二手房买卖比新房繁琐很多，一般弄清楚以下3点，可以避免绝大多问题。
一、二手房如何挑房
这个问题，每个人情况不一样，选择也不一样，只能说个大概所以然。
买二手房，主要先说预算，再提需求，其次找小区，最后看房源。
很多买方预算不说，直接就是我考虑实验学区房，有合适的告诉我就可以了。这种算比较讨厌的，很难匹配房源。
买方尽量把预算和需求告诉中介，由中介推荐几个小区的房源，买方再实地去小区看一下，找两个相对比较中意的小区（或者自己心里有意向小区）。在自己有意向小区的基础上，再去看房源。
还有就是不要随便网上看看价格，很多外网像安居客，58，搜房假房源太多，价格不真实。有些房源就连中介都很难辨别真假，更不用说不经常看房的人了。如果非要选一个网络平台，个人更建议安居客上面带有安选验真标志的房源。
最重要的就是，如果确定了意向小区后，抽个时间比较空的时候，去小区门口多找两家中介。一般建议2~3家中介，1~2家大型连锁中介，1~2家小中介。一般而言，买方可能会发现，同一套房源小中介的价格会相对低一些，主要原因小中介的中介费一般是2%，大型连锁中介3%，当然也并不是全部情况。
在选定完意向小区并且门口中介采集过信息后，一般建议2个月左右的时间选房期，1个月观察期，1个月选择期，这样房源选择面会更多一些，对小区各楼幢的利弊也知道的更清楚一些。比如小区哪些楼幢靠近变电站，哪些楼幢靠近垃圾中转站之类。
在对小区充足认识的基础上，就是挑房源。这一步就看买方自己了，装修要求，楼层要求之类。最好设个心理价位，比如某个户型如果出一套装修能接受，心理价位上下不超过10%的可以试着去谈谈价格，感觉合适就定掉。
以上说的也只是大概情况，不同情况不同案列。有一点非常重要，这世上没有十全十美的房子，如果某套房源基本符合需求，那么就可以出手了。二手房最不能犹豫和纠结，毕竟新房的房源比较充足，二手房不一样，看中的房源，卖掉了就没了，只能去选其他的房源。
二、中介收费标准
目前市场买卖双方中介费2%~3%、买方贷款评估费3‰（千三）、卖方贷款垫资费1.5%~2%。
至于其他，网签费，贷款服务费等都是乱七八糟收费，一般中介都不会收取此类费用。签订合同前一定要提前咨询清楚。
注意事项：
1、中介费是可以谈的，买方一定要让中介促成和卖方见面谈价，而不是缴纳购房意向金由中介去找卖方谈。
2、签订合同前，买方先把自己办理贷款需要的材料咨询清楚，不排除有些中介后期恶意借口材料不全，收取贷款费用。
三、二手房交易流程
1、签订中介三方协议（居间合同）
非常重要的一步流程，正常是在中介公司签订，正常三方协议框架合同模板都是固定的，下面详细的说一下几个注意事项。
第一点：确定好买卖合同价格和税费承担人。
第二点：确定好资金托管时间，一般会限定买卖双方于某个日期之前，提供全部原材料至房管局资金托管。（尽量确定好办理贷款时间，以买方签订贷款合同日期为准，如果后期因为贷款时间问题引起纠纷，由买方承担后果，这一点很多卖方容易忽略）
第三点：确定好违约金额，正常是总房价的20%。
第四点：确定好有无户口，学区是否已经使用。
第五点：补充协议，最重要的一点。所有买卖双方需要协商的问题都列入补充协议中，口说无凭，千万不要因为别人三言两语，觉的这个人好说话，就口头答应。笔者有朋友就因为这件事遇到过雷。有很多买卖后期纠纷，都是因为当时签合同时，口头协商，未写进补充协议，这一点非常重要，只要是协商的问题，都白纸黑字写清楚。
第六点：买方支付定金，卖方提供产证至中介处，买卖双方居间合同签字。签字时，买方尽量夫妻双方全部到场，卖方产证人全部到场。未出场人员需出具书面委托书。
2、买卖双方材料网签送审
现在几大区送审都是网络上传照片审核，需要的材料如下。
买方：身份证，户口本，结婚证，外地客户提供参保证明。
卖方：身份证，户口本，结婚证，房产证，物业费发票。
送审时间一般为7-9日，送审材料以白色背景为底。
3、资金托管
买卖双方必须全部到场至房管局资金托管（冻结首付款），双方需提供同一家银行的银行卡，托管结束后托管协议必须保留好，后期卖方拿钱时需要用到。
注意事项：
1、卖方尽量提供主产证人的银行卡（房产证名字出现在第一位）
2、资金托管协议最好交由中介保管
4、买方办理贷款
正常资金托管同一天进行，目前多家银行要求，办理贷款和资金托管需在同一家银行（尽量不要出现资金托管在农行，再去中行办贷款这种跨行办理情况）。
苏州各大行放款时间1~2个月。
注意事项：
1、买方办理贷款时，提前一周拉一份征信报告，看是否存在影响贷款的变数。（最好是在买房时就提前拉一份，办贷款前再拉一份）
5、交税过户
买方贷款放款后，买卖双方再次全部到场至房管局，办理交税过户。交税过户后，买方拿一张领证通知单。
注意事项：
1、过户前，卖方必须保证原房屋贷款全部结清，他项权证已至房管局注销。
2、领证通知单最好交由中介保管。
6、买方拿证、卖方拿钱
过户完一周后，买卖双方至房管局，买方先拿证，卖方拿资金托管的银行卡解冻，带着领款凭证至银行拿钱。
注意事项：
1、买卖双方不用全部到场，卖方主产证人来，买方主证人或中介带领。
2、如果交易房屋为精装住宅，尽量在买方拿证后，先验房，再让中介陪同卖方拿钱。（不要怕麻烦，以免卖方拿钱后再出验房纠纷，买方就比较被动）
以上正常一个流程走下来，极其顺利的情况下1个月，一般是1~2个月，如果遇上买方贷款有问题的情况3个月左右。
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