买个名牌包包，买块名牌手表，哪怕买个名车，都不会使人陷入绝境
但错误的买房投资会使人走向绝境，切记！
房地产的本质和规律
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解。
房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。
选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重。
一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高。一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值，如果小区边上有个不错的学校,就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。
投资房产的一些基本原则:
你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD企业员工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上。
你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子，近郊的房子一定要选择有学校配套的。白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.
大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响。
房地产潜规则：
房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:
政府：政府垄断了市场供应，原则上会控制市场，慢慢卖，其实不然，在现有的政治生态下，没有谁会把土地留给下任卖，任内大卖特卖，发展经济，搞政绩是不二选择；就算自己会连任，但土地市场的行情时有波动，行情好的时候赶紧卖，筹钱搞政绩是上策，没有谁会考虑10年20年的事情。
开发商：开发商大部分都是民营企业，行情好时，大干快上，行情不好时会减慢节奏，毕竟是自己的钱。
购房者：买涨不买跌，行情好时，投资投机的都来了；行情不好时，投资投机不干了，刚需也开始观望。
1.面积及对应人群
90平米以下(小户型) 首套刚需
90-140平米(中小户型) 首次改善需求
140-200平米(中大户型) 多次改善需求
200平米以上(大户型) 享受需求
投资房产涉及到买卖两个方面，现在是卖出90-140平米房子的好时间，同时买入140-200平米的房子。因为现在90-140是需求最大的房子，有些供不应求，140-200平米供求基本平衡，能买到性价比高的房子，随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大。作投资一定要有一些前瞻性。
2.地段,地段,地段
房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的，房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准，再加上教育和商业作为辅助标准。
3、地铁的修建
很多人以为修建地铁是为了方便居民出行，其实不然，修地铁主要是为了连通CBD，开发区，交通枢纽。明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建。
房价=地段（30-40%）+小区及房子品质（20-30%）+小区附近环境（10%-15%）+教育资源（5-20%）+二级商务资源（10%左右）+商业资源（10%）
地段：到达主流CBD的便捷程度及时间。
教育资源：教育资源在有些房子的价格构成中比例较大，但教育资源经常有调整，有一定的风险。
上面的组成弄清楚了，房子的前景就很了然了。比如在市区，上面的组成都很成熟了，房子的价格已经包含了上述组成部分，房子的涨跌随大势，没有额外的惊喜。近郊和市区边缘就不一样了，修条地铁，涨，建个学校，涨，建个商业中心，涨，这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。
房产和金融：
房产和金融像一对孪生姐妹，如影随形，现在买房完全不贷款的已经很少了。学好金融知识，不但买房能少走弯路，还能改变人的一些思维。
目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款，按揭贷款，抵押消费贷款。举例来说，小峰2014要离开上海去杭州工作，他在上海杨浦有套两室的房子，想卖掉了去杭州买房子。问我的意见，给他出了个方案：还掉剩下的20万按揭，然后抵押消费贷款70万，利息1.2倍，接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变，稍微折腾一下就有了两套房子，碰上2015、2016的房价上涨，现在房子增值都快200万。
上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品。
如何买房买在低位：
1.到选定区域的房产中介挂个号，如果这些中介频繁给你打电话，那肯定不是买的好时候，慢慢的中介给你打的电话越来越少，甚至不打了，就得赶紧买了，中介不给你打电话，一般情况是到店的客户太多，没有时间也没有必要搭理你了。
2.每周或每两周到交易中心看看，然后再结合第1条，一般都能买在比较低的位置。
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