有行业产能过剩，其实包括房地产业，甚至包括今天探讨的所谓风口的话题，文旅地产，是不是也是产能过剩了；
二是大量食利者阶层开始出现，他不愿意从事原来从事的产业了，比如很多做实业的老板已经不做原来的实业了，尤其现在赶上富二代接班的阶段，大家都在做钱生钱的生意；
三是不是绝对的有钱消费群体开始出现。我今天从北京过来，我真的很钦佩杨乐渝主席、王志纲先生，你们把全国各地的近五百人聚集到这个地方来，我从北京过来，我感觉都有点跋山涉水的感觉，有点进村的感觉了，但是大家还能来，还能聚集这么多人，为什么？除了有这么好的吸引力之外，更重要的原因也是我们正处在这样的发展阶段，就是所谓的新常态，这样一个阶段，就是大量房地产开发企业的老板，有钱人开始有闲了，开始可以抽出两天的时间参加这样的会了，倒退一两年，可能吗？可能聚这么多人来这个地方吗？我们在北京市里可能都够呛，何况还要到郊区来？所以这是一个正常的状态，我们对我们所从事的产能过剩的产业开始迷茫，我们去寻找可能的新的突破点和新的创新模式，这是今天吸引大家来的重要的原因。
那么，在新常态下，在中等收入陷阱下，在这样的过渡期什么行业、产业在超常态发展呢？大家知道日本失落的20年，但是日本这20年真的失落了吗？日本的传统产业这20年真的失落了，大量的产品转移到以中国为代表的发展中国家来，大量的产业转移，日本开始真正的制造业经济的空心化或者是空洞化，但是日本是什么产业发展了，进步了，支撑了日本的GDP并没有大幅度的退步呢？在他所谓的20年是什么东西呢？就是消费升级这个产业，在日本的消费升级的产业，在日本的高端服务业领域，这20年来非常非常快速而迅猛地发展，这是今天我们关注文旅的重要原因。在中国你还可以找到一个产业，还有那么大的消费需求释放出来，而供给侧没有那么好的产品给他吗？除了文旅产业找不到第二个，包括互联网产业都没有这样，你去看到了节假日，我们的高速公路是不是一个停车场？我们有限的旅游观光资源地，基本是人满为患，这就是大量的需求释放，甚至我们看到一个旅游产业的人非常不愿意看到的数据，去年1.2亿人次在国外消费了一万亿人民币，他们消费那些产品，因为国内没有打造出来。
所以，在新常态下，真正超常态发展的，在中国看好三个行业，第一是金融业，因为大家有钱了，需要财富管理；第二就是消费升级的产业，就是文旅；第三是农业，就跟刚才吃什么非常不放心了，所以去幸福公社非常重要的原因就是那里吃的东西是非常放心的，邻里关系重构，是这样的概念。新常态下真正超常态发展的产业，一定是跟文旅相关的产业，现在风口吹向了情怀。
这是我原来在旅游投资管理公司做的旅游投资的一个图表统计，那年大概有15000亿人民币的投资涌入文旅产业，其实呢？凄凄惨惨戚戚，好的项目凤毛麟角。为什么会出现这样的问题？刚才我也特别同意史总的观点，旅游地产一定不等于旅游地地产，一定不等于把你在城里开发的非常好卖的项目原封不动地搬到旅游地去，我们大量所谓的旅游地产都是这么干的，你的产品根本不是旅居的产品，还是一个住宅的产品。
旅游地产为什么去越来越难了？现在在旅游地产只有三方博弈，是一个死扣，只有这三方参与，一定解不开，房地产开发商想快速迈出去，但是现在恐怕去化很难，在中国旅游地产那么大的投资里面，去化好的项目非常少，凤毛麟角，多数卖不出去，卖不出去怎么办？能涨价吗？卖不出去怎么涨价？小业主买了房子，大概干这几件事，小业主希望得到什么？第一他真的喜欢那里的风景，多数因为情怀买了那里的房子，真的有旅居的要求。第二他期望升值。第三他期望有一个安全的服务。其实他还有第四个需求，有没有可能有经常性的收入，而不是经常性的支出。现在小业主基本是有经常性的支出，而不是经常性的收入，一年在那里住一个月或者一个礼拜，大量的闲置，那时候他还要付物业费，他就不愿意付，物业公司呢？你又不给我物业费，小业主不愿意交物业费，他能愿意交吗？这三方博弈形成的死结必然造成现在旅游地产去化的难点，这是最重要的问题。
其实这都基本上讲了一下，为什么去化呢？物业公司收不上物业费，他就减员、减服务，小业主自己都不去住了，天天还在抱怨，他能交物业费吗？所以造成了现在的局面。
中国式度假群体，无非是这么几种，跟幸福公社不同，他们是半小时车程的城市圈，可以打造业主的社区。在这样更多的第四居所、第五居所，就是一个投资型的，就是北京人买到三亚房子的这些人，他们的消费群体是这样的，一个朋友出游，一个是家庭出游，一个是单位出游。传统的旅游产业能满足吃住行游购娱吗？传统去化比较难的旅游地产基本都没有满足，比较好的一个地方阿那亚，有一个业主食堂大家都觉得特别好，有一个图书馆都觉得特别好。传统的旅游要素在旅游地产一个一个去分析，有吗？几乎没有，只要你做了，可能会去化快很多。
小业主的心理预期，第一他有情怀，愿意在那里玩；第二有升值的潜力，有经常性的收入；第三是能满足家庭的旅居生活。怎么才能把三方的死扣解开呢？一个变化就是把物业管理公司变成酒店运营管理公司，引入第四方，第四方就是经常性来这的旅居客人，把小业主闲置的时间有效地利用起来，变成酒店，可以对外出租、运营起来的一个概念。只有引入经常性的旅居客人，只有引入了经常性的收入，各方面的关系才能真正理顺，否则的话，房子都卖不出去了，还补你物业公司吗？如果您首先把产品的打造成酒店的时候，吃住行游购娱都会得到满足，旅居的客人就会进来，我们利用的是小业主闲暇的时间，不是他自己度假的时间，他度假的时间我们酒店管理公司帮他来满足，你的闲置时间返租给我就可以了，返租的时间我不收你物业费了，经常性的支出减少了，有收入可以有分成，这样就有了经常性收入，这样的物业会升值，你想想安邦收购，你就知道有经常性收入的物业是多之前的一个物业。
如果我们小业主尝到了这样的甜头，他就会呼朋唤友来买你的房子，房地产的去化就会加快，去化快了以后就更愿意反哺酒店公司，酒店公司就能提供更好的酒店管理服务，就形成了各方得益的非常好的闭环，就循环起来了。
当然在实现这样的过程中，各方一定都要降预期，如果各方的预期还是特别高，就比较难。因为小业主更多赌的是房地产升值的要求，你就不能期待一个酒店管理公司给你带来的经常性收入那么高，因为最好的旅游季节你自己去住了，不好的时间段空闲出来，让酒店管理公司去运营，比如三亚，冬天你一定会去住，最好对外出租的时候是小业主在住，所以你要降预期。对于房地产开发商来说，不能因为一个酒店的入住，你的去化是飞速的，那也是不太现实的。并且你的收入与其一定要降下来，因为你投资一个酒店，你的成本是什么概念呢？是你取地的成本、建安的成本、装修的成本，对应成本有一个8—12年的回收周期，但是现在是你卖给小业主的房子，那个房子你又加了房地产开发商的利润，又加了各种各样的税费，所以你去想，你的回报率，但是作为酒店来说，还是8—12年，但是把利润加上以后，回收周期有可能翻一倍，变成16—24年才能收回来，这样一种状态下你愿意吗？如果各方面愿意，这个闭环可能达成。
