买房过程中，车位是很重要的点，但是八成以上的购房者，对车位的认识不够清晰或不够明白的：
不明白Q1：一个标准车位，面积一般不过15平而已，动辄却要卖10W+，开发商是不是太黑心了？
不明白Q2：几万块买得起车却买不起车位，扎心啊！自住为主，究竟还要不要买车位？
不明白Q3：车越来越多而车位越来越紧，我有点闲钱做投资，要不先买几个压压惊？
— 01 —
车位凭啥这么贵？
车位“贵”，这是很多购买者的第一直觉。但为啥贵？却说不清，只是习惯性恶意揣测一句：开发商太黑心了......
老周今天并非是来给开发商“平反”的，只是从成本角度理性分下一下，车位“贵”的理由：
按照停车场设计规范，室内陆下车位要求为：净宽不小于2.4米、净深不小于5.3米。也就是实际面积为不低于12.72㎡，估算为13㎡。假定以一个车位卖10万元，那么单价就是10万元/13㎡=7692元/㎡，而且还只是个四条界线的车位，没有隔墙，不是独立的车库，看起来确实不划算。
另外，一些地段和档次好点的小区，按这个算法，车位的单价会更高，甚至高出该小区住宅的单价！
可实际一般的情况是：地下车位的建筑面积≥35㎡。即便国内最顶级的一线大开发商譬如万科，绞尽脑汁的最大优化方案，单个车位的建筑面积的极限也只能做到32㎡（无人防）和34㎡（有人防）。
而地下车库的建设成本，明显要高于地面建筑，尤其人防车位及地下二层以下，基本成本单价达3—4000/㎡，以平均35㎡计算：一个地下车位的建设成本会在10万以上！
事实就是这样，有没有颠覆你的想法？
问题来了，地下车位只卖10万块的开发商，是智商欠费？还是良心大大的好？
答案都不是！
首先：地下车库是地面建筑的基础（没有了根基，拿什么建高楼），所以成本会分摊到所有建筑面积里，且地下车库并不计容，并不会影响占用小区的容积率指标；
所以，开发商在成本和利润测算时，通常会给地下车位一个较低的利润指标和销售率。（不指望能快速变现，卖一个赚一个，都是利润！）
其次：为节省成本，现在开发商的主流做法，是将小区住宅整体抬高。这样一来，地下车库就变成一层，同时车库的沿路面积，还可以做成商铺。既节省成本，满足“人车分流”规划和停车需求的同时，还能最大化挖掘经济效益。
总结来看，10W一个的地下车位，从建筑成本考虑，对购买者来说并不贵；而同样对于开发商来说，也不算便宜，因为其实成本早已经转嫁到所有的购房者了。
— 02 —
自住需求，要不要买车位？
车位的成本分析完了，那么对于自主需求，究竟要不要买车位？相信这是大家买房之后，最关心和纠结的问题了！
老周先简单粗暴的给两个自测方法吧：
自测方法W1：家里有闲钱而暂无其他用途或投资渠道，且小区停车实在紧张；譬如每周一张交警违停罚单；
自测方法W2：车位的售价≤50%座驾的车价。
看明白了吗？自住买车位的，要么就是实在没地方停车了（被逼！），要么就是两个字“有钱”！（持续扎心......）
理由是什么？
理由B1：租车位比买车位划算！
其实早在2015年之前，长沙有关于住宅小区停车位的政府指导价，即每月最高不超过300元。虽然之后放开为“市场调节价”，但以老周的观察和统计，长沙绝大部分的住宅小区，均未超过这个限价。
一般的新建住宅小区，临时车的收费标准为1小时以内免费，1—12小时收费5月，12—24小时十元，也就是临时停车一个月300元，但如果是业主采用月租或年租，则会有一定优惠，价格在220—250元/月不等。
就以250元/月为例，一年就是3k元，十年就是3W；假定一个车位售价是12W，用租的话可以租40年！即便考虑物价上涨的因素（实际上你买车位也会有机会成本的损失），也能超过30年！
你再想想看，你会在同一个小区居住超过40年吗？!
