购买“指标房” 当心被套牢(图)

二手房交易陷阱系列之指标陷阱
生活报记者 王斯 实习生 刘倩君 通讯员 张丹
核心提示
如果说很多买房人，是一不留神“买”到烦恼的话，那购买集资房、市场运作房等“指标房”者，就属于“明知山有虎，偏向虎山行”。他们在购买这类房源时，大多早就知道有风险，却还是抵抗不了属于学区房等好房源，加之价格相对比市场价便宜等诱惑，还是选择购买。今天本报报道的这两个个案的“主人公”购买的都是“指标房”，一个购买的是集资房，一个购买的是市场运作房，可他们的结局却相同—财房两空。
买卖“指标房”
买家莫某：协议签订后，先后交了近40万元（含车位使用权费）也没能成房主。
卖家吕某：由于房价上涨感觉之前订的价格吃亏，反悔不肯卖房。
案例一
贷款30多万买“指标房”
却迟迟当不了房主
今年38岁的莫某家在靖西，他和妻子最大的愿望就是能在南宁买套房。6年前，他将母亲的房子抵押贷款30万，再加上几万元积蓄，在南宁买房。房子两年前也已交付，但他最终却没能住进这新房。花了几十万买房，为何没能成为房主，这是咋回事呢？
原来，莫某买的是“指标房”。莫某的姐姐阿洁是广西某研究所的职工，2008年该所要建市场运作房，而阿洁的同事吕某不太想要。因为该房子带有一定福利性质，120平方米，价格约为30万元，比周边房产要低不少。阿洁知道后便找到吕某，最终吕某同意以4万元的转让费，转让出该房的指标。吕某与莫某夫妇还签订了《市场运作房指标转让协议》，明确约定了双方的权利、义务。协议签订后，2008年9月，莫某先后交给吕某4.5万元。随后，莫某又将母亲的房产抵押贷款30万元，以吕某的名义交了该房的房款。2012年5月，莫某夫妇又以吕某的名义交了5万元地下车位使用权费。2012年6月，该房建好交付，阿洁代莫某夫妇收了房。
拿到房子后，莫某夫妇仅对新房简单装修。2013年，吕某反悔了。他换了新房的门锁，不肯交房给莫某。原来经过5年，因该房所处周边的房产价格已经涨不少，吕某觉得自己很亏。双方交涉很久，吕某就是不肯退让。今年4月，莫某夫妇只好将吕某告上了南宁市西乡塘区法院，要求履行协议，吕某交房给他们，并配合办理房产变更手续。
今年7月，法院公开审理该案。法庭上，吕某说，双方的《市场运作房指标转让协议书》根本不具备房屋买卖合同的特征，是集资建房的资格转让协议。这类合同是当事人以特定身份为基础而获得的合同权利，不能转让他人，该协议书均违反了有关法律规定，应属无效合同。而且，在该协议中，他并没有同意车位使用权转让给莫某，单位也特别明确约定车位不能对外转让。他并非故意违反诚信原则恶意反悔，他愿意按法律规定的合同无效的原则，依据双方的过错，分担赔偿莫某的经济损失。
法院在调查后发现，该房一直未取得房屋权属证书，但该协议是双方当事人的真实意思表示，房屋权属登记并不影响合同效力，应认定该协议合法有效。诉争房屋及停车位已交付吕某使用，但房屋权属证书尚未取得，房屋的产权人并不明晰，因此吕某对房屋不享有完全处分权。由此，今年9月底，一审法院判定，待该房屋权属证书取得，确定吕某对房屋有完全处分权后，莫某夫妇可另行起诉。
拿到这份判决书，莫某夫妇欲哭无泪。这也意味着，如果他们想得到这套房，还将面临着官司“拉锯战”。
买卖集资房
买家万某：付了9.3万多元房款才知房子无法过户；而卖家只退了4.4万元。
卖家郑某：买家没继续支付按揭贷款。且买家处理纠纷方式过激，导致卖家失去了工作。
案例二
8年前买集资房
打了7年官司才赢回房款
莫某夫妇因买“指标房”很苦恼，万女士也因为买“指标房”而“伤痕累累”，只不过，她买的是集资房。
早在2005年，当时20多岁的万女士想买套房。那时南宁的房价还比较低，可对于她来说，买套房依然很吃力。经朋友介绍，万女士得知郑某的单位在北湖路建集资房，价格比市场价便宜不少。而郑某已有房，想转让指标，两人一拍即合。
2005年12月，两人签订一份《房屋买卖协议书》，约定由万女士出资，以郑某名义购买郑某单位的集资房。双方约定转让费2万元，不过要等房屋过户手续办理完毕后，再支付。合同签订后，万女士就给了郑某8万多元首付款。2006年3月至2007年5月，万女士每月都按时以郑某的名义支付按揭贷款，共支付了1万多元。
2007年5月底，万女士一打听才得知，郑某购买的集资房，不能转卖，郑某根本无法将房屋过户给她。万女士说，此时，她已经支付了9.3万多元房款。后经两人协商一致，终止了合同，由郑某退还房款给万女士。可郑某和妻子仅退还了4.4万元，剩余的4.9万多元，郑某未予返还。
随后，万女士以房屋指标转让纠纷为由，将郑某告上了南宁市西乡塘区法院，要求返还房款。当时，按照规定，此类纠纷属于法院暂不予受理的范围，西乡塘区法院驳回了万女士的请求，并表示万女士可待法院受理该类型案件后，再另行起诉。万女士不服上诉，二审法院以同样理由驳回。
今年初，法院开始受理该类型案件，万女士将郑某再次告上西乡塘区法院，要求郑某返还4.9万多元的房款，并支付相应利息。
而郑某却说，是万女士违约在先，万女士没继续支付按揭贷款。且万女士处理纠纷方式过激，导致他失去了工作。万女士应该支付给他1万元违约金。
法院调查后发现，该套讼争的集资房已建好，郑某已收房，但该房现仍未办结房屋产权证。法院认为，集资房具有福利性质，购买者应具备相关身份属性。在该案中，万女士并不具备购买该房的资格，双方合同应属无效。法院确认，万女士支付的房款为90590元，扣除郑某夫妇已返还的4.4万元，郑某尚欠万女士4.6万多元，应予以返还。至于利息损失，法院认为，因双方违反法律规定转让集资房购房资格，对合同无效均存过错。法院酌定为：以4.6万多元为基数，自2014年1月26日万女士起诉之日算起。这起因买集资房而起的纠纷，打了7年官司才划上句号。
作者：王斯 刘倩君 张丹