诚实守信
这是市场交易的基本原则之一
在东莞厚街
有个房屋卖家
眼看房价水涨船高
居然临阵“反悔”拒不赎楼
如此不讲信用
那么
买家“损失”只能全由卖家“埋单”
周女士从蔡某一家等4人处购买了按揭房屋一套，但对方迟迟未能如约还贷赎楼，且拒绝办理过户手续，构成违约。日前，东莞市第二人民法院对这一案件进行公开开庭审理，并作出一审判决，判令卖主蔡某等4人返还买家周女士的已付购房款，赔偿违约金以及购房损失等，共计119万元。
事件
回顾
2017年2月27日，周女士看中了东莞厚街镇桥头村一套房屋，总价为121万元。随后，周女士与卖家蔡某一家人签订了房屋转让合同书。在签订合同时，蔡某一家尚欠银行按揭贷款25万元。
认真对待购房合同中的每一个细节
合同签订后，周女士按约履行支付了定金，并提前将第二期转让款30万支付至担保公司指定的银行账户内。但是蔡某一家却一直没有缴清剩余的按揭贷款、注销抵押登记及办理产权过户手续。2017年8月13日，周女士还被按揭公司告知蔡某一家已到原办理公证委托的公证处撤销了公证。
随后，周女士向东莞市第二人民法院提起诉讼。经过法庭委托鉴定机构评估，案涉房屋至评估基准日时市价约为163万元。
法院缘何支持买房诉求
东莞市第二人民法院经审理认为，根据案涉房屋买卖合同的约定，买卖双方履行义务是顺序交替进行，蔡某一家未能按约还清按揭贷款、按时赎楼的根本违约行为是房屋买卖合同未能继续履行并最终解除的根本原因。
经过数次公开审理，近日，法院作出一审民事判决，判决解除蔡某一家与周女士之间的房屋转让合同书，并判令蔡某一家退还周女士已付购房款53万元，支付违约金24万余元、购房损失42万余元。
本案主审法官、东莞市第二人民法院厚街法庭毛法官称，违约金针对的是不履行合同违约行为的惩罚，而购房损失则是指向违约行为所造成的损失，两者并不必然产生矛盾。根据周女士与蔡某一家签订的合同第八条第2款约定，守约方有权同时取得违约金和就违约方造成的经济损失获得赔偿。
签订合同需谨慎
法官提醒，由于现阶段房价波动较大，如本案中，房屋合同交易价为121万元，但经评估公司评估，至估价基准日，该房屋的市场价已升为163万元。此即表明，周女士如需重新购置一套相同的房屋，需要额外多支付42万元的费用。倘若仅仅支付违约金，则该房屋的升值价值将由违约方所享有，造成违约方违约后，所承担的违约责任远低于其违约可获利益，其反而可以通过违约行为获利。而倘若仅仅支付购房损失，则违约方的违约责任也可完全由违约可获利益填补，实际不需承认任何违约责任。两种处理方式均没有使违约方进行实质性的违约责任，显然不当，形成变相鼓励违约的不当社会效果。此例如开，在利益驱动之下，整个社会将再无契约精神，再无诚信可言。
因此，无论从合同约定还是从法律规定，案涉房屋的升值部分，均应属于周女士的购房损失，由蔡某一家承担该损失的赔偿。
一、买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容
值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签《买卖合同》前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。
房屋买卖前最好咨询专业律师
二、买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益
做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。钱款分批支付，一般签约当日首付30％，取得收件收据时支付60％，产证办理完毕支付最后10％。
三、在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间
约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内。卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。
约定细节，避免发生“扯皮”。
四、卖方应注意下列问题以维护自身权益
比如，对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。当合同转让价与评估价不一致时，银行对贷款采取就低原则。
五、注意买方改变贷款额度的情况
如果买方原定贷款7成，那么实际签《借款合同》时仅仅贷款了5成。所以需要在合同中约定“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。
二手房买卖合同无效情形
（一）非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的（主要是在亲属名下的）房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
（二）出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋；2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有；3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋；4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
（三）因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
（四）已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。
来源：东莞市第二人民法院
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