先列中期报表几个关键数据
· 并表营业收入466亿，并表营业毛利率24.8%；
· 总营业收入（包括非并表数据）709亿，总营业毛利率26.2%；
· 总权益营业收入（包括非并表数据）588亿，总权益营业毛利率26.0%；
· 权益比例82.9%；
· 剔除往期报表土地重估的影响，实际结算的毛利率34.1%；
· 本期报表土地重估税前收益32.8亿；
· 归属股东净利润63.6亿元，同比增长389%；
· 归属股东核心净利润67.8亿元，同比增长320%；
· 归属股东净资产476.5亿元，年化净资产收益率27%；
· 计入永续债的有息负债2174亿元，较上年末下降112亿元；净负债率232%，较上年末下降24个百分点；
· 不计永续债的有息负债2098亿元，较上年末下降95亿元；净负债率193%，较上年末下降10个百分点；
· 包括旧改等协议状态的土地储备2.31亿平米，货值3.29万亿元；
· 不包括旧改等协议状态的土地储备1.6亿平米，货值2.28万亿元；其中权益土地储备1.12亿平米，推算货值1.6万亿元；
· 考虑土地成本按公允价值重估后，平均成本4470元/平米；
· 2018年至今获取土地总建筑面积2920万平米，权益建筑面积1545万平米，平均土地成本为3620元/平米
· 公司现有已售未结金额4700+亿元，毛利率大概25%；
· 销售回款率超过90%，经营现金流入80亿；
划一下重点。
毛利率整体呈现大幅提升趋势。前几年，受低毛利绿城项目结算的影响，融创的毛利率一直比较低，现在，影响终于过去了，融创的报表，开始显现他本来应有的毛利率水平。特别值得一提的是，剔除往期报表土地重估的影响，实际结算的毛利率34.1%，这才是融创真实的毛利率水平，可以说，这个毛利率相当优秀了，有战略优势的土地储备，此言不虚。以前大家对融创低毛利的诟病，从此可以休矣！
有息负债率呈现稳步下降趋势。再重复一次融创本轮弯道超车的故事，2015~2016年，孙老板抓住民国以来最好的拿地机会，在历史罕见的钱和地都便宜的时刻，一把加足了杠杆，拿到大量优质土地。又在2017年中，赶上了神助攻，再次上杠杆，吃下了5940万平米的优质万达文旅城，一举奠定了行业前三的土地储备，然后开始疯狂去化。孙老板讲过融创降杠杆的逻辑，有息负债的绝对额，是不会大幅下降的，基本会维持。上规模不容易，所有的有息负债都有优质土储对应，融创的降杠杆，靠的是做大分母，就是去化土储，把利润结算出来，增厚净资产，让有息负债率自然下降。预计到今年年底，有息负债减净现金也就现在这样了，但净资产会继续增厚，拍拍脑袋，到今年年底，有息负债率（永续债算负债）会降到170%左右，明年年底，应该接近100%了。
终于开始大幅释放净利润。有人说，融创中报60多亿的核心利润，其中有30多亿土地重估，剔除掉这些土地重估，还是没啥利润。我们且不说这30多亿土地重估就是提前确定的核心净利润，我们还得算40多亿由于以前土地重估，提高的成本呢。一里一外，是不是基本抵消了？肉反正都在锅里，什么时候吃而已。融创的核心净利润，在2012年就达到27亿的水平，一直到2016年长达5年的时间，尽管销售增长了3、4倍，但核心净利润，就一直在2、30亿的水平晃荡，以至于大家都说，融创只要规模，不要利润。按理说，融创拿地，管理，产品力都上佳，但为啥这么多年就结算不出利润？核心原因就一条，错配。低结算收入错配高销售收入和高土地储备。高销售额需要对应高的销售和管理费用，高土地储备对应高负债和高利息支出，尤其是融创并购拿地为主的方式，很多利息不能资本化，直接计入了当期费用。所以，融创看起来就是增收不增利。近两年，又叠加了低毛利的绿城项目结算，更是直接拉低了利润率，让净利润更加难看。