作者丨郑星火
作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司咨询顾问
【本文看点】房地产开发受政策、信贷、市场等因素影响，项目在实际开发运营过程中，公司调整战略目标，或项目不能达到预期目标，需要改变项目规划，这就可能涉及到资产转让问题，比如出售自持物业。大家都知道资产转让时，转让方需要缴纳增值税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税（或个人所得税），受让方缴纳契税和印花税；股权转让时，转让方需要缴纳印花税和企业所得税（或个人所得税），受让方缴纳印花税。相比而言，股权转让的转让方税负较轻，那怎样才能变资产转让为股权转让呢？本文将推出系列文章简单列举几种方法以及涉及到的税务问题，在此先推出第一篇，供大家参考，不当之处，还请批评指正。
资产转让变股权转让第一种方法：资产划转后转让股权。
在同一集团甲内把目标资产从A公司划转到拟转让的壳公司B名下，然后转让B公司股权（图一）；或自然人甲把名下的资产划转到受自己控制的公司B名下，然后转让公司B股权(图二）。其中拟转让的公司B可以利用税收优惠地政策，在税收优惠地新设成立。
图一（企业之间划转资产后转让公司股权）：
图二（自然人划转资产后转让公司股权）：
一、增值税
按照《增值税暂行条例实施细则》规定，母子公司或子公司之间资产划转需要视同销售缴纳增值税，划出方需按公允价值销售货物、不动产、无形资产缴纳增值税处理。但也有特殊，根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》规定，将全部或部分实物资产以及与其相关的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位或个人，不征收增值税。
税法依据：
1.《中华人民共和国增值税暂行条例》第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；
（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
2.《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局2013年第66号公告 )规定：
纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。
二、土地增值税
按照财税〔2018〕57号规定，资产划转如作为投资入股，免征土地增值税，划转如未取得收入，也免征土地增值税，但对房地产企业特殊，土地使用权投资房地产开发企业用于开发产品或房地产开发企业以开发产品投资入股，需要征收土地增值税。
税法依据：
《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税〔2018〕57号
第一条规定 按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
第四条规定 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
第五条规定 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
三、印花税
资产划转在印花税方面是否贴花，国家只在2003年出台了关于金融行业规定，按照《财政部、国家税务总局关于4家资产管理公司接收资本金项下的资产在办理过户时有关税收政策问题的通知》的规定，划转双方免予贴花，但是在其它行业是否适用，目前没有明确规定，如不能免征，划转双方应按“产权转移书据”贴花征税。
税法依据：
1.《财政部、国家税务总局关于4家资产管理公司接收资本金项下的资产在办理过户时有关税收政策问题的通知》
一、金融资产管理公司按财政部核定的资本金数额，接收国有商业银行的资产，在办理过户手续时，免征契税、印花税。
二、国有商业银行按财政部核定的数额，划转给金融资产管理公司的资产，在办理过户手续时，免征营业税、增值税、印花税。
四、契税
按照税法规定，划转资产免于缴纳契税。
税法依据：
《进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
五、企业所得税
（一）在资产划转时，按照国税函[2008]828号和国家税务总局公告2016年第80号的规定，划转资产需要视同销售，以公允价值确认收入，但是也有特殊，按照财税[2014]109号规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，划转双方可以选择不确认收入，划入方按划出方的资产账面净值确定并计算折旧扣除。
（二）后期在转让股权时，按照《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号和《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》财税〔2014〕109号规定，在满足特殊性税务处理的情况下，股权转让方不需要确认股转所得，不用缴纳企业所得税，反之，股权转让方确认股权转让所得，缴纳企业所得税。
税法依据：
1.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》 国税函[2008]828号
二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；
（二）用于交际应酬；
（三）用于职工奖励或福利；
（四）用于股息分配；
（五）用于对外捐赠；
（六）其他改变资产所有权属的用途。
2.国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》国家税务总局公告2016年第80号 第二条规定 企业移送资产所得税处理问题
企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。
3.《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》财税[2014]109号第三条规定 关于股权、资产划转对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
（一）划出方企业和划入方企业均不确认所得。
（二）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
（三）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
4.《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号
四、企业重组，除符合本通知规定适用特殊性税务处理规定的外，按以下规定进行税务处理：（三）企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：
1.被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。
2.收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
3.被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
五、企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：
（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动
（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
六、企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：（二）股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：
1.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。
2.收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。
3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。
5.《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》财税〔2014〕109号
一、关于股权收购
将《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）第六条第（二）项中有关“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%”规定调整为“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%”。
六、个人所得税
（一）个人股东划转资产是否征税，按照国家税务总局公告2014年第29号的规定，接收该资产的企业需要按公允价值计量，是否可以推论出个人需要确认所得，缴纳个人所得税？假如需要缴纳缴纳个人所得税，是否按“财产转让所得”征收 ？是否有优惠（企业所得税有优惠政策）？目前国家没有明确规定，相近的规定只有个人以非货币性资产投资，需要按公允价值确认收入，以“财产转让所得”征收个人所得税，但是，受同一自然人控制的资产与公司之间，“划转”按照“投资”去征个税，是否合理，有待商榷；如果“划转”不征个税，是否会造成税款流失，希望税局能够尽快明确。
（二）个人在划转资产后，转让公司股权，按照公允价值确认转让收入，以该收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税
税法依据：
1.《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》国家税务总局公告2014年第29号
二、企业接收股东划入资产的企业所得税处理
（一）企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。
（二）企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。
2.《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》国家税务总局2014年第67号规定
第四条 个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。
资产转让变股权转让有多种方式，本文作为该系列文章的第一篇，分析了资产在同一投资主体下划转，以及之后的转让股权所涉及的税务问题，本人将在之后的文章中，相继推出其他几种方式的税务分析，希望对读者有借鉴作用。
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