虽说目前住宅的产权有70年，且不论当前的建筑质量能否“撑”这么久，就以目前中国人的换房频率看，很少有人在同一个住宅小区住上超过20年。
有份外国的报告说，美国人一生平均要搬11次家。由于新兴建筑技术的加速进化和迭代，很多房龄不超过10年的房子，其实已经变得很老旧了。以老周的观察看，不夸张的说，当前中国人换房的心理频率，其实只有5—7年。
理由B2：无产权车位“买卖”没有真正保障！
老周几年前在做营销时，市面上大部分楼盘的车位，大多还是带产权的。但现在新建的商品房小区，几乎都是“无产权车位”！
虽然在实际使用上，目前看来并无两样，但前者是从《物权法》的角度，法律上明确了车位作为不动产的所有权是谁，是没有任何争议的；而对后者，你要清楚的知道，你签的所谓“车位买卖合同”，其实只是如下图的“长期租赁合同”：
而《合同法》第二百一十四条规定：超过20年期的租赁合同，超过部分是无效的！
另外，目前法律上对无产权的小区公共车位以及人防车位的归属，仍存在争议。甚至有的小区在成立业主委员会后，试图通过诉讼手段将上述两种车位主张为“全体小区业主集体所有”。
理由B3：共享经济来临，未来家庭是否一定要买车？
有人说，车子和房子都是家庭的大宗资产，都是不可或缺的。其实只对了一半，房子是家庭的资产，而车子是纯消耗品，新车落地打八折，且淘汰率高，而房子自带金融属性，有投资价值。
这里面核心的区别是：房子所占据的土地是稀缺的，特别是城市里适宜居住的城市核心地段是稀缺的。你想想看，一个城市是多少年才演变和沉淀而成的！
而在城市的演变过程中，公共交通在突飞猛进，越来越便捷，长沙已规划有12条地铁，未来会更多，另外还有BRT快速公交；你现在去五一广场之类的市中心，是不太愿意开车的；
而移动互联网浪潮下的共享经济，更是在颠覆这个交通体系。神州租车、滴滴出行和共享单车，全体系覆盖了人们的“长途旅行、市内交通、短距离出行”的三个维度（层次）。
想想看，未来的你，是否愿意花上十万乃至几十万，买一辆长期搁置在停车场内的私家车，然后还得支付价格不菲的养车及停车费用？
— 03 —
车位究竟有没有投资价值？
这个话题，同样的，在知识星球里向老周咨询的也不少。
看似前途无限好的车位投资前景：
截至今年6月底，全国机动车保有量达3.04亿辆，与去年底相比，增加938万辆，增长3.18%。而长沙截止去年上半年，机动车保有量已达到218万辆，月均增长3万辆。
随着人均私家车拥有率越来越高，停车越来越难、越来越贵；而在政策支持上，为解决停车难的问题，政府在鼓励住宅小区停车位开放商用，也为投资住宅小区车位奠定了收益基础，那么究竟车位有没有投资价值呢？
先说结论：投资价值不高！
理由B1：产权车位转让受限制
长沙目前针对住宅小区产权车位的执行政策是：限制只能出售给小区业主，与房屋产权人挂钩，产权人的及直系亲属才能购买，且每户不得超过2个；否则无法办理产权证。
而对于非产权车位，由于并没有具体的网签和备案，所以指导意见是：优先转让给小区业主。
同时，二手产权车位转让，税费同商业，也相对比较高。
理由B2：车位升值有限，存在价格天花板
从历史统计数据看，同一住宅小区的住宅和车位的价格，虽然都有一定的涨幅，但前者涨幅要远超后者，加之比住宅更高的交易税费，同时还受法律政策（打击投资车位）及规划的敏感度影响较大（比如附近新建公共停车场，或道路扩建停车位等），所以升值空间有限。
另外，目前长沙最市中心的车位，最贵的大约在20W左右，但这已经是两三年前的价格，这个价格天花板，似乎已经形成。
当然，投资价值不大，并不意味着没有价值，如果要投资入手车位，老周总结了三大原则给你：
投资原则T1：关注三个指标——“小区档次、车位配比及入住率”
在2009年的旧版规定中，一类区一类住宅的停车位配建指标为每100平米配置0.5个车位。而根据去年新颁发的《长沙市城市规划管理技术规定》，在主城间距区，90平米以下每户配置0.5个车位；90到150平米的，配置0.7个车位；150平以上的配置1.1个车位；
因此大多新建的住宅小区，车位配比一般比较高；比如老周上次文章的《长沙新建豪宅大横评》（点击蓝字阅读）中，车位配比大多在1:1以上，其中运达更是达到1:2；
简单来说，车位的投资价值与小区档次（住宅售价）及入住率成正比，与车位配比成反比。
投资原则T2：关注商业车位和REITs
去年7月，位于解放西路的菲比酒吧与Muse酒吧因停车位问题发生纠纷，进而引发群体打架事件，引起了不少人对车位重要性的关注。
事实上，对于市中心的核心商业区，或地铁枢纽等商圈的商业车位，如果本身车位设计数量不够，还是有较强的投资属性的。
REITs中文叫“房地产信托投资基金”，是房地产证券化的重要手段。通俗的讲，
就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
目前在住房租赁市场，保利作为央企，已经在上个月底，带头发起了国内首单租赁住房REITs。而作为在国外（如美国）及境外（如香港），模式已然成熟的停车场REITs，势必会受到越来越多的关注。
说到最后，其实真正的车位投资，适合资金实力雄厚的专业投资客，采用垄断性操盘的手法，但这种方式会损害大多数人的利益，所以老周并不主张，也不打算详细阐述。
— 04 —
关于如何买车位
最后来说说如何来买车位：
如何买车位N1：尽量贷款
就像我之前“怒不争”的说法：买房凡是能贷款，却选择一次性的，都是“傻大缺”！买车位一样，能贷款要善于利用贷款杠杆。
如果开发商有合作银行做“车位信用卡分期”，那是最好，因为每年的手续费在3.4%左右（最长贷5年），还是很划算的；另外，如果开发商全国百强品牌，有些银行也接受个人单独申请。（PS：不过目前银监会严查期间，暂时此类消费贷均不能办理。）
如何买车位N2：选车位的技巧
1、注意车位尺寸：
目前的停车场设计规范，要求净宽不小于2.4米净深不小于5.3米。但实际开发商销售时，有些并不符合这个标准，属于“微型车位”；针对这种车位，最保险的做法是自己亲自开车去试试，尤其要考虑旁边有车时，看能不能开进去。
2、选位置较好的车位，规避位置差的车位
两个柱子之间的单独车位、多个车位中靠近柱子的车位、停车视野好的车位、离电梯近的车位，都是较好位置。
而较差的位置有以下：
负二层（最下层）的车位、水管阀门下方及下水口上方的车位，有潮湿的风险；车位上方有有线、通风管道、水管等，会影响较高的房车或带顶箱的越野车停放；靠实墙的车位不易开门和搬运货物；摄像头死角的车位，万一有损失不好追责。
（完）
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