但是，付出都是有回报的，融创这些年来苦心经营，从一家2010年销售80多亿，行业排名50左右的小公司，成长到2018年预期销售5500亿的行业TOP 4，8年增长近70倍。未来，规模从大幅增长转向平稳增长，错配的影响将逐渐淡去。收购绿城，虽然牺牲了一时的利润，但由此带来的产品力的提升，会让公司长期受益。很多人都说，融创的报表很难看，仅有的一点利润也是东拼西凑来的，不是正常经营得到的，我们且不说他们看不懂融创的报表，就说未来，融创的报表将会回归正常，大家会看到正常的销售结算和大幅的利润释放。什么是正常的利润呢？融创上半年60亿左右的核心净利润，对应588亿的权益，大概是10%的权益净利率。今年全年，融创大概会结算2500亿左右，权益大概1900亿左右，意味着下半年权益结算1300亿以上，是上年的2倍多。下半年的销售，应该达不到上半年的两倍。这样的话，在同样的土储规模下，下半年的净利率会比上半年高。所以说，10%以上的权益净利率，对融创来说，是非常正常的。这么看，融创全年核心净利润，大概率会在200亿人民币以上，对应今年年底620亿左右的净资产，净资产收益率是32%左右，如果对应今年年初438亿净资产，净资产收益率将达到46%。加权平均啥的咱也不会，简单平均一下吧，今年净资产收益率39%。明年呢，大概率会结算4000～4500亿了吧，错配继续减少，净利率继续提高，明年核心净利润将在300～350亿人民币的规模，净资产收益率会进一步提高。
土地储备稳居行业前三。看看融创的土地储备，跟融创的销售收入一样，一条高速增长的曲线。2018年，已经转入平飞，还是那句话，未来要做的，就是维持土储规模，加快去化，释放利润。上半年，融创以3620元/平米的均价，拿了2920万平米的土储，其中权益建筑面积1545万平米，权益占比53%。上半年，融创拿地的标准是，irr 50%以上，需要自己出钱，净利率15%以上，不需要自己出钱，品牌输出操盘，净利率10%以上。呵呵，一部分地，不出钱就拿下了，权益少一点也就忍了，毕竟是空手套白狼呀！
报表就是这样了，我们说一点报表以外的东西。
内房在2018年中期，整体交出了一份让人满意的业绩，但我们为啥要选融创？那就要说房企的核心竞争力了。说到底，房企的核心竞争力就2条，其一拿地能力，其二产品溢价能力。
先说融创的拿地能力。其一强大的逆周期扩张，其二优秀的并购口碑。2015～2016的巨幅上杠杆，实在是漂亮，在房价和地价大幅上涨以前，就锁定了巨幅的优质土储。然后从2016年10月就基本不从公开市场拿地了，但那以后，一连做了三笔大买卖，其一并购融科，其二并购星耀五洲，其三并购万达文旅，继续增加便宜的优质土储，奠定了行业前三的地位。再看看其他大多数公司，2016年回过神来，发现市场热起来了，发现没有规模玩不转了，从2016下半年开始疯狂抢地，你就能看出其中的差距。当别的公司打破头皮抢地的时候，融创那叫一个悠闲那，大幅提高了拿地标准，以至于投资部门都开始抱怨没活干了。我们就不说那一票行业排名20左右的二线公司抢地的狼狈样了，我们就说说规模和布局都有可比性的万科和保利。2018年上半年，融创拿地均价是3600块左右，万科是5200块左右，保利是6800块左右。数据不会说假话，看到差别了吗？万科行业老大已经不保，行业前三也岌岌可危；保利更是喊出重回前三的目标；呵呵，拿地和投资一样，这事不能急，一着急动作就变形，成本高了，是要出问题的。别看大家现在利润率都不错，那是因为现在结算的，都是2015～2016的便宜土地，未来，那批2016年下半年以后的高价土地开始进入结算周期，你就能看出差别了。融创一共就3、4块难受的土地，未来是真正的开始释放利润，把战略优势的土地结算出来。宏观上就是这样，我们再看看微观上，2015年以前，融创基本集中在北京、天津、上海、重庆、成都、济南等几个城市发展；到2017年，就已经在海南、青岛，西安，武汉、合肥、郑州、石家庄、太原、无锡、苏州、杭州、南京这些城市叱诧风云了，看看，都是热点二线城市呀，这节奏，也没谁了。优质土储，优质土储，优质土储，重要的话说三遍！孙老板说，别看现在限价了，但融创土地质量高，别人限价都套住了，融创限价，利润依然不错。此言不虚也！