我们是怎么做的呢？我说一个案例，真的不是卖的住房，卖的一定是旅居度假生活，这是在三亚那香山皇家驿栈，我们没有做很多的改变，只是在吃住行游购娱方面加酒店的内容，刚才大家都在提地中海俱乐部的服务模式，在那香山就是这样的模式，你入住皇家驿栈，你的三餐、加上下午茶、夜宵都是免费的，接送你飞机场的车一定是免费的，甚至我们比他们的服务更延伸了一点，吃的这方面跟他不同的是我们是私人定制的养生餐，因为中国是养生的，而地中海俱乐部就是一个24小时自助餐厅，他做什么你吃什么，我们不是，我们是你几点应该起床，该吃什么，我们推荐你吃什么，该喝什么，推荐你喝什么，因为我们在做健身管理。
住在那香山，一定是不同的，你居住的环境一定是不同的，每天有人酒店式的打扫，假如你只是一个业主，你住你别墅的时候，第一天和最后一天基本都是在打扫卫生，而当是一个酒店的时候，你一定是享受星级的酒店服务。
我们所有的在三亚区域有50个开放的点，是免费给你送过去的，因为我去外地旅游首先想到的是有没有一个朋友，那朋友能不能给我一个车，他朋友在哪儿吃饭，我也得上哪儿吃去，现在你住到皇家驿栈，就一个价格，你可以有我们推荐的项目三天两晚，五天四晚，各种各样的项目你可以选套餐，只要是50公里以内的接送都是免费的，超过这个公里数我们收一点点成本费，你的行完全解决了，比地中海俱乐部的服务还要延伸到50公里以外所有的地方，基本覆盖了三亚。你去打高尔夫，你三个小时、四个小时打完，我们在那里等你，接你回酒店。
周边你去泡温泉，可以送你过去。你去观光，我们也可以送你过去。同时我们会有一些定期的活动，每个月都会有国学讲堂的活动，有我们的亚集，我们合作了健康管理品牌，有瑜珈的课程、瑜珈的训练，不仅仅是在那住，而是在那有一种生活方式，我们有自己的步道，你可以步行，木的步道在那香湖边上，同时有自行车，在那里真正的生活下来，并且在那里居住的业主和酒店的客人可以互动，业主食堂跟酒店的餐厅是一个，可以有更好互动。甚至我们现在签了周边10个苗寨家庭餐厅，谁家最干净，那个大妈做菜做得最好，我们就定她做的菜，跟她聊天、交流，吃她做的菜。
这是垂钓的地方，我们放了2000斤鱼，大家可以免费地钓，钓了以后厨师帮助你免费去做。我们想做的是精致的度假生活，首先要满足未来加入第四方的旅居客人，就是住酒店的客人需求满足，他们满足了就有经常性收入，这样这个社区就活了，否则的话，几乎三亚很多的旅游地产冬天还有一些人居住，还可以像幸福公社一样打造一个社区的概念，但是离开冬天的三个月，基本都是鬼楼，晚上黑漆漆的，你会害怕的。但是当我们引入了精品酒店概念的时候，就会发生天翻地覆的变化。
如果我买了一个旅游地的房地产，能够满足所有的不仅在中国的旅居，而且在全世界可能的旅居情况，你愿不愿意买呢？因为皇家驿栈现在在全国有五家店。
这是我们的国际背景，SLH的成员。
这是故宫的皇家驿栈。
这是三亚那香山的皇家驿栈，还有荔波的皇家驿栈。所以当你愿意的情况下，我们会给你一个根据你买房子的不同，7到12万的度假款，你可以在任何一个皇家以战去消费，你自己买了那香山的项目，你三个月冬天的居住生活该怎么住怎么住，后面9个月你返租给我，我就给你这样一个回报，你可以住所有的皇家驿栈，花这个钱，同时你还可以有20%左右可以报账，我去美国了，美国现在还没有皇家驿栈，我区夏威夷玩，你拿发票过来，我给你报销成现金，所以十几万里面有两三万满足你这样的需求，你买这样的房子永远不会有物业管理费的困扰，房养人、人养房，同时所有的交换度假需求得到了满足，如果这样的商业模式成立，有没有可能帮助到我们所有在旅游地困扰的去化问题，有没有可能实现。
所以假如我们有可能真的愿意在内容上打造更好的内容，替我们的旅居客人想得更多，从产品打造，从软的服务开始设计好、规划好，我相信这个梦其实并不遥远。谢谢。
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