然后说融创的产品溢价能力。溢价能力体现的是产品力和销售能力，融创的产品力不用说了，到哪都是当地的标杆，壹号院，桃花源，真正的传世佳作。销售能力呢？融绿之前，融创可是以销售能力著称的，呵呵，市场热的时候你看不出来，阿猫阿狗开发个产品，都能日光。这不，今年8月以来，市场开始转冷了，拼刺刀的时候到了，看看谁的产品好，谁的销售能力强。提前打个招呼，融创今年后四个月，销售2800亿的时候，你不要觉得吃惊。
另外，还想提一点的就是乐视这个公司。今年中期业绩发布会，已经没有人问乐视了，大家已经忘记了这家公司。和去年中期业绩发布会，真实冰火两重天呀，去年，感觉大家参加的是乐视的业绩发布会。融创全额计提了乐视，并不代表持有乐视的资产实际上被清了零。实际上恰恰相反，乐视还是有所好转的，未来能不能冲会部分计提，我持乐观看法。
融创这个公司大概就是这样了，站在现在这个时间点上，我看到的是一幅未来盈利大幅增长，负债大幅下降的景象。但公司在资本市场的估值水平呢？以今年业绩计算，PE<><1.5，分红率>4%；以明年业绩计算，PE<><1，分红率>7%；呵呵，这可是一家业绩大幅增长，净资产收益率超过40%的公司呀！孙总自己的预期，是未来万亿销售，千亿利润。我看不了那么远，但是，稍微看长远一点两、三年，维持400～500亿的净利润是没啥问题的，公司不继续大幅扩张了，净负债率也降下来了，该提高一点分红率了吧，现在的分红率，基本是20%，就算提高到30%～40%，也意味着每年120～200亿左右的分红呀，现在市值不到930亿，分红率13%～21%了。呵呵，你觉得不可思议吗？我2016年买入的时候也觉得不可思议，当时5HKD每股，2017年已收分红，每股0.6HKD，12%分红率，2018年预期分红，超过1HKD，超过20%分红率。呵呵，市场总是不断的给出让人意想不到的投资机会，看你会不会把握了。和同行相比，融创估值显著偏低，我们先不说市场整体不看好地产行业，但即使在普遍不被看好的情况下，为啥融创的估值比同行低呢？原因很简单，融创前几年报表不好看，大多数人也看不懂，报表不好看的原因，我想已经解释清楚了，简单的说，就是融创为了长远的战略优势，放弃了短期的利益。公司从去年下半年开始说，要将战略优势释放成优异的财务表现，现在，业绩已经开始释放了，而且，业绩的释放，会越来越快，很快，你能想到的优异的财务表现，都会在融创未来几份财务报表体现出来。香港这个操蛋的市场，一向是不见兔子不撒鹰，没关系，我们等着看。这，是融创的第一重收益。
地产行业，今年被市场持续看衰，各种利空，一直盘旋在房地产行业上方。导致行业整体估值异常的低。宏观这东西，咱就不说了，反正大家都是靠猜。但是，正常的逻辑，你会没事拿起刀，把自己的大腿剁掉吗？地产总体盘子，未来不会大幅增长了，这个大家有共识，但能萎缩多少？恐怕，还是平稳为主吧。所谓水多了加面，面多了加水，平稳发展个几年，自然降低风险吧？大家是不是悲观过头了？这，是融创的第二重收益。
大盘整体，今年也是持续阴跌，年初还是大国崛起，这才几个月，好像要亡国了似的。其实呢，好的时候，没有大家想的那么好，坏的时候，也没有大家想的那么坏。日子还是要过得，所谓年年难过年年过，年年过的都不错。这，是融创的第三重收益。
融创的芳华就要来了，融创的股东，也是